11月26日，武汉出让地块7宗（22号公告），11月29日武汉出让地块8宗（23号公告）。
这15宗地块全部成功出让，其中住宅相关用地12宗，这些地块主要集中在长江新区阳逻之心、新洲区双柳新城、蔡甸区等远城区和经开区。
这两次土拍多数地块由区级国资托底拍得。另外比较引入关注的是P（2024）112号地块，该地块为武汉首例已出让地块商改住！原为武汉长江中心B2地块二期，收回后重新估价挂牌出让，由御江轩（武汉）房地产开发有限公司（华润置地）底价拍得，成交楼面价约19575.4元/平。本来就是华润置地武汉长江中心项目的地块，商改住转了一圈，又回到了华润置地自己手中。武汉长江中心尾盘高区看江房源超5万/平，该地块临近武昌万象城和武汉绿地中心，入市大概率突破价格天花板。
除了P（2024）099号地块有44.9%的溢价率之外，其他地块均为底价成交。P（2024）099号地块总价仅有2710万元，且为新洲区国资兜底拿地。
这两次土拍成交汇总表如下：
插播：年底买房不踩坑，这些购房资料一定要提前看！12月购房资料实时更新中，扫码加武汉阿松进群，获取超新超全资料包，买房更轻松！
以下为主要成交地块详情——
P（2024）112号地块位于武昌区武车中路与江流路交汇处滨江商务核心区B2二期地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为11471.32平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地、图书展览用地；土地分类为住宅用地、公共管理与公共服务用地；最大建筑面积控制在6.5万平方米以内，其中住宅及配套设施建筑面积不大于6.38万平方米，公共图书馆建筑面积不小于1200平方米；最高容积率按最大计容建筑面积与规划总用地面积的比值计算；建筑高度结合具体方案审定；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为70年、50年。
该地块为网上挂牌，起始价127240万元，由御江轩（武汉）房地产开发有限公司底价拍得，成交楼面价约19575.4元/平。
地块主要要求：
地块分析：
2、微观区位：西北侧为公太里路、长江天际商办楼、临江大道等；东北侧为武汉长江中心R6、R7号楼（B2地块一期）等；东南侧为武车中路、月亮湾壹号等；西南侧为江流路、武昌万象城、在建规划约400米超塔“长江之琴”等。
3、该地块是武汉首例已出让地块商改住！地块修改用地性质后，收回后重新挂牌出让。商改住后已重新对土地价格进行评估，如今成交楼面价约1.95万/平，成交总价约12.7亿元。此前B2地块商业计容建面约14万方，规划高度约302米超塔不再建设，如今商改住后计容建面大幅下降至6.5万方，土地总价基本与此前持平，开发商华润置地再次拿地基本不再需要补交土地出让金。
2024年10月，武汉市规划局发布武汉市主城区A110305管理单元（武昌滨江B2二期地块）控制性详细规划导则修改公示。该公示就是B2地块二期商改住。B2地块一期已开发2栋住宅。
该地块商改住之后，如果由华润置地拿地，住宅可能并入武汉长江中心，目前武汉长江中心已是尾盘，折后均价约4.5万/平，高区看江房源高达约5万+/平，新增住宅极有可能再次突破价格天花板。而且该地块建设后，也有条件与此前B2地块的2栋住宅连通规划管理，这样也可以扩大小区地块面积。
修改规划前的效果图（此次将T9号楼写字楼改为住宅重新规划，R6、R7号楼已建设）：
P（2024）101号地块位于新洲区双柳街孙洪村、周孟村、刘镇村，星谷大道以北、新城一路以西、新城二路以东（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划总用地面积57033.17平方米（以实测为准），建筑面积控制在131176.29平方米以内。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价26440万元，由武汉航天建设投资集团有限公司底价拍得，成交楼面价约2015.6元/平。
地块主要要求：
地块分析：
3、该地块位置比较冷门。楼面价约2015.6元/平，双柳在售新房价格只有约4XXX元/平，部分二手房价格仅3XXX元/平，区域楼市暂时不具备开发价值，区国资拿地近期大概率也不会开发。
P（2024）102号地块位于新洲区阳逻经济开发区宋岗村,柴泊大道以北、翔飞路以东、金屏路以南、金台大道以西（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积65295.56平方米（以实测为准），计容总建筑面积:不大于137121平方米。其中居住建筑面积不低于109697平方米，不超过123409平方米(含相关配套设施);商业建筑面积不超过27424平方米，不低于13712平方米。规划用地性质为商业与居住混合用地。国有建设用地使用权出让年限为70年、40年。
