股市节节败退已沽穿2800点，但是房地产板块却集体走红。今天，101个沪深房地产股，95%开了红盘。
山雨欲来风满楼，越来越多关于38万亿的讨论被摆上桌面——存量房贷利率有望迎来历史性调整。
存量房贷，是指已经发放但尚未结清的个人住房贷款。利率可能是基于签订合同时的市场利率确定，也可能是随着市场利率变动而调整的浮动利率。在高利率周期，大多人都会选择后者，当下房贷利率正在逐渐下调，为何存量房贷还要呼吁调整？
搞清这个问题前，先来搞懂房贷：房贷利率=五年期LPR利率+加点
五年期LPR利率由央行决定，每月20日公布，不过这个调整视房贷合同，一般一年一调。其实，更为重要的是加点！
签贷款合同时确定的加点，理论上一经确定不会更改。所以买房时间点，使得存量房贷差异会很大。举个例子，按照最新LPR上海首套房贷利率为3.85%-45BP=3.4%，最近买房贷款就是这个数。再来看看去年9月，上海首套利率为LPR+35BP，当时购房贷款的朋友，调整最新LPR也要3.85%+35BP=4.2%。两者都是首套房，利率却差了0.8%。
截至8月底，北京新发放的首套房贷利率为3.4%，而存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135个基点。
简单来说，无论怎么降息，存量房贷之间永远差了加减基点。
资本市场闻风而动，银行方面却率先辟了谣。近期，对于存量房利率有望下调的消息，招商银行行长王良在中期业绩会上表示，只在媒体上看到信息，还没有接到通知。
“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”
众所周知，银行最底层的盈利模式，就是存款和贷款之间的利息差。存量房贷利率下调，就如王良所言，“银行净息差将面临压力，需要综合考虑息差空间。”
看似众望所归的事儿，银行第一个不乐意，毕竟存量贷款降了，存量存款还是那么高，亏本买卖谁也不想做。
央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，此前央行数据显示，2023年末我国个人住房贷款余额38.17万亿元。这意味着，仅半年时间，个人住房贷款余额就少了3800亿元。
房地产市场的现状，高位的存量房贷导致的提前还贷规模增加，成为了整个因果。
个人住房贷业务下滑的同时，各大银行的个人消费贷、个人经营贷款业务却在快速上涨。以农业银行为例，截止6月末个人消费贷款增长26.5%，个人经营贷款增长28.4%。将房贷置换为消费贷、经营贷，通过贷款产品间利率差达到变相降息，已成为行业公开的秘密。
无抵押贷款的消费贷，来填补个人房贷缺口。对于银行来说，无异于饮鸩止渴，风险的增加是显而易见的。
由此可见，存量房贷的下调也并非一厢情愿。
影响上市房企业绩的是增量房产的销售收入，而并非已经销售出去的存量房子。对于房地产股的大涨，有人表示不解。
但资本市场的狂欢动作，或许不是空穴来风。非常时期需要非常之举，看似影响有限，但改变预期的力量，才是当下楼市更需要的实招。
打破“早买房、利率高、吃大亏”的预期，是这一场短暂狂欢背后，我们更期待看到的未来吧。
