广州交界有房子单价跌倒2千块，为什么依然没人买
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：保利珠江天悦要逆势涨价，是真是假？
对比一个新盘的价格，最好的方式就是找一些市场充分换手的二手房的现价来对比。我们都知道二手房的成交，是纯粹的买卖双方博弈后的价格，已经完全褪去了营销的光环。
对于保利珠江天悦，如果我们纯粹用冰冷的眼光来看这个项目，可能得出的结论和现在大相径庭。
最近我有个前同事过来咨询我买房的事情。他问我能不能买增城石滩或者朱村100万总价左右的房子。
他有100多万首付，家庭税后年收入也超过30万。
之于为什么会对偏远郊区的房子起心动念，就是因为便宜，可以全款买下来不用每个月还月供，心里压力一下子小很多。
01
我之前的公司是一家科技类公司，公司大部分人对房产其实都没什么兴趣，只有在买房的时候，才会集中时间看看房子，凭着冲动就下定了。
喜欢琢磨房子，对房子的热情远大于其他的我，完全属于异类。
我劝他千万不要图那边便宜，未来收了楼住进去，就是痛苦的开始，你在老黄埔上班，不仅每天通勤费劲，想换房的时候，房子降价都很难卖出去。
我觉得那里已经不能算是在广州了。
最神奇的是由于当时的投资项目，接触过一些增城经济口的工作人员，他们自己都不觉得自己属于广州。如果下午要来市区开会，他们互相都是说，你下午去广州开会啊。
我当时一听就知道，投资这里要小心，当然，后来种种原因，合作也没达成就是了。
最后，我想了想，就举了个例子，最近广州和清远交界处有一个叫做万科北部城的大盘，成交了一套总价16.8万，单价2431块钱的两房，而这个盘当年的顶峰卖到过1.1万的单价。
北部万科城是一个2万多户的大盘，是我之前文章里：广州超大社区的房子能不能买
说的那种超级大盘，现在光是放盘就超过1000套。
我说实话，这个盘我前几年去清远的时候路过了一回，并没有大家想象中的那么差。
万科作为开发商开发项目，虽然有种种抠门的问题，但是物业管理，产品设计都还算有保障。
小区是大社区，自成一体，学校和各类配套设施，还算齐全，能满足基本的生活需要。
从距离上来看，距离花都就5公里不到的直线距离，从珠江新城出发，开车69公里，1个多小时，这个距离当然不能算近。
但是如果我们随便找一个增城朱村的项目，例如保利大国璟，我们导航一下，就发现从珠江新城开车也要66公里。
问题是两个小区一个单价几千块钱，一个单价要上万，这么一对比，是不是觉得北部万科城也有了性价比。
但即使如此，这套69㎡的两房，也花了259天才成交。这流通性之差，让我觉得这流的不是水，流的是泥石流，不对，泥石流流动都挺快，可能水泥的形容更贴切一点。
02
其实我觉得20万不到，能买一套广州附近的房子，不能算很贵了，土建的成本一方也要几千块钱了。
但是，一件商品的价格，不是由这件商品的成本决定的，是由供需关系决定的。
20万也好，2万也罢，问题在于，这套房子买下来，除非你是长期在附近工作上班的人群，不然是没办法住的。
其实这几年，广州向北发展已经没什么人信了，广清交界这个板块可是如雷贯耳，广清交界作为投资者黑洞的鼎鼎大名，几乎人尽皆知。
实际上，在17到18年，广清交界的楼盘价格达到顶峰，之后就开始了漫长的下滑。即使是21年的行情，也没能改变向下的趋势。
为什么几十公里可以让价格出现几十倍的差距，根本原因是这些郊区板块所谓的居住需求，都是人为营销出来的，不是真实需求。
当项目卖的七七八八，营销的光环褪去之后，大家就发现这里根本没法儿住人。
也就是说，像广清交界，惠深交界，增城朱村等等这些偏远板块都是假居住需求。
我们从需求端来看，这些区域没有产业布局，没办法提供就业岗位，自然没有新增人口的引入，人来了没收入你拿什么留人家。
而那些度假和养老需求，大家有机会可以一个人或者两个人开车去清远或者阳江海陵岛找个高端一点的酒店住一晚，感受一下。
不论是青山还是绿水，只有当你刚住进酒店的时候，还有一股兴奋的劲儿在。
但是当兴奋过后，到了晚上，你就会发现没有商业配套，没有娱乐，对着只有几家可以点的外卖，剩下的只有空虚和无聊。
老人也是一样，要去菜市场买菜和小商贩砍砍菜价，要看着楼下老人下象棋跳广场舞，E人性格的，还能参与几下。太清静的环境，其实是不适合养老的。
大部分人都是有社交需求的，需要城市便利的配套，这些东西在这些郊区，不能说完全没有，只能说少之又少。
60公里已经足以让你隔离大城市，找回小乡镇的感觉。
而在供应端，这些区域毫无节制，都是天量供应。捉襟见肘的需求，再配以无止尽的供应。好比拿着一个盖子，盖上百口锅，必然是顾此失彼了。
但说白了，开发这些片区的目的就是为了卖房子，地方又不是做慈善，你也不能说这些操盘手没有节操。
毕竟当年这些区域，除了环境好和配套的大饼外，便宜也是他们的杀手锏。
只是没想到这世上没有需求的东西，连便宜货都算不上，只能被当作建筑垃圾，成为让人哀叹的教材，一遍遍被提起了。
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