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这两天，土拍接连挂牌、成交，我意外发现无锡土地市场几个现象：1、截至今天（11月21日），无锡市区2024年的涉宅土地（挂牌+成交）总计50块，其中，容积率低于1.5的有28幅地块，意味着未来低密产品迎来爆发！
2、核心区域、断供区域大幅度供地，且都是优质地块，比方经开区、梁溪龟背城、河埒口等，为了满足板块内置换需求，预计未来也多为改善产品。
3、仔细观察过市场的朋友会发现无锡很少有开发商为刚需做房子了。
接下来我们一一来仔细看。
1、今年无锡挂牌+成交50块宅地，28块地容积率低于1.5
不出意外的话，未来两年，我们将会见证另一场历史，无锡别墅类产品大幅度上市！到目前为止，无锡2024年的涉宅土地（挂牌+成交）总计50块地，28幅容积率低于1.5，占比超过一半！如果再把容积率缩小到1.2，那么涉宅土地数量是13幅，也就是说：未来两年，无锡纯叠墅项目预计增加13个，含叠墅产品项目预计增加近20个，遍及无锡各个区域。今年宅地供应进一步向核心区及断供区倾斜，经开区、梁溪龟背城、河埒口均有重量级地块出让，此外锡山区东亭、惠山区胡埭等多个热门板块也都端出珍藏已久的宝藏地块。截至到今天，今年经开区供地只有一块，但是就这一块已经是非常重磅了，震泽路与观顺道交叉口东北侧地块，1.05的容积率，要知道当初被哄抢的仁恒海和院的容积率是1.2。梁溪龟背城拿出重磅的小娄巷南侧地块、物产大酒店地块，两幅地块都是无锡主城核芯中的核心，看看下面的地图，就知道其地段价值，更重要的是，小娄巷南侧地块的容积率只有1.01！这个容积率，基本上可以确定是合院或叠墅了！河埒口也是拿出大王基地块、海鹰A地块、博物馆地块三幅地块。这三幅地块相距都不远，断供许久的河埒口直接井喷式供地。
这一点我们要好好说一说，这两年开发商拿地有一个非常明显的特质——不做刚需盘了。1、纯新盘产品持续迭代：改善、高端市场硝烟弥漫，各家开发商争奇斗艳，产品迭代太快，刚需市场找不准现在的定位；2、二手房心态转变，不再惜售：刚需已经大量瞄准二手房市场，供应量增多，以价换量是卖房成功的重要出路。今年无锡一些待上市纯新盘中，也就只有3家纯新盘在刚需板块，而凤鸣雲庐还做了合院和叠墅，定位成了改善，那就从我们认知角度上看，也就蓝城溪西兰园、和居蓝城·桂语汀澜两个项目在做刚需盘了：蓝城溪西兰园——项目一期13栋共692套，户型面积75-125㎡；二期17栋共860套，新增140㎡户型；和居蓝城·桂语汀澜——规划建设13栋9-16层住宅，打造建面约96-113㎡臻装小高层、建面约89-132㎡水岸洋房。正因为现在越来越多房企不做刚需盘，刚需市场赛道打开了，很多刚需被挤压到了二手房市场。截止到10月，今年无锡已经卖掉3.2万套二手房！二手房成交量基本达到新房的2-3倍，且近三个月以来，这一趋势保持稳定，很多刚需都在买二手房！仅仅从成交数据来看，或许还不足以说明二手房市场多为刚需购房者，我们再来看一下二手房成交排行榜：根据贝壳找房公布的数据，无锡二手房成交排行榜TOP10中，多数楼盘为刚需楼盘，且成交均价都低于1.5万/㎡。现在无锡最卷的不是刚需盘，其实是改善盘，经开区、梁溪主城才能最内卷的地方，刚需新房市场反而没那么卷。那跟刚需新房竞争的其实是二手房市场，说白了就是房价。但是我们都知道，这两年新房品质直线飙升，跟二手房品质完全不在一个水平线上。而做刚需盘，开发商只要把产品做好，再把性价比拉上去，一定能能完胜二手房。今年10月无锡销售套数排行榜前10名中，单价2万以内的楼盘占据大多数，而其中青云琚、雅居乐远洋公园里、碧桂园南光城、龙湖长泰景粼天著成交均价都不足1.7万/㎡。但现在想在刚需市场打开一条路，是非常考验开发商的，从选择板块、拿地价格、到产品规划，再到价格、营销等等，都很有讲究。以上就是今天的全部内容，你对以上内容有什么看法，欢迎互动。
