自2020年规划出炉后，北外滩已来到了第五个年头。新房市场上，北外滩入市的新盘，一只手都数得过来。
与此前不同的是，接下来的北外滩有望大变样。不仅各项商办地块大幅推进，在推介会上，核心区有多宗街坊地块性质有望大改，增加住宅供应。
自2020年北外滩开发建设规划获批以来，它始终是滨江瞩目的焦点。
从地理位置看，其地处虹口南侧，紧贴黄浦江，在浦江沿岸的中心节点位置。坐北朝南，向南望直面的是陆家嘴。
位置示意图
从功能定位来看，作为全新世界级会客厅的北外滩，在滨江沿岸和黄浦深度绑定，并与外滩、陆家嘴一起，组成了上海滨江核心段的“黄金三角”。
示意图
从规划体量来看，北外滩总占地约4平方公里，总建筑规模高达840万㎡。这是继浦东陆家嘴之后，上海市中心最大规模的城建规划，比杨浦滨江的796万㎡还要多。
北外滩核心区，是发展的重中之重。1/5的土地上，将承载了北外滩超四成的建筑体量，商务办公占据了主导地位。浦西全新的制高点——480米的新地标坐落于此，以及超过18栋200米以上的高层建筑。
核心区高层建筑布局示意图
五年来，核心区已有很多地标已经建成并投入使用，如白玉兰广场、北外滩来福士、金茂广场、国华金融中心、北外滩友邦大剧院等等。
北外滩核心区实景图
更多商办地块尚在建设的路上。比如上实90街坊、59街坊上海华贸中心等重点项目均已开工，而且核心区规划了约23万方的无车区，等同于8个南京路步行街的空间。
预计在2027-2028年，整个北外滩核心区天际线将基本形成。
北外滩核心区未来效果图
目前，北外滩核心区还有8块待出让的地块，体量相当大。日前在推介会上，虹口区针对北外滩核心区中商办体量过大，对67、93、103、104等四个街坊地块的功能复合利用进行了优化。
67街坊，东面是新建路，对面就是白玉兰广场，原为商办用地，总体量23.3万方。新规划方案中，两座主要楼宇高度下调：原先250米的楼宇降低至230米，200米的楼宇则减少至155米。同时，主楼高层布局了部分产业配套住宅及顶部布局高星级酒店。
67街坊功能布局示意图
93街坊，位于北外滩来福士北侧，未来楼下12和19号线双轨交汇。原规划是商办地块，根据新方案，93街坊建筑高度不变依旧为265米，但被细化分为商业综合体，中高楼层部分加入了产业配套住宅，顶部则是高星级酒店。
93街坊功能布局示意图
103和104街坊，原规划总体量将近47万方，为商办地块。新规划中，104街坊的380米高楼被调整至103街坊内；更重要的是，104地块以限高150米的产业配套住宅为主。
103&104街坊功能布局示意图
此外，在今年6月，核心区315街坊规划也有所调整。其中，hk315-11地块规划为商办+三类住宅用地，容积率从原来的6.2调整为6.73，限高220米。根据住宅≤35%的比例计算，未来住宅建面上限为48563.34㎡。
hk315街坊局部调整普适图则
如此看来，未来北外滩核心区有5宗街坊有望带来住宅供应。虽然具体规划尚未落地，但对北外滩而言，这无疑是一个重要的进展。
核心区之外，北外滩还有西部虹口港活力片区和东部提篮桥片区，这些区域的住宅以低密风貌为主；在北外滩边界外，也有部分新房供应。
在西侧虹口港活力片区，超高层——海泰·北外滩尚有机会，入市均价145000元/㎡，目前为止依旧是虹口公寓类新盘的天花板。
海泰北外滩效果图
低密风貌项目天潼里也已入市，其中小高层公寓均价18万元/㎡，总价3400万-1.3亿/套，叠加与合院的均价高达28.8万/㎡，是当下上海新房别墅类的天花板。
天潼里效果图
光大北外滩项目，曾属于赫赫有名的恒大。去年年底，恒大与光大兴陇信托签订协议，进行了该项目的股权转让。其将打造为集商业、住宅、办公为一体的综合体，容积率3.3，限高60米，中小套比例在70%以上。
地块实景图
北外滩东侧的提篮桥区域开发较慢，目前仅有一个中粮116街坊项目浮出水面。项目容积率1.95，地块内无商办，也无自持保障房。产品有望推出约130-350㎡高层以及风貌别墅。
效果图
在北外滩的边界处，往北跨越北横通道，有两个正在建设的项目。
由金桥股份与北外滩集团联合打造的碧云·北外滩，分为两个地块。135街坊容积率2.5，主力建面约170-230㎡大平层，房地联动价13万/㎡；138街坊容积率仅1.35，规划92套建面约176-287㎡风貌别墅，进度相对而言更慢一些。
碧云·北外滩135街坊效果图
临港&越秀嘉兴路项目，位于1933老场坊东侧，容积率仅1.3，未来将呈现接近50套低密风貌里弄住宅。
北外滩这片宝贵的滨江段，天生坐北朝南，在世纪规划五年后将迎来一波大爆发。核心区未来潜在的住宅供应不容小觑，外围更是在大力地腾笼换鸟。
