就在刚刚，杭州滨江区奥体核心初代豪宅——龙湖春江彼岸一套法拍房爆冷底价成交。这套房源建面约197.35㎡，法院评估价为1290万元，起拍价903万元。![]()
图源阿里法拍
最终经过1轮报价，房源以总价903万成交，折合单价约4.57万/㎡，低于评估价387万元。（笔者猜测有可能房东或机构托底）
一路之隔奥体中心站、近距离大小莲花碗、绿化率逆天的龙湖春江彼岸，怎会跌价如此凶猛？同在奥体核心区，春江彼岸和壹号院法拍价为何天壤之别？
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龙湖春江彼岸位于滨江区奥体板块扬帆路和丹凤路交叉口，是奥体板块初代豪宅。整个项目由13幢高层住宅组成，是龙湖地产在杭州的经典作品之一。![]()
2013年5月项目首开，开盘价约2.3万元/㎡，之后多次加推，价格也上涨至约2.6万元/㎡，并于2014年年底交付。虽然交付距今近10年，但现场来看，龙湖春江彼岸依旧保持着豪宅的水准。首先项目内部的绿化率颇高，社区自带面积巨大的绿地，非常壮观。小区内利用地面坡度因地制宜搭配不同树种，给人一种立体森林之感。![]()
其次小区自带一个户外戏水池，虽然面积不大但水体相当透亮，夏天很适合孩童嬉戏游玩。最后，虽然是10年房龄的老小区，但部分楼幢大堂仍窗明几净，风采依旧。所有楼幢也与时俱进地将人脸识别、电梯梯控、刷卡归家智能系统引入到物业服务体系中，安全感和科技感满满。但是，作为初代豪宅，龙湖春江彼岸有些配套也确实落伍了。石材+米黄色真石漆的立面落入俗套，部分高层一侧缝缝补补的痕迹很明显；![]()
儿童娱乐设施较为简陋，老年运动空间也捉襟见肘，至于豪宅标配的下沉式会所、恒温泳池、多主题架空层......对不起，龙湖春江彼岸没有；![]()
而且，项目主力户型从建面约89㎡—200㎡不等，改善属性并不纯粹；靠近机场高架的地理位置，也让小区里各个角落都充满噪音，非常嘈杂。![]()
低于评估价387万成交
拉回到这次的法拍房来看，房源位于9幢2单元401室，处于小区最中心的楼王位置。该户型建面约197.35㎡，四房两厅三卫，带三阳台。不过面积虽大，但是从室内图来看，真没有一点儿豪宅感！墙面剥落、地面裸露着粗糙的水泥、门框腐烂，所有房间里没有留下一件家具，给人一种荒芜和落寞的感觉。整个屋子就像一个被时光遗忘的大仓库，完全没法住人。
再加上低楼层原因，屋内的采光并不通透，法拍凉凉是必然的结果。最关键的是本次拍卖的这套房源不仅被查封抵押，且房屋尚不具备便利入住条件。因此房源以总价903万起拍（折合单价4.57万/㎡），低于评估价387万元爆冷底价成交，也在情理之中。![]()
图源杭州楼市动态
11月23日，小区同样一套建面约197.46㎡商拍房，经多轮报价，以总价1228万成交，折合单价约6.2万/㎡。11月25日，9幢2单元8楼建面约197.64㎡法拍房，经多轮报价，最终以总价975万成交，折合单价约4.9万/㎡。（有抵押记录，被法院查封）而11月25日这套法拍房就是如今日一般，有抵押记录且被法院查封，原业主属于被执行人，价格下跌明显也属正常现象。![]()
实际上，不仅是龙湖春江彼岸，像更靠近奥体的绿地旭辉城、水榭春天甚至武林一带多个老牌豪宅法拍，均显凉意。![]()
一路之隔地铁站
但是这里的大多数房源不仅看不到莲花碗也赏不到江景，反而因为高架噪音问题烦恼不止，大户型法拍价格自然上不去。![]()
一路之隔的壹号院不仅设计更新颖、品质更高、位置更好，物业也更加负责，两者对比高下立判，10月份壹号院法拍，爆出8.9万+/㎡高价自然无可非议。不过话又说回来了，龙湖春江彼岸因为户型门槛够低，仍能征得一批刚改购房者的喜爱。![]()
图源贝壳找房
就冲这核心地段，总价400多万入住奥体，性价比依旧拉满！本文主笔︱费洛蒙︱购房通 出品
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