共41只C-REITs公布三季报。本季度REITs业绩同环比承压，28只可同比项目中仅6只收入未出现下滑，36只可环比项目中则有21只收入未出现下滑，经营压力仍在。分业态来看，消费表现最佳，核心资产优势仍在；保租房出租率高位波动，抗周期属性凸显；生态环保两项目分化，水务项目运营稳健，垃圾处理项目源头减量竞争加剧；仓储物流供需持续承压，散租项目量价双跌；产园业绩承压内部分化，厂房仍显抗周期属性，研办项目经营压力增大，部分项目出租率加速下滑；高速业绩同比承压仍待修复；能源非标性强业绩分化较大。我们建议关注抗周期赛道，优选高股息、强原权的优质标的，重点关注抗周期属性较强的消费板块，保租房及厂房亦可逢低布局。
板块表现分化，消费、保租房表现最佳。（1）保租房：经营韧性持续，出租率高位波动，厦门安居REIT量价双增。（2）仓储物流：供需承压竞争加剧，散租项目量价双跌，京东REIT整租模式下维持满租。（3）产业园区：板块整体承压，厂房出租率维持高位，研办项目经营压力增大，部分项目出租率加速下滑，以价换量延续。（4）消费：核心资产优势仍在，购物中心REITs出租率稳中有升，多数项目经营指标稳健增长；物美REIT出租率有所回落，剩余租期长达7.7年。（5）生态环保：首钢绿能REIT业绩承压，主因垃圾分类带来源头减量，及全市生活垃圾焚烧处理能力增加；首创水务REIT运营维持稳健。（6）高速公路：暑运旺季业绩，同比业绩仍然普跌，多个项目经营端受极端天气及路网变化影响。（7）能源：项目表现持续分化，主因底层资产非标性强，受地区及发电资源等复杂因素制约。国电投REIT大风季上网电量同比增长超4成。
2）政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3）二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
竺劲：地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。
黄啸天：中信建投证券房地产&REITs行业分析师，上海财经大学硕士。2018年加入中信建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs等领域。2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2023年Wind金牌分析师。
证券研究报告名称：《经营压力仍存，抗周期业态韧性强 ——REITs行业2024年三季报业绩综述》
对外发布时间：2024年11月4日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
SFC 编号:BPU491
黄啸天 SAC 编号:S1440520070013
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