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“十四五”规划指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略。“城市更新”上升到国家战略层面，首次被写入政府工作报告：实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。作为新型城镇化建设的重要抓手，城市更新该怎么做成为了国内各大城市当下急迫的课题研究，如何去突破城镇化发展的桎梏，走出一条既符合当前城市现状，又适应未来城市发展的特色道路，对国内外城市更新方向的研究与经验汲取尤其重要。正如英国诗人马修·阿诺德所说，经验，制造一切未来；经验，是所有过去的成果。欧美国家的一些城市在城市更新方面已经做了很多尝试，并积累了不少成功经验，也发现了一些问题，城市更新作为国内城市新型城镇化建设的重要抓手，该怎么做成为重要的议题。
英国是最早开始城市化的国家之一，其真正意义上的城市更新始于上世纪30年代的清除贫民窟计划。早期，英国城市更新的初期是政府主导，政府及公共部门的拨款补助为主要资金来源；随后，政府和城市开发公司设立企业区，通过优惠政策鼓励私人投资，并把投资从富裕地区引入旧城区的开发与建设中；到了1980年，英国颁布了《地方政府、规划和土地法案》，在立法上确定了城市开发公司的目的是通过有效地使用土地和建筑物，鼓励现有的和新的工商业发展，创造优美宜人的城市环境，提供住宅和社会设施以鼓励人们生活、工作在这些地区。自此，英国政府的城市更新政策也有了重大转变，逐步发展为以市场为主导、以引导私人投资为目的，最后公、私、社区三方合作，让公众参与到城市更新的过程中，变被动为主动，更快更好地推动了城市更新进程。可以说，英国的城市更新由政府操纵的“自上而下”的方式过渡到了“自下而上”的社区规划方式。值得一提的是，英国在城市更新的过程中注重文物保护，采用整旧如旧的方法，把对历史建筑物的破坏程度降到最低。同时，配合这些建筑物的风格、特色，建造与其相适应的配套建筑，使其自然和谐地融入周围环境中。美国的城市更新运动是自上而下开展的，首先通过国会立法，制定全国统一的规划、政策及标准，确定更新运动的重点及联邦拨款额度；其次由联邦统一指导和审核更新规划，并资助地方政府的具体实施；最后充分考虑不同城市的更新需求，由地方政府来提出和确定具体的更新项目，项目实施更加强调地方性。![]()
第一种是授权区（EZS），分别在联邦、州和地方层面上运作，将税收奖励措施作为城市更新的政策工具；第二种是纽约“社区企业家”模式，纽约市旧城改造过程中，鼓励贫困社区所在的中小企业参与旧城改造，更重要的是对贫民区进行综合治理。第三种是新城镇内部计划。新城镇内部计划即为其中一种，使私人开发商和投资者获得至少等同于投资在其他地方的回报。联邦政府还提供抵押担保，鼓励金融机构利用抵押贷款资金来资助城市开发项目。一种是税收增值筹资（TIF），是州和地方政府使用的一种融资方式，为在特定地区吸引私人投资，促进地区再开发。税收增值筹资通过发售城市债券，筹得的资金可以用于改善公共设施，也可用于向私人开发商贷款进行划定区域的建设。城市债券通过20～30年期的地产税收入来偿还。另一种是商业改良区（BID），是基于商业利益自愿联合的地方机制，征收地方税为特定地区发展提供资金来源。BID是一种以抵押方式开展的自行征税，通常是用于划定区域物质环境的改善。![]()
荷兰城市更新的模式主要是住房改造和工业区改造两种：住房改造是由政府购买改造区域的大部分私有产权，进行差异化住房改造，专家和居民可参与项目改造方案的制定。对于质量和状况相对较好的地区，采取以技术和硬件改造为主的更新改造方式。对于质量和状况相对较差的地区，则采取替换重建的方式，起到改善城市衰败境况的作用。工业区改造始于上世纪90年代末，主要围绕旧城中心区或边缘区大量废弃和退化的工业用地更新，旨在发挥这些地块在城市中的区位优势，重组和整合这些区域的功能，注重城市功能的多元化和综合开发，并且鼓励建筑师参与设计，激发城市活力。早期荷兰城市改造的资金主要来源于政府投资。上世纪90年代后期，因经济环境的变化，开始将私人资金与公共资金相结合，成立更新基金等，填补复杂问题与有限资金之间的差距。第二次世界大战以后，为了解决住房危机，法国推出了“以促进住宅建设的量”为首要目的的住宅政策。经历了1950至1980年这三十年的辉煌时期，法国城市建设开始注意更新那些被认为已过时的大型居住区。在对旧城区的活化和再利用中，法国十分注重保护性更新。特别是对于历史文化悠久的城市，在保护好历史文化遗产的基础上，对建筑物进行维修，改造现有城市街区。这种模式抛弃了旧式的政策干预，以市场机制为主导，政府还会提供辅助融资的便利，如设立促进房屋产权贷款，专门用于鼓励房产主对自己传统建筑物进行改造的低息贷款。国家立法是城市更新过程中保护文化遗产、城市文脉的核心。法国是最早颁布城市更新中旧城保护法律的国家，早在1840年就颁布了《历史性建筑法案》，该法案在城市建筑和城市遗产保护进程中的作用尤为明显；1913年出台了《历史建筑保护法》，该法案明确规定“历史建筑作为公众利益受到保护”，同时，该法案还规定了分类保护和登记注册两种历史建筑保护方式；1943年颁布了《历史建筑周边环境法》，建立了一个以历史建筑为中心、500米为半径的圆周保护范围；1962年通过了《马尔罗法》，该法案规定从规划和财政上为旧城保护区提供帮助；20世纪90年代，法国相继出台了《城市指导法》《规划整治与国土开发指导法》和《可持续的规划整治与国土开发指导法》三部法律；进入21世纪，法国再次出台《社会团结与城市更新法》。这一系列法律文件为法国在城市更新过程中的旧城保护提供了法律依据。通过对英国、美国、荷兰、法国等不同国家的城市更新实践经验，我们可以看出城市发展应该尊重客观发展规律，秉承有机更新的原则，从不同城市、不同地区发展的实际问题出发，采用保护、整治、重建、开发利用等不同途径实施，将可持续发展理念贯穿于整个更新过程，实现城市由传统的物质更新向融合社会、文化、经济和物质空间为一体的全面复兴，强调更新规划的连续性及城市的继承和保护，而不仅仅是旧建筑物、旧设施的翻新或重建。在城市更新过程中可建立多种融资渠道，降低融资风险，从而在资金上保证重建工作顺利开展；在运作模式上，可建立多元化的重建模式，对于不同的改造对象、改造方向，在符合规划的前提下可以采取灵活的改造模式，从而缓解政府在市区重建中因人力、物力和财力压力而影响改造进程。【免责声明】本文由飙马商业地产整理编辑，部分内容及图片来源于网络，版权归原作者所有，转载请注明出处，若有侵权请联系我们删除。特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。![]()
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