什么是物业服务项目？这个问题是不是有点明知故问？对于物业人来说，“物业服务项目”这几个字可以说是耳熟能详，而每个人对“物业服务项目”的定义又存在自己的理解。
正是因此，在本人两次深度参与物业公司上市的过程中，这个问题始终困扰着物业公司及辅导上市的专业中介机构。如何认定物业服务项目？如何判断物业服务项目的数量？这些看似简单的问题背后实际上涉及复杂的现场管理实际情况。
众所周知，上市物业服务企业必须在招股说明书中披露物业服务项目的数据，比如合约项目（储备项目）有多少个，在管项目有多少个，对应的管理面积、收入和净利润又是多少。而这所有的数据，都以确定“什么是物业服务项目”为前提。
另一方面，无论上市与否，在物业公司项目管理信息化的过程中，一个绕不开的问题就是：怎样确定一个“物业服务项目”？这里既包括物业服务项目数量的确定，也包括物业公司对物业服务项目的定义。本文我们简单说一说物业服务项目的数量如何确定。
到底是一份物业服务合同对应一个项目？还是一个物业管理区域对应一个项目？亦或者是设置一个物业服务中心对应一个项目？在物业公司项目管理信息化的过程中，内部的项目管理规则需要结合外部的法律法规、行业规则甚至是上市公司披露的规则来制订。
结合本人两次物业公司上市经验，不建议以物业服务合同的份数来对应项目数量。因为合同是双方甚至多方的意思表示，说直白一些就是只要不违法怎么签署都可以，随意性非常强，一份合同可能约定了多个物业服务区域，如果以合同为标准，则后期统计梳理时很难确定统一的判定规则。
同时，也不建议以物业服务中心数量对应项目数量。因为物业服务中心在设立、分拆甚至是退出时，主要的考量都是公司内部的管理要求。对于多个小的物业管理区域往往仅设立一个物业服务中心（办公室），物业服务中心的数量和物业服务合同的数量存在明显偏差。如果只是一个、两个这样的项目还好，但当物业公司服务面积上亿平方米之后，这样的“特殊事件”会越来越多，极不利于物业项目管理系统规则判定。
因此，本人建议物业公司以“客观且不易更改”的依据作为物业服务项目数量的判断标准。比如原则上由一个建设地块对应一个物业服务项目，无论物业服务合同怎么签，签几份，设立几个物业服务中心，都是一个物业服务项目。
通常来说，一份《（前期）物业服务合同》对应一个红线区域，成立一个业主大会，物业公司会相应地配置一个物业服务中心（物业项目）。该物业服务中心一般是物业公司的分支机构，也有可能是独立的法人公司，可作为民事法律主体与建设单位/业委会签署物业服务合同。
然而实践中，上述对应关系时常出现“特殊情况”，以至于在项目管理信息化的过程中，我们需要充分考虑实践中的各种情况，从而保障任何情况下都有“规则可依”。
一般情况
■ 图 1 设置物业服务项目的一般情况
建设单位或业主方选聘物业服务企业，在拟定《（前期）物业服务合同》时会明确物业服务区域的地理范围（四至）及业态，并附上建筑规划图纸进一步明确物业服务的地理范围。
一般来说，一个地块对应一个红线区域，即一个完整的物业服务区域。该区域内共用公共设施设备，由一家物业服务企业管理，设置一个物业服务中心，也仅成立一个业主大会。在此情况下，物业公司的进场、现场管理和退场都是相对简单的，只需要通过业主方同意（或业主大会表决通过）即可。
简单来说，一个地块对应一份物业服务合同，对应一个物业管理区域。然而实践中的情况却比这复杂得多。在不考虑物业服务合同的前提下，仅从地块和物业服务中心的对应关系来说，可初步概括为“一对多”和“多对一”；在复杂情况下，还可能连到底应该算几个项目都数不清楚。
多个物业管理区域设置一个物业服务中心（多对一）
■ 图 2 多个物业管理区域设置一个物业服务中心
（一）多期开发：××花园一期、二期、三期分别位于三个临近地块，由同一个开发商进行开发建设。物业公司为了节约成本，往往在这三个临近的区域仅设置一个物业服务中心，即××花园物业服务中心。
（二）散装拼凑：如城中村内每栋楼均为单独产权，多个业主委托同一家物业公司管理，由于单栋楼体量太小，因而仅设立一个物业服务中心（办公室）。