该地块为网上挂牌，起始价39010万元，由武汉航天建设投资集团有限公司底价拍得，成交楼面价约2844.9元/平。
地块主要要求：
地块分析：
3、阳逻之心目前在售楼盘多数都是2018年、2019年拿地，时隔多年再次拍地。目前阳逻新房普遍4XXX-5XXX元/平，已无法覆盖开发成本。该地块旁边的万达文旅城已开发大量住宅，但商业配套兑现很难了，此地块成交楼面价约2844.9元/平，并不便宜，实际也只能是区国资兜底拿地。
P（2024）103号地块位于新洲区阳逻经济开发阳靠公路以东、施岗路以南、施岗东路两侧、金屏路以北（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积66715.55平方米（以实测为准），计容总建筑面积:计容建筑面积不大于153445平方米，其中居住及配套计容面积不超过136009平方米，商业计容面积不低于17436平方米。规划用地性质为商业与居住混合用地、居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年、40年。
该地块为网上挂牌，起始价42950万元，由武汉航天建设投资集团有限公司（新洲区国资）底价拍得，成交楼面价约2799元/平。
地块主要要求：
地块分析：
3、该地块有含一定商业，在阳逻之心算是位置不错的。不过楼面价约2799元/平，相对阳逻之心4XXX元/平左右的房价，并不便宜，不管怎么开发在现有行情中都很难回本。
P（2024）104号地块——
P（2024）104号地块位于武汉经济技术开发区23C36地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积20120.29平方米（以实测为准），容积率不大于1.1，计容建面约22132平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价11107万元，由武汉经开资本投资建设有限公司底价拍得，成交楼面价约5018.5元/平。
地块主要要求：
P（2024）105号地块——
P（2024）105号地块位于武汉经济技术开发区23C36地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积24899.79平方米（以实测为准），容积率不大于1.1，计容建面约27390平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价13745万元，由武汉经开资本投资建设有限公司底价拍得，成交楼面价约5018.3元/平。
地块主要要求：
P（2024）104号、105号地块分析：
2、这2个地块均紧邻中设众安双屿大观项目，也是一线临后官湖，生态环境好。
卫星图：
3、两个地块形状都不规则，临后官湖是优势。且容积率仅1.1，住宅体量都只有2万多方，楼面价分别约5018.5元/平、5018.3元/平，应该会开发为纯别墅小区。
P（2024）106号地块——
P（2024）106号地块位于蔡甸区蔡甸街成功大道与太丰路交汇处以东(蔡甸街成功村）（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积为50403平方米（以实测为准），容积率不超过1.5，计容建面75604平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价13496万元，由湖北君晖文化旅游发展集团有限公司底价拍得，成交楼面价约1785.1元/平。
湖北君晖文化旅游发展集团有限公司由自然人全资控股，属于民营企业。
地块主要要求：
P（2024）107号地块——
P（2024）107号地块位于蔡甸区蔡甸街成功大道与公园路交汇处以西(蔡甸街成功村）（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积为64247平方米（以实测为准），容积率不超过1.5，计容建面约96370平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价17203万元，由湖北昭钦建设工程有限公司底价拍得，成交楼面价约1785.1元/平。
湖北昭钦建设工程有限公司由湖北汇鑫建设集团有限公司（占股51%）和中法武汉生态示范城投资开发有限公司（占股49%）联合控股，湖北汇鑫建设集团有限公司隶属于自然人，为民营企业，中法武汉生态示范城投资开发有限公司隶属于蔡甸区国资。
