2025年房地产怎么干？住建部重磅定调！

住房城乡建设部相关负责人25日表示，2025年，将持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。

12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。在推动构建房地产发展新模式方面，相关负责人提出了五个方面的重点工作。

业内人士认为，整体来看，本次会议明确了2025年全国住建工作的重点任务，其中持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重。而货币化安置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是促进新房销售止跌回稳的关键举措之一。

飙马商业地产认为，如果说中央经济工作会议明确了明年的政策走向，那么于12月24日至25日举行的全国住房城乡建设工作会议则介绍了下一年的房地产具体工作。

1

会议着重提出三个“更加”

此次会议明确，2025年要更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患。住建部提及三个“更加”，对于我们了解工作重点、重心以及发力点非常关键，其涉及经济、民生和风险三大领域。

此次政策明确，更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力。在三个“更加”中，释放稳增长巨大潜力的表述排在第一位，对于更加明确房地产的角色和定位非常关键。从房地产的角色定位来看，过去提及过“国民经济支柱产业”、“人民性政治性”、“示范性”等表述。当前该新提法其实说明，房地产业要在稳经济增长方面发挥作用，尤其是要通过激发潜力来进行。对于释放稳增长巨大潜力方面，此前关于新型城镇化的政策表述中也有，这都对我们深入理解房地产业的角色定位有积极作用。各地站位和格局要高，要站在2025年的工作部署和导向理解房地产业的定位和功能。

此次政策明确，更加有力保障和改善民生。这也体现了房地产工作的重要导向，即要惠及民生。如果第一个“更加”是从经济发展角度进行的，那么第二个“更加”则是从民生角度进行的。从民生角度看，后续在房价稳定、购房权益保护、城中村改造、保障房建设等方面应该持续发力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，三个“更加”中，排序第一的是“更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力”。该表述比较新，属于首次从稳增长和激活潜力的角度充分肯定住房城乡建设工作的重要性。从这个角度看，当前住房发展工作，既要从传统的解决住房需求等目标维度进行思考，也要从稳增长的角度提高认识和站位。

对于另外两个“更加”，严跃进表示，也是2025年要持续发力的工作。在民生的保障和改善方面，尤其是在城中村改造、保障房建设等领域，后续都需要持续发力。而对于风险隐患的防范化解，用词发生变化，不是“风险”而是“风险隐患”，这要求对于风险的理解要更加全面和务实，真正把防范化解风险隐患做扎实。

在2025年的五项工作安排中，持续用力推动房地产市场止跌回稳依然排在第一位。

此次会议明确，持续用力推动房地产市场止跌回稳。该表述深入落实中央经济工作会议精神，成为2025年房地产五项工作的首要任务和最关键任务。住建部对做好止跌回稳工作落实了两项重要抓手，涉及需求端和供给端，且均强调了“着力”。

会议指出两项内容，一是着力释放需求，把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求，有效发挥住房公积金支持作用；加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件，对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。二是着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，在释放需求方面，预计核心城市限制性政策有望进一步优化，北上深继续放松限购政策；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等均具备调整空间。

展望2025年的房地产市场交易，陈文静说，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。

而在围绕着力改善供给方面，陈文静认为会有几个侧重点，一是落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况；二是完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；三是多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向。

值得关注的是，此次会议大篇幅提及“新模式”。

此次政策明确推动房地产发展新模式。房地产发展新模式是最近三年持续强调的内容，也是房地产企业在止跌回稳和转型中要重点把握的方向。此次明确五项重点工作，涉及供应、要素、销售、安全和秩序等内容，是我们精准把握工作方向和有序推进工作的重要抓手。

从住房供应体系的内容来看，强调了保障房和改善性住房的供给。其中保障房建设方面的思路具有延续性，也是“市场-保障”体系中持续推进的工作内容。同时，要重点关注“改善性住房”的相关表述。2024年对于改善型需求，更多是从需求端或购房端入手。但是目前比较明确提及改善性住房的供给，尤其是和好房子进行结合。笔者认为，相关房企要积极研究一系列涉及改善型住房的拿地和开发投资等内容，持续优化产品设计。这也是房地产发展新模式5项工作的首要内容。

关于要素联动新机制，核心点是要把握各地住房发展规划和年度计划，这对于后续“人房地钱”的要素安排具有非常重要影响。各地尤其是要深入研判2025年人口变化和购房需求变化等情况，更精准促进房地产各要素的匹配。另外需要重点关注一句新提法，即“促进房地产供需平衡、市场稳定”。换句话说，在2023年房地产供求关系发生重大变化以来，这也是比较明确2025年供求关系的工作方向，即促进供需平衡。这也是止跌回稳后非常重要的市场行情特征。

该表述比较新，也是三中全会以来部委非常直接明确的政策落实。三中全会明确，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。此次住建部非常明确提出大力推进商品住房销售制度改革，也就意味着预售制度在2025年会有较大调整。当然调整方向既包括现房销售，也包括预售资金监管。从购房者最为关心的角度看，现房销售的认可程度比较高。当然要把握好“有力有序”的标准。

