轻资产运营模式或成商业地产新拐点！

财富 2024-12-24 11:56 安徽

核心提示

近年来，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。商业地产企业如今面临着资金流动性差、融资压力大、资本收益低等一系列严峻问题，有些企业甚至发生资金链断裂。因此，很多企业选择把目光投向轻资产运营，轻资产化转型已成为行业共识。

目前，房企商管轻资产运营正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立赛道，并在资本市场上凸显价值。中长期来看，一二线城市商业地产步入存量时代，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式下的商管业态带来潜在增长空间。对于企业来说，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。当前，品牌管理输出模式在外拓中发挥着越来越重要的作用，未来商管运营将深度专业化，运营能力和品牌效应将是核心竞争力所在。

商业地产轻资产运营模式

对于商业地产中的轻资产经营模式而言，品牌力、专业人才、研发技术和运营能力是公司竞争力的核心，凭实力谈价格扩规模，具备较强的运营管理输出能力是必要条件。在轻资产的加持下，公司就可以利用相关的资源，用有限的资产获得更高的收入。同时，通过扩大轻资产经营模式与运用自有资本扩张运营相比，也可以提高企业的盈利能力，促进企业更加可持续的发展。

轻资产运营模式的本质是输出管理，即以保留运营管理收入为基础，放弃全部或者部分所有权的租赁收益。是否承担物业建造成本、掌握物业所有权是判断轻重资产模式的最主要依据。

商业地产轻资产运营
——商管业态发展的趋势

从商管业态的运营和盈利模式来看，重资产模式下，运营物管团队由资产持有方组建，营业收入属于资产性收入。轻资产模式下，商管公司主要通过委托管理、品牌及管理输出、咨询顾问、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入。

目前，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型。从单纯的商业地产开发转向开发和管理“轻重并举”，并逐渐扩大轻资产业务的规模。房企多元业务的拓展包括但不限于物管（住宅、商业）、商办（购物中心、写字楼）、长租公寓、产业地产、物流地产、养老、文旅地产等业态。同时，将轻资产运营作为重资产业务的补充，进入以管理能力和增值服务收益为核心的商管、资管时代。

总体而言，轻资产化已经成为商业地产运营的重要趋势，作为扩大商管业务规模、增强商业品牌影响力和谋求发展的有效路径，当前涉足商管业态的房企都将轻资产管理输出作为重要的商业发展战略。

商业地产运营轻资产化的动因

1降低经营成本适应市场环境变化。

在商业地产重资产的开发模式下，高能级城市或是核心区域的项目，在开发和运营过程中需要大量的资金沉淀。在市场环境发展陷入困境时，企业容易出现资金不足、收益骤减等情况。因此，在行业风险增加的同时，企业要降低经营成本，同时保持稳定的现金流，实现在相对容易控制的区域分散经营风险这一目标，是把握轻资产运营成功与否的关键因素。

2提升运营能力应对激烈竞争。

近年来商业地产竞争愈发激烈、对运营管理能力提出了更高的要求，轻资产模式下商管团队运营经验成熟、产品线相对丰富完善、运营规范性及标准化也具备优势。

3拓展多元业务，寻求新的利益增长点。

通过多元业务板块的布局拓展，可以为企业的长期可持续发展寻求新的利益增长点。行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。对于不少规模房企而言，商管业务在多元化业态布局中相对成熟，仍是一个重要的业务板块。相对地产开发而言，商管业务具有较高的盈利水平，且能带来持续的收入和一定的品牌影响力。

商业地产轻资产运营合作模式

1委托管理模式。

委托管理服务模式，即接受业主委托全权管理商用物业，服务内容包括开业前市场研究及定位、咨询及招商服务；运营管理服务（租户管理、收租、服务、营销推广等）；增值服务。收入来源包括开业前市场研究及定位、咨询及招商服务的固定服务费用；向业主收取的运营管理服务费用或利润的固定百分比/固定费用；就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。客户包括业主、租户、以及增值服务相关客户，但需承担管理商用物业的运营成本。

