三年为一个小周期，是考校一座商业项目的重要节点。2021年12月18日，银泰商业管理集团首个存量改造商业项目「湖州爱山银泰城」正式亮相。以三年时间长线作战，让老旧项目爆改湖州商业新顶流，银泰商管做对了什么？又可以为行业提供哪些借鉴思路？
首先回顾下湖州爱山银泰城的原生条件。
在改造前，原物业已运营了19年(2003年建成营业)，体量仅5万方，商业建筑面积仅2万余方。彼时，银泰商管首次操盘存量商业的改造，面临着项目老旧严重、存量较小、改造面积大、动线布局需重新定位规划等一系列痛点问题。
此外，从外部环境来看，原物业地处湖州城市中心的爱山商圈，周边竞品商业环伺，诸如东吴银泰百货、浙北大厦购物中心、星火百货等多座商场，也为项目带来一定的转型压力、运营压力。同时，也指明着原物业的改造需打造出差异化的核心壁垒。
老旧商业的重生，必然是由内至外的焕然一新，从项目定位、场景空间、品牌业态、运营体验等四个维度来打破重塑。银泰商管要在5万方的小体量里，重新雕琢出吸睛的商业内容，就需要更细分、聚焦的主题，提炼出更精准的项目定位。
◎湖州爱山银泰城
历时115天，银泰商管为湖州雕琢出一个有着潮流消费地、年轻社交空间属性的全新年轻力商业体，并在之后的三年时间持续打磨，让项目持续焕发着活力。
商业需要创新是老生常谈的话题。但把创新这个词再细细拆解，笔者认为可以从另一个角度理解，创新是根据在地情况适配的。换而言之，打造出全新的业态结合模式是创新，为在地商业匹配上前沿内容也是创新。
譬如把一线城市的商业内容带到了下沉市场，之于当地的人们而言购物环境已然是创新级别的提升。毕竟商业是存在时差的。言归本案项目，笔者认为，湖州爱山银泰城足以爆改为年轻力商业的核心在于两点：项目定位精准、持续调改动作。
调改重点：首店经济、网红潮流
持续风靡的首店经济、出片即出圈的网红潮流店，都是商业项目捕获年轻客群的利器。开业时，项目便引进60%的首店，包括捞王锅物料理、御牛道、老鸭集、Chuu、Champion、ChicPark等品牌。
营业期内，项目每年涉及调改品牌占比近40%，持续焕新生活体验。好利来、山缓缓、湊湊火锅·茶憩、西塔老太太、老头儿油爆虾等多品牌构筑成项目独有的护城河。
截止目前数据来看，项目已涉及调改品牌近40%，引入了多家湖州首店，持续满足了湖州年轻一代群体对于品牌效应的追求与新品牌的探索好奇心。
深化定位：以潮流力策动线下流量
一年有一年的潮流新风向。如果说去年业内更多在谈论“非标”，今年的商业话题顶流非“二次元”莫属。湖州爱山银泰城则是早有前瞻性地在运营之初，就将二次元作为重点板块，今年更是强化了这一业态的运营。
一方面，在品牌调改方面，今年以来项目引入了多个二次元品牌，丰富场域内的圈层文化、游艺电竞、萌宠生活、潮玩等多元潮流业态。
另一方面，在活动体验方面，湖州爱山银泰城在近三年的运营中，通过多频次的次元活动，持续强化自身标签，持续与消费者建立深度链接。据统计1-11月客流同比增长近40%。
处于营运期的商业，踩中每个关键节点，都是进一步对外释放项目声量。12月下旬，湖州爱山银泰城即将迎来三周年庆。
在关键节点的宣发内容中，营销活动无疑是揽客吸睛的重点。回顾以往的活动，为触达年轻消费群体的多元爱好，湖州爱山银泰城将营销活动时钟化，有节奏地进行铺排输出。
将一年的营销活动嵌入转动的时钟，日常的小型活动推动时钟小格，年中庆、周年庆等大型活动则是作为整点时分的重点内容。既不会让消费者对营销活动产生审美疲劳，又可以加强客群粘性、形成消费习惯。
在营销活动主题方面，湖州爱山银泰城以潮流、圈层、萌宠、公益、电竞、运动为方向，持续打造出IP活动、多元场景、主题策展等。譬如与知名IP合作，联动山在美术馆、比耶生活节、蜡笔小新等IP打造快闪活动。
以及在固定节点时间，推出相应活动——例如以电竞赛事和平精英、王者荣耀、运动骑行、彩虹跑为主线的半年庆，客流同比增长近60%。联动QQ音乐，在2023年年末打造最潮跨年夜，元旦客流同比增长120.3%，创开业以来新高。此外在空间焕新方面亦是推陈出新，呈现了湖城首个玫瑰主题电梯厅、湖城首个时髦菜场、湖城首个蝴蝶结美陈、湖城首个萌宠派对市集等场景。
稳坐城市商业“流量收割机”
以叠加场景驱动多元消费
以周年庆为序幕，湖州爱山银泰城将持续在12月带来丰富的PR活动，并且联合全场商户推出全年重磅折扣力度，覆盖餐饮、零售等全业态。
并且，还会带来一系列精彩纷呈的活动，譬如随舞派对、时尚潮流打卡、卓别林喜剧表演、变装快闪游园、国潮乐队、国风舞蹈、红人派对等，以叠加穿插的场景驱动多元消费。
跨年元旦迎新则是将无缝衔接周年庆活动，为消费者打造无间断的体验。踩准当下年轻消费客群注重的仪式感和情绪价值，并为其打造出沉浸式的跨年庆典，进一步激活年轻化消费市场，为商圈发展注入新动力，助力城市空间服务领域升级。
项目将依托于跨年舞台演出，造势潮燃音乐盛典、潮人嘉年华、全场跨年倒计时互动等，吸引周边大量泛客流，增加顾客的体验感。持续营造跨年夜的氛围感，稳坐城市商业“流量收割机”。
当前的中国商业地产市场，存量商业与新开发项目齐头并进。无论存量还是增量，试图在市场中再分一杯羹，都需要与时俱进地更新商业内容。湖州爱山银泰城得以保持稳健的调改节奏，拥有商业风向的前瞻视野，有赖于银泰商业管理集团的有力背书。
银泰商业管理集团作为行业领导者、变革者及推动者，始终引领城市商业的向上生长。首个存量改造商业项目「湖州爱山银泰城」，用3年时间作答，在三线城市打造出了旧改商业范本。未来，新商网也将持续关注这一项目的后续动态。
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