前两天城北刚成交了1宗商住用地，可惜地块是1宗纯住宅安置房建设项目，不会对外出售。实际上，这是城北近2年来唯一出让的地块，上一次出让的地块还是2022年9月禅城城建摘下的。近日，禅城区政府网站发布了禅城区文昌路北侧、货站路东侧地块项目调整批前公示。![]()
项目总规划调整前，一共10栋住宅楼，1/2栋楼高16层，9/10栋楼高24层，3-8栋楼高26层。中间5#看起来很别扭，对整个小区的楼距、采光影响很大，像楼王又没有楼王的楼距和景观。![]()
这次调整后，5#取消了，小区由10栋住宅楼改成了9栋，1栋楼高21层，2栋楼高17层，3-7栋楼高25层，8栋楼高23层，9栋楼高22层。新的规划取消了中间的楼栋，小区中间保留了一个完整的大园林，最小楼距约是38米左右。![]()
这次的调整对比早前的规划，看起来更加科学、完整，看来距离项目的启动已经不远了。由于项目目前还处于规划阶段，毫无疑问将是新规之后的产品设计，由于这些年城北都没有新的地块产生，而最新成交的地块是纯安置房建设项目，这个项目将是城北第一个面向市场的新规产品！这个项目是在2022年9月28日，由禅城区城建集团旗下的企业以底价92430万元摘得，占地面积3.10万㎡，容积率3.5，计容面积10.85万㎡，成交楼面地价是8521元/㎡。其中有1.10万㎡是用于回购，剩下接近9万㎡的计容面积可以对外销售。![]()
项目的位置在城北可谓独一档，3号线中山公园地铁口上盖不说，与佛山市第一中学隔水而望，其南面正对着中山公园，景观资源也相当不错。劣势是地块不规则，其中缺口位置是佛山市口腔医院新院，其高度有12层高不说，紧挨着医院还是不少人会介意。![]()
▲ 佛山市口腔医院新院实景
虽然城北近些年来只新增了城发灯湖悦园这一个项目，但是由于城北的项目规模普遍较大，整个消化周期偏长，导致在售项目一直不少；城北片区与新规超100%得房率最接近的新盘“灯湖悦园”，上周末推6套单价区间14517-15662元/㎡房源测试市场反应，貌似竞争很快激烈展开。
好在保利时代天珀的销售已接近尾声，仅有最后13、15栋未推出市场，整盘的去化情况也相对理想。但整个禅城求购客群分析，除了佛山新城个别新盘优化楼价抢客分流外，石湾片区复地公园和光对刚需的吸引也在增强：
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佛房君认为，未来的城北很需要一个高得房率的流量盘带动，周边的项目已失去松口气的机会，因为随着禅城城建新规项目的动工，留给其它项目销售窗口期很短了，且行且珍惜。
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