此次政策明确，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。此次明确房屋安全管理制度内容，进而说明房地产发展新模式方面，要注重安全方面的系统工作。关于这方面，2024年房屋养老金制度改革已经有了非常明确和清晰的表述，各地工作也在积极推进，尤其是在房屋体检工作上。当然，最为核心的内容是，各地要密切做好2025年房屋体检工作和信息整理，以为房屋安全管理提供更为精准的数据和资料。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在供求关系重大变化的情况下，旧模式难以为继，真正实现止跌回稳需要转向新模式。近期，之所以特别强调“止跌回稳”，主要是基于宏观层面保稳定、防风险、保民生等考虑。特别是资产价格过快下跌造成的一系列问题，迫切需要止跌回稳。近期，商品房市场也趋于稳定，但回稳的基础还需要夯实，要真正实现止跌回稳，需要转向新模式。因此，这次会议对新模式的内容强调得比较多。

在李宇嘉看来，新模式是系统工程，此次住建部披露的内容，一方面是近期要推进的工作，另一方面也释放出明年的工作重点，给市场传达积极的信号：既要稳定，同时也要渐进和逐步转向新模式，这是稳楼市的基本策略。

而现房销售方面，各地已经在探索。李宇嘉指出，目前现售房源占比已经达到三分之一了，但主要是房子卖得慢造成的现售房。未来还是要在供地阶段就要规划现售，目前来看，这个难度有点大，主要原因就是销售下滑、资金链紧张。因此，下一步还是要加大现售在供地、规划、报建、金融等方面的扶持，当然，房企也要做好市场需求调研，唯有此，才能既实现销售又能满足市场的需求，开发商也有合理的溢价。

此次明确大力实施城市更新，并提出了五项重点工作，分别包括：城市体检、可持续模式、重点项目、管理新模式以及数字住建等内容。这里对相关工作进行重点分析。

此次政策对于体检工作落实了非常清晰的定位，即其是城市更新的前期和基础性工作。尤其明确了问题导向和目标导向，既要关注人民群众急难愁盼问题，也要找出城市发展短板和弱项问题。从2025年工作重点来看，要结合城中村改造、危旧房改造、燃气管道更换、文保项目保护、新型基础设施建设等领域而进行。同时建议各地要重点关注2025年体检工作和体检情况，并据此研究更有针对性的城市更新工作内容。

从这里可以看出，后续城市更新方面，要重点关注体制改革、模式建立和政策法规体系建立。1）体制改革方面，会进一步结合新一轮城市发展要求，落实建设、运营和治理体制。鉴于当前城市运营机制发生了变化，后续准公共类的项目运营将持续鼓励民企和社会资本介入，对于更好推进城市建设和发展具有积极作用。2）可持续的城市更新模式是三中全会明确的重点方向，当前各地要持续推进相关工作，尤其是在资金平衡等方面落实有关工作，各地在用地、规划等方面应落实优惠政策，确保可持续性。3）对于政策法规的体系建立，目前一些城市已经在积极推进，也有较多的地方版本。比如说针对城市更新中的消防安全等问题，各地积极对法律法规做出规范和补充。又比如针对城市更新的个性化需求，落实了更为宽松和易于操作的政策。此类内容后续都可以上升为更高规格的政策法规体系之中。

这段政策表述非常详细，概括了15项城市更新的重点任务，有助于我们分类分层次理解工作要点。1）要做好三项工作的收官任务，即包括：符合条件的涉及城镇老旧小区改造、老化燃气管道更新、黑臭体水治理的相关工作。这也意味着最近几年此类工作已取得了丰富成果，也取得了较好成绩。应该在十四五阶段做好收官工作，以更符合城市安全和韧性等工作要求。2）2025年要重点做好11项工作，涉及：完整社区、既有建筑改造、老旧街区改造、地下管网建设、市政设施更新、垃圾分类、口袋公园、城市绿道、绿地开放、养老设施、儿童友好空间等有关工作。此类内容覆盖住区、社区和城区，也是持续提升城市居住品质的重点领域。3）原拆原建已列为2025年的探索性工作，这个是重点。此次明确鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。这也就意味着各地在原拆原建工作方面会发力。2024年各地已经有了成功的案例和经验，最为典型的即是浙工新村的项目。后续原拆原建工作推进，要把握好住户的多元化多样化诉求，更好找到利益平衡点和痛点，有序推进相关工作。

该表述充分说明，各地在城市管理方面，将构建新模式，其对于城市治理方面也有非常重要启发。从此类管理新模式的表现看，平台化管理、智慧化管理及加强基层治理的工作非常关键。建议各地物业企业等要加大对此类政策的研究、吸收和消化，因为后续城市管理将更好融入到基层治理领域，自然和物业管理工作有较好结合。2025年各大物业企业转型过程中，应加强对此类科学管理方式的学习及理解。

更多商业地产&产业地产干货，请点击