找到适合自己长期发展的商业模式
找到适合自己的商业经营模式和底层逻辑，并能保证团队沿着这条道路贯彻执行下去，这一点是所有正在做或者要做商业地产的必须考虑清楚的。
虽然我们看到市场上很多做商业地产的开发商，表面看起来差别不大，但在商业经营模式上还是存在很大的不同。以我们经常拿来做比较的万达、凯德和华润进行分析，你就能看出不同，本质上就是我们之前常说的：万达做地产，凯德做金融，华润做商业。
万达模式是商业背靠地产，以售养租，快速复制，把商业作为地产的筹码，保证更顺利低价拿地和快速的地产销售，所以我们很多时候也不要抱怨所有的万达广场千篇一律、毫无新意，因为万达这样的商业模式需要像住宅地产一样的快进快出高周转，快速回笼资金，才能实现集团的不断壮大发展和稳定利润收益回报，这也是当前中国多数的商业地产开发商操作的模式。如今，在地产下行的趋势下，万达也开始一轮新的转型，从地产到服务，从重资产到轻资产，通过对部分项目输出商业运营管理来获得商业收益，但目前来说地产仍然是万达的最大的资产。
凯德模式则完全不同于万达，凯德作为新加坡企业的投资商业模式，多数项目没有销售地产上的投资回报，本质上做基金投资，需要给基金投资人稳定的投资收益，所以更注重商场的经营收入，保证商场能够拥有独立的盈利水平，从而在长期上也能保证项目的资产增值。
华润的商业则背靠集团国企背景，虽然也在靠销售地产进行投资收益，但它做的项目并不在多，而是追求精，因此华润商业更多追求商业体验上的品质，从而树立在整个商业地产领域的标杆形象，提升集团整体形象和品牌价值，属于放长线钓大鱼。
除了以上的商业模式和逻辑，还有像很多住宅地产商如万科、融创等开始做社区型商业项目，以现有的住宅项目作为资源优势进行商业的转型和布局，以期在住宅地产销售完毕后通过商业实现战略布局和稳定收益。
还有如传统百货转型而来的如大商集团、银泰商业等，在原有的商业项目上进行精细化经营，并不断寻求商业的转型升级；还有如阿里开始做的亲橙里购物中心，以线下门店作为未来商业战略布局的入口。
当前，中国商业领域还是存在着很多不同的商业模式，包括很多中小本地开发商做商业地产因为拿地时需要配套一定的商业项目，或者传统的本地零售企业要做商业的转型升级，才进入商业地产领域，很多时候是一入此门深似海，但始终并没有想明白为什么要做商业地产、究竟要做一个什么样的商业项目、持有的商业项目的长期发展目标是什么等等这些问题，这就导致找不到自己的商业模式，找不到盈利点，算不出投资回报率，制定不出财务目标，不知道项目究竟是应该销售还是自持，也不知道长期持有经营但始终亏损的情况下是否还有坚持的意义，这才导致了后期一系列问题的出现，销售出去的商业不管不问，自持的商业不愿意投入精力经营，地产销售完毕后商业沦为累赘，都是如今商业地产普遍存在的问题，如何找到适合自己长期发展的商业模式，还需要所有商业地产开发商们考虑清楚，只有从战略层面把这个问题想明白了，才能进入良性发展阶段。
找到专属于本商业项目的市场定位
过去的商业地产项目在快速市场布局阶段时，定位于全业态购物中心，把餐饮、娱乐、休闲、购物等囊括其中就可以取悦市场，相比传统超市和百货，就能带来不同的商业体验，但当市场同类项目大量出现后，相同的商业定位、相似的购物环境、同样的入驻品牌，导致了所有项目都处于同质化竞争的泥潭，尤其是当你的区位、购物体验等方面存在差距和短板的时候，如何能在本地区、区域内脱颖而出成为每个商业项目必须考虑的问题，你的项目的特色是什么？核心竞争力是什么？
这种定位，一定是你能与其他项目形成明显区隔的，并且真的是你的优势，并能落地执行的，同时定位不是告诉消费者我们的定位是什么，而要让这种定位成为项目独特气质魅力，每一个员工和顾客都能切实感受到。比如，一个项目定位于奥特莱斯，那一定要有名品折扣，并且这种折扣一定比周围其他项目有明显价格优势；一个项目定位于年轻人的时尚潮街，那一定把年轻、潮流元素深度挖掘，考虑年轻人喜欢什么，他们的真正需求是什么，从业态和场景上去满足他们的需求。因此，清晰的、独有的、可落地的、可长期坚持的项目定位，是一个商业项目成功的第二个关键要素。
具有良好的商业运营能力和方法
根据市场及自我分析，完成了前期战略规划和项目定位，真正考验的一个项目成败的就是运营操盘人的能力，我们可以看到很多项目在区域上、市场上没有太大的天然缺陷，但却无法赢得市场和顾客的心，归根结底还是运营操盘人的问题，这一点上对于本地商业地产开发商做的项目尤其明显，因为集团化商业集团经过多年的商业运作，总结出自己的一套运作经验和方法论，只要保证各项目按照这个方向落地执行即可。但是，对于一些本地化的一些商业地产项目，以及刚刚进入商业领域的项目来说，一切都在摸索，没有成型的流程制度作支撑，他们往往会挖从大的商业集团出来的人，希冀通过拷贝大集团经验，让自己少走弯路，可是往往又会陷入另一个问题，不能根据项目独有的现状进行分析和制定方案，完全复制带来的只会是画虎不成反类犬，不能沉淀消化成属于自己商业的运营方法论。
在未来，商业的竞争归根结底还是商业人的竞争，他们是一个商业项目在瞬息万变的商业大环境下能够适应市场需求的保证，当商业地产回归到商业的本质，粗放型扩张开始变为精细化运作，运营能力将会决定了每一个商业未来。
结语：以上是对于一个商业项目来说最重要的三点，除此之外，成为一个好的商业还有很多其他方面的原因，但任何一个商业项目都需要做到一专多能，最起码有一个优势是在周边市场上自己独有的，而其他涉及到商业经营的方面不能有自身的明显短板，各个方面都需要保证整体的良性运转和平衡，从这一点上所有好的商业项目都是相似的。
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