委托管理模式下，商管公司全权接管业主的商用物业，有较高自主权，但需承担较高的运营及人力成本，盈利空间有限。资源禀赋是商管公司的重要起点，目前委托管理模式，多实践为母公司将持有的项目委托给子公司进行管理。

2品牌及管理输出模式。

品牌管理输出模式，客户仅面向业主，服务内容包括开业前市场研究及定位、咨询及招商服务；运营管理服务（租户管理、收租、服务、营销推广等）。收入来源包括开业前市场研究及定位、咨询及招商服务的固定服务费用；向业主收取的运营管理服务费用或利润的固定百分比/固定费用。

品牌及管理输出模式下，商管公司无需注入大量运营成本，仅需部分承担项目有关的员工成本，毛利较高。多数开发商背景的商管公司以品牌及管理输出模式，快速占领市场，扩大规模。

3整租服务模式。

整租服务模式即自业主租赁商用物业，并向租户分租商用物业内的商用空间，通过收取租金、运营管理服务费、停车费以及其他增值服务费，可将项目收入最大化。但同时也面临较高的成本压力，除了日常运营成本还需定期向业主支付定金，风险较高，一般适用于具有高增长潜力的项目。

商管业务拆分上市盘活存量

轻资产运营分拆上市，为业务发展注入活力。随着各大开发商纷纷调整发展重心，轻资产转型已成为行业共识，主要包括代建、商管在内，房企正在推动更多轻资产板块走向资本市场。有越来越多的企业主动选择轻资产战略，选择将商业板块轻资产运营业务独立分拆上市。

从已上市商管公司的业务结构来看，部分企业以“物管+商管”的综合服务业务模式为上市主体，可见“物管+商管”商管型物企备受资本青睐。商管轻资产运营分拆上市之后，不仅能拓宽融资渠道、减轻资金压力，还为企业拓展业务规模、低风险扩张提供了更加合适的发展路径。同时，也有助于企业加速提升自身商业运营服务的核心竞争力，构建相对完整的产品体系以及成熟的运营模式，为商业特别是存量商业的盘活带来更大的价值和活力。

运营能力是核心竞争力

2023年以来，经济、消费的修复缓慢，商管业务仍有所承压。对于房企来说，“轻型化”转型成为趋势，基于商业地产的广泛布局，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观，核心竞争力在运营能力。

从发展趋势来看，未来商管运营将深度专业化，强化外拓能力。一方面从通过增强商业产品力、构建全赛道经营能力等方面强化商业管理。这同时也是打响品牌、实现规模布局的内在驱动力。另一方面全面提升物业服务质量稳定性，并通过重点打造标杆项目，持续构建城市空间管理与服务组织能力和核心竞争力。随着公募REITs的放开与落地，也对房企的运营能力也提出了更高要求。轻资产商管运营服务企业需不断加强自身的运营实力，才能换取资本市场的长期青睐。

同时，技术赋能将成为拓客、创新服务的主要突破口。加强科技赋能与空间运营，构建跨场景、一体化的大会员体系，实现跨业态客户交叉引流，赋能业务发展。技术赋能不仅能够提升运营管理效率，还能有效解决服务体验同质化问题，提升自身核心竞争力。

结语：轻资产运营模式，是政策倡导与行业发展方向，也是房企业务升级的方向。目前国内商业地产的存量市场处于上升阶段，随着体量和规模的不断扩大，如何盘活资产获得流动资金，从而实现业绩增长成为多数企业需要思考和解决的问题。深度专业化的商管运营能力成为制约商业地产未来发展的关键因素，商业运营企业需提升运营能力，以轻资产拓展为重要战略方向，依托丰富的运营经验和品牌影响力，通过培养专业的人才队伍，为委托方定制个性化运营方案、优化资源配置，利用自身招商引资能力，盘活存量资产。通过对外输出自身品牌、招商能力及运营能力，打造出新城市地标，加速品牌升值。

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