此时，信息化解决方案包括：
1、标准项目：原则上坚持一个地块=一个红线区域=1个物业服务项目。在签署《（前期）物业服务合同》时便确定单个地块的服务范围及各自的设施设备，防止和其他地块造成管理界限不清、业主大会召开范围不明确以及后期财务账目混同等问题。参考图2来说，物业项目管理系统中应将一期、二期、三期分别设立为独立的物业服务项目，单独签署物业服务合同，单独召开业主大会会议。
2、项目群：若公司内部决定，多个地块仅设立一个物业服务中心即可满足管理需求，则可考虑引入“项目群”概念。项目群由多个小项目组合而成，如图2中的一期+二期+三期项目合并为项目群A，仅设立一个“项目群A物业服务中心”，服务人员参考标准项目进行配置。若后续项目群内某单个项目拟退出（如一期选聘其他物业服务企业），也不影响其他项目的持续运营和管理，仅需在系统中剔除特定项目即可。
一个物业管理区域设置两个甚至多个物业服务中心（一对多）
■ 图 3 一个物业管理区域设置两个甚至多个物业服务中心（一对多）
一个红线区域内，按理来说应该是一个物业公司管理，然而现实中存在非常多的“一对多”情况。具体来说大概可分为以下几种：
（一）综合体：住宅、商业、酒店、长租公寓等分为不同的物业公司管理，提供不同标准和内容的物业服务；
（二）回迁房：商品房和回迁房分为两个物业公司管理，物业费也不同；
（三）服务区域内含移交政府公建，由政府部门单独选聘物业服务企业。
此时，信息化解决方案包括：
1、标准项目：原则上坚持一个地块=一个红线区域=1个物业服务项目。作为红线区域内的物业服务单位，需对物业服务范围内的法定及约定事项负责，无论是否将特定小范围区域移交或委托给另一家物业公司管理，标准项目都应该属于信息化管理中的独立项目。
2、项目分拆：以同一红线范围内××综合体业态为例，前期招投标时A物业公司中标并签署《物业服务合同》（甲方为开发商或全体业主）。但在交付运营后，商场业主方准备另行委托B物业公司提供物业服务，同时公寓大业主倾向选择C物业公司单独提供公寓楼层的物业服务。在这种情况下，A物业公司应该如何设置项目信息？
首先，××综合体在A公司的项目信息中应当为独立项目。其次，如何解决实际服务面积减少，以及饱和收入减少的问题呢？本人的建议是由A公司和B物业公司签署《商场物业管理分包合同》，同时在物业项目管理系统中设立××综合体-01（在系统中标注由B物业公司管理）。同理，由A公司和C物业公司签署《酒店物业管理分包合同》，同时在物业项目管理系统中设立××综合体-02（在系统中标注由C物业公司管理）。
需要注意的是，这里未考虑法律层面的对外承担责任等问题，仅从内部管理层面进行分析。公司应该要求每次项目拆分都需要上传对应的物业服务分包或部分转包的协议，禁止随意拆解或肢解项目，尽量避免违反法律的强制性规定。
上述三种情况只是实践中较为常见的场景，并非全部“特殊情况”。但是只要坚持一个红线区域对应一个物业服务项目（物业项目管理系统的项目单位），则能解决绝大部分的物业服务项目设立的客观性问题。若公司内部还存在合同管理系统，则可关联（前期）物业服务合同类别的合同，在发起该类合同时，检查该合同是否独立对应一个红线区域，若是，则可触发项目系统中新项目的设立，完成合同新建——项目设立的标准化流程，避免物业服务合同和物业项目无法一一对应的情况。
物业项目管理系统，已成为信息化时代物业公司必不可少的管理手段，甚至可以说是物业公司信息化的基础系统，物业公司基于项目管理系统，延伸的财务系统、市场拓展系统、合同系统将助力物业公司高效的管理全国的物业服务项目，降低项目运营的边际成本。但无论是什么系统，都必须建立在对业务的了解的基础上，若无法应对复杂的现实情况，信息化部门则势必会被业务部门所“抛弃”。
本文作者：龚晨
原文发表于《现代物业》下旬刊2023年9期/总第610期
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