地块主要要求：
P（2024）106号、107号地块分析：
3、蔡甸城区属于远城区楼市，热度低于中法生态新城，目前现房价格约5XXX-7XXX元/平，相对而言，楼面价约1785.1元/平并不高。
P（2024）108号地块位于蔡甸区奓山街千子山大道与常欢大道交汇处以东(奓山街大东村）（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划总用地面积为83857平方米（以实测为准）。分为A、B、C、D共4个地块，计容建面121364平方米。规划用地性质为居住用地、商业服务业设施用地、文化活动用地。国有建设用地使用权出让年限为70年、40年、50年。
该地块为网上挂牌，起始价13929万元，由武汉汉津置业有限公司底价拍得，成交楼面价约1147.7元/平。
武汉汉津置业有限公司由武汉市蔡甸城建投资开发集团有限公司全资控股，最终隶属于蔡甸区国资。
地块主要要求：
地块分析：
2、该地块南侧为汉津阳光城、常欢大道等；西侧为千子山大道、物流园等，周边工业园区较多。
周边卫星图：
3、该地块所处蔡甸奓山板块位于外环外，比较冷门，楼市声量非常弱，基本上辐射地缘客群和周边城市圈客群。该地块住宅体量超过12万方，中等体量，楼面价倒是比较低。该项目靠近汉津阳光城，本次又是汉津置业自己拿地，后期倒是有可能实际开发。
P（2024）109号地块——
P（2024）109号地块位于蔡甸区蔡甸街生态城大道与赏琴南路交汇处以东(蔡甸街新农村）（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划总用地面积为11867平方米（以实测为准），容积率不超过1.2，计容建面14240平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价3460万元，由武汉汉津置业有限公司底价拍得，成交楼面价约2429.8元/平。
地块主要要求：
P（2024）110号地块——
P（2024）110号地块位于蔡甸区蔡甸街生态城大道与琴音路交汇处以东（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划总用地面积为15169平方米（以实测为准），容积率不超过1.2，计容建面18203平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价4420万元，由武汉汉津置业有限公司底价拍得，成交楼面价约2428.2元/平。
地块主要要求：
P（2024）109号、110号地块分析：
2、这2个地块周边比较知名的楼盘是中建中法之星，南侧规划用地性质不明朗。
周边卫星图：
3、中法生态城中心开发区域为新天大道与知音湖大道交汇处，两个地块更靠近地铁4号线新农站，南侧为绿化用地。两个地块住宅体量加起来才约3万多方，且容积率仅1.2，预计将做低密度别墅区。不过，楼面价倒是比较便宜。
P（2024）113号地块位于黄陂区前川街滠水河以西、理林大道以南（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积15779.50平方米（以实测为准），计容建面39440平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
该地块为网上挂牌，起始价10220万元，由武汉海旭建设有限公司拍得，成交楼面价约2591.3元/平。
武汉海旭建设有限公司由合肥中建国际投资发展有限公司全资控股，隶属于中海建筑有限公司。2024年10月，中海曾摘得黄陂横店街P（2024）083号地块，这是中海2个月内第二次在黄陂拿地。
地块主要要求：
地块分析：
2、微观区位：从卫星图可见，该地块北侧为规划用地（现状或为自然村）、理林大道等；东侧为规划道路、规划用地、滠水河等；南侧为规划道路等；西侧为规划用地、规划道路等。该地块位处前川街街镇边界，卫星图显示多为自然村及基础农田，临近滠水河，但非一线滨水项目。
3、周边较近的楼盘为宝业壹滨江，尾盘在售，当初楼面价约3126元/平，毛坯折后均价7XXX元/平。
总结：此次土拍拉开了12月武汉土拍大幕，12月目前共公示了106宗地块出让，起拍总价约430亿元。目前来看，主旋律是商改住重新出让+区国资兜底拿地+少量央企拿地。
插播：武汉公积金多孩政策出炉、新城区多孩购房享6-12万补贴、武汉购房契税补贴政策倒计时中，截至12月31日......更多政策消息，赶紧扫码进入武汉新政讨论群，及时获取一手消息！
