转按揭的影响与意义
民生
财经
2024-09-08 16:24
中国香港
广发证券 银行首席分析师 王先爽
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转按揭指借款人将已有按揭贷款从一家银行转移到另一家银行,通常为获得更低贷款利率。因为按揭利率差异化定价是我国地产调控政策之一,目前转按揭操作在我国被禁止。随着地产市场进入新阶段,市场对转按揭政策放开可能性的关注度提高。央行披露24年6月新发按揭利率为3.45%,考虑到7月LPR下调10BP,预计近期新发按揭利率约3.35%。去年存量房贷利率调整后,央行披露2023年9月末存量房贷利率为4.29%,去年10月至今5年期LPR利率累计下调35BP,存量按揭利率将变为3.94%。考虑到期间偿还利率会比新发高,预计实际存量按揭利率低于3.94%,如果按照3.85%估计,存量和新发按揭利率利差约50BP。截至2024年6月底,商业银行总资产为370万亿元,其中按揭贷款余额约37.8万亿元(占比约10%),税前ROA约0.8%。存量按揭贷款利率每下调50BP,降低银行息差和税前ROA约5.8BP,影响利润增幅约6.4%,按揭占比越高影响越大(见表1)。动态来看,放开转按揭有助于缓和提前还贷和不良压力。当前按揭贷款处于萎缩状态,叠加实体需求有限,贷款总量增长存在压力,导致新发贷款利率下行压力更大,比如需要通过票据贴现来维持合意贷款增长。24年6月平均票据融资利率为1.60%,低于存量房贷利率约225BP,如果转按揭政策能缓和提前还贷压力,将降低银行整体新发贷款的竞争压力。另外,转按揭放开,有助于降低居民利息负担,降低零售贷款不良率。21年底到24年中,上市银行可比样本居民贷款不良率从0.91%上行41BP至1.32%,按揭不良率从0.33%上行30BP到0.63%。24年6月底居民贷款总额约81.6万亿元,不良生成每降低10BP,将减少信用成本消耗816亿元,对银行税前ROA正贡献约2.2BP,正贡献利润增幅约2.8%。直接来看,每50BP存量房贷利率下调,将提升居民可支配收入1890亿元,如果消费乘数3倍(对应67%的边际消费倾向),将提升宏观消费支出约5669亿元,提升名义GDP增速约0.44pct。间接来看,存量按揭利率下调将缓和居民赎回存量投资偿还贷款的压力,有助于维稳实体投资和资本市场。总结来看,虽然转按揭放开会对银行息差和利润形成静态负面影响,但是动态上会缓和银行新发贷款利率和不良生成的压力,并在宏观上对消费投资回升具有积极意义,整体影响可控。拉长看,银行盈利能力最终取决于宏观增长,当期息差的让利会通过未来资产质量和息差反哺自身,市场化转按揭放开对经济、资本市场和银行长期经营环境均具有积极意义。风险提示:(1)经济下行,资产质量恶化;(2)竞争加剧,息差下行;(3)政策调控力度超预期,流动性风险上升。
倪军:SAC 执证号:S0260518020004
王先爽:SAC 执证号:S0260520040002,SFC CE No. BQV910
文雪阳:SAC 执证号:S0260524070004
报告原文:《如果转按揭放开,影响与意义如何?》
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