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年终土拍！王炸地块！12月的郑州真精彩！

楼市 2024-11-25 18:03 河南

12月的郑州会上拍5宗土地，北龙湖1宗、金水区1宗、中原区1宗、二七区2宗。

这5宗土地，一个比一个有看点、有故事！

下面我们一个一个说说：

首先，郑政东出[2024]10号(网)

这块土地可是小有来头，甚至可以说是王炸级别。关注郑州市场、关注土拍信息的朋友应该会比较眼熟，这宗地在今年10月份的时候就曾亮相过，只不过当时提前终止出让了。

关于终止挂牌的“真相”传的也是沸沸扬扬：“本来说是保利要拿地的，只不过同时期的保利，把资金和精力放在了广州的某地块上”。

这也不是毫无根据，同期保利确实在广州确实拿了一块地，经过72轮出价，以成交总价117亿，楼面价66957元/㎡，从越秀和中海手里成功竞得。

如今再次上拍，据说保利已经做好了拍地的准备；同时，另外一位央企成员也有意向加入，如果以上传言属实，12月23日土拍之日，一定会非常精彩。

南岸核心区可以拍的地块所剩无几，新挂牌土地是绝对的稀缺资源，这两年北龙湖的新项目主要集中在北岸，迭代升级如此之快，南岸确实也该上新了。

地块位置非常不错，位于郑东新区龙湖区域如意河东二街南、九如路东，北侧是建业君邻大院、西侧是中海九号公馆、东侧是在建的网红项目同晟建业松苑，清一色纯洋房高端改善社区。

这是一宗政府储备土地，土地面积43268.19㎡，折合64.9亩，容积率<1.7，建筑高度＜24米，地块素质优质，纯洋房的指标。

根据土地指标，该地块所建商品房住宅(毛坯)销售参考价格不超过38400元/平米，如该地块所建商品住宅采用成品房方式交付，装修参考价格不超过5800元/平方米，所以，这块地入市之后的价格大概率会在4-5万之间。

郑政出〔2024〕25号(网)

这宗土地我之前写稿子分析过，位于大石桥板块。

政府储备地块，使用面积20922.36㎡，即31.384亩，地块不大，容积率＜2.6，建筑高度＜80米，从指标可以看出，该地块后期大概率是高层产品。

这宗地的稀缺之处在于“位置”，金一环老城核心区。

门口就是地铁3/7号线换乘站大石桥站，临着南阳路和金水路两条主干道，交通便利。

地块最大的优势是距离金水区的老牌名校“优胜路小学+七中”非常近，且在两个学校的划片范围内。

接着说说郑政出〔2024〕28号(网)和郑政出〔2024〕29号(网)两宗地。

郑政出〔2024〕28号(网)

位于二七区淮河东路南、大学中路（大学路）西，土地面积21700.57㎡，约32.55亩，容积率＜2.9，建筑高度＜80米。

地块不大，用地性质比较复杂，区区32.55亩地，又要有住宅、商业，还需要配建1处居家养老服务设施，这注定是一个小而精的产品。

兼容商业建筑的总面积应占地块地上总建筑面积的5％＜J＜10％；

兼容商务建筑的总面积应占地块地上总建筑面积的10％＜J＜15％；

兼容娱乐康体建筑的总面积应占地块地上总建筑面积的5％＜J＜10％；

地块位置在二七老城区，周边多为单价不到一万的家属院，片区次新品质小区要数康桥金域上郡了，2012年的房子，也已经有10年房龄了，标准的人车分流，但小户型偏多。

这样的位置，配套已经非常醇熟，新房稀缺。

郑政出〔2024〕29号(网)

位于二七区中原东路南、大学北路西。

土地面积20584.82㎡，约30.88亩地，同样是小地块；容积率＜1.8，建筑高度＜54米，这大概率是一个低密小高层社区。

楼下就是10号线医学院站地铁口，距离即将通车的地铁7号线医学院站点仅不到300米，一个标准的地铁盘。

二七老城区的位置，周边居民楼、单位、商超、学校、医院等非常密集，和25、28号地一样，都是老城稀缺新房。

25、28、29三块地也是本次土拍的一个亮点，主城区、地铁口，地块指标条件显示容积率都很低，但是改善基因不完整，整体偏刚改吧。

小道消息称，这三块地都将会由郑轨摘得，作为后续布局的TOD项目来开发，真实情况静待12月6日以及26日的土拍结果。

郑政出〔2024〕27号(网)

位于中原区芳华路（高铁北路）北、雪松南路（雪松路）东，常西湖版块。

土地面积62169.24㎡，折合93.25亩，容积率<2，建筑高低＜80米。

是的，天量库存的常西湖又供地了！

地块南侧是恒大林溪郡项目，根据早期规划，27号地也是属于恒大的刁沟棚户区改造储备地块。

根据当时2017年的规划，整个恒大刁沟棚户区改造项目共计可开发用地面积约526.58亩，项目范围内包含一所高中、一所中学、一所小学、一座游园；从规划的住宅用地容积率来看，2.0-3.5，后期规划产品或为洋房、小高层、高层。

整个规划还是非常大的，只不过恒大已经回天乏力，27号地的去留问题引人深思。

该地块位于常西湖新区的最南端，目前来看，界面非常一般，周边多为空地，生活便利度低。

地块距离14号线莲湖地铁站约1公里，距离郑州外国语小学+中学（莲湖校区）约1.5公里。

这块地面临的不仅仅是地块本身的规划问题，还有整个板块的问题。

整个常西湖板块几乎全是城改地块，千亩大盘，而且还是清一色的民营房企，当民营房企资金受影响，拿地、开发、建设、销售等环节全部放缓，影响大盘成熟进度。

千亩大盘想要填满本身就需要时间，再加上每个项目都是单打独斗，民营房企又深陷泥潭，拖缓了区域整体发展节奏。

常西湖本身热度已不在，最终会由谁来摘走这块地呢？期待下12月23日的土拍结果吧。

以上就是即将进行土拍的5宗地的全部内容，有消息了，我也会第一时间同步给大家。

我盘点了《郑州主城八区所有的现房+准现房》包括交房时间、在售面积段、在售均价、配售的学校以及是否支持房票。

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