新房销售跌破5亿平，新政将再次加码

根据公开数据，前7个月全国百强房企销售额同比下降40%。

今年上半年全国新房销售规模只有4.8亿平米，已经跌破5亿平的大关。

全年预计在9.5亿平米左右，显然跌出合理区间。

专家普遍认为，当前我国房地产销售面积应该在12亿平米左右。而行业最高峰的2021年曾达到18亿平米。

随着517强力救市，以及7月中的高层会议最新决策，预计8-9月将会迎来新一波的救市新政。

决策层表示“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”、“允许有关城市取消或调减住房限购政策”、“取消普通住宅和非普通住宅标准”。

这传递出积极的信号，核心城市购房政策或于近期进一步松绑。

730政治局会议要求“落实好新政策”

1

新房销售面积仅4.8亿平

根据克而瑞数据，今年1月-7月百强房企销售总额为23909亿元，同比下降40%。7月单月，百强房企销售额同比下降20%，环比降低35%。

根据国家统计局数据，2024 年上半年，新建商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19%。与2021年同期相比，下降近50%。

上半年，新建商品房销售额4.7万亿元，下降25%，仍然处于深度下跌阶段。

受益于517新政效应及年中业绩周期影响，下跌幅度有所收窄。但如果没有新的动能支撑，预计销售规模环比会重回下行趋势。

数据来源：国家统计局

房价自高位已经下跌超30%。据中原地产数据，上海二手房价自2022 年 6 月高点回落 22%；北京自2023 年 5 月高点回落 20%；广州自2022 年6 月高点回落 21%；深圳自2021 年 7 月高点回落 35%。

目前，全国各大城市房价已回调至 2017年左右水平，从最高价跌幅 30% 左右，个别城市跌幅达到 40% 以上。近年新购房家庭房产转变为“负资产”。

根据国金证券的统计，去年底房地产行业多项指标回调到8年以前。

截止2023 年底，全国商品房销售额12万亿元，回至2016 年水平。

商品房销售面积11亿平方米，回至 2012 年水平。

新开工下探到2.7亿平米，回至 2007 年水平，较高点下滑 50%。

同在70%城镇化阶段，日本千人开工 11.2 套、美国是 7.3 套，而目前中国只有4.5 套。

由于今年房地产新开工将进一步走弱，所以我国千人开工率很可能会低于目前城镇化成熟期的日美。

2023 年，日本城镇化率 92%、美国 83%， 同期日本千人开工率 6.6 套、美国 4.2 套。

2

全国新房去化周期上升

库存方面，截至2024年6月末，克而瑞80城新房库存面积4.8亿平米，平均去化周期26.7个月。较2023年末延长5.5个月。

分城市能级看，一线/二线/三线城市库存去化周期分别在22个月、24个月、34个月，较2023年末分别增加5个月、4.5个月、8个月。

根据泽平宏观数据，北上广深去化周期分别为28个月、9个月、23个月、26个月，除上海外三城去化周期处较高水平。

以深圳为例，新房依然呈现整体供大过求的状态。2023年深圳供应4.6万套，销售3.1万套。去化周期为20个月左右。

2024年上半年的供应1.9万套，共成交1.2万套。去化周期提高到26个月，去库存压力进一步升高。

深圳第三季度计划入市的商品房项目44个，供应套数18150套。

但目前政策效应减弱，量价齐跌趋势加大。如果没有新政加持，今年底的去化周期或将提高到30个月。

3

全国土地收入下跌

财政数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入1.5万亿元，同比下降18%。

与2021年同期收入3.4万亿元相比，下跌56%。

来源：中指院

2021年-2024年，上半年全国国有土地使用权出让收入，分别为3.4亿元、2.3亿元、1.8亿元、1.5亿元，卖地收入持续下滑。

来源：谢逸枫看楼市

卖地收入可以用来支持基础设施、保障房、教育与水利等建设。过去十几年，年均6万亿元的卖地收入支持财政开支，如今恐怕会更加艰难。

今年1-7月百强企业拿地总额4307亿元，同比下降38%，相较1-6月降幅继续扩大2.2个百分点。

数据显示，上半年百强房企中7成企业不再拿地。即使大型央国企拿地也极为谨慎。

例如，上半年“销冠”保利发展，拿地仅116亿，同比跌70%；中海拿地下滑73%；万科拿地下滑94%，越秀拿地下滑45%！

4

万科首次亏损

上半年，61家A股上市房企中，41家预亏。

其中，标杆企业万科预计2024 年上半年亏损70-90亿元。

这是万科自上市33年以来，首次出现亏损。

1991年上市以来，万科从未出现亏损，更有旺年大赚400亿的记录。

来源：中国房地产报

A股上市的大型房企中，仅保利发展预计赢利75亿元，但是同比也下降38%。

根据克而瑞数据，截止2023年底，百强房企中债务违约数量达到46家，合计占比近50%。

5

行业企稳回升任重道远

年初，瑞银研究主管林镇鸿曾乐观预计，“到 2025 年 6 月，中国房地产价格和新开工量将趋于稳定。国内住房需求和供应将恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。”

目前来看，这种估计可能过于乐观，因为存在以下几个难题。

1、经济面没有显著改善，消费信心难言乐观。

在经济低迷，失业率较高的情况下，人们的购房需求大幅下降。同时房价没有上升预期时，消失的需求不会回归。过去三年中缺席的购买力，不会再出现。

上半年，经济增长实际5%，名义GDP才4.1%。二季度实际GDP增速下降到4.7%，让人们对全年经济走势进一步担心。

只有名义GDP超过5%以上，企业现金流和利润明显好转，就业形势才能积极改善。国家税收和个人所得税才能自然增长，CPI和PMI才能重回繁荣区间。

经济增长的核心在于释放民营企业经营活力，增强外资投资信心。全面松绑房地产、教培、互联网、医疗、金融等重点领域。

这些制度型改革，较少动用货币和财政手段，但却更难推动的。

2、决策层致力于固本培元，不会大放水。

高层明确表示要固本培元，不推行大规模经济刺激计划。没有大规模放水刺激，金融市场也难有较好表现。沙漠滴管，很难培育出郁郁葱葱的森林。7月只降息10个点，很难推测出明年会突然大开闸。

6月份M2增速只有6.5%，显著低于 12%合理扩张水平。

金融方面，需要持续放水养鱼。每季度降息25个基点以上，才能带动资本市场的信心回归。

目前加拿大、欧盟等经济体已经率先降息25个基点，我们7月份调减10个基点，力度偏弱。

新增与存量房贷利率要全面下降到3%以下。希望美联储9月份降息后，我们能够加大降息力度。

3、城中村改造、新房收储等复杂缓慢，难以释放新的购房需求。

上半年，城中村改造、新房收储、保障性住房等关键事项的进展，效果还需要再观察。

由于市场下行、资金需求量大、工程复杂，各地城中村改造推进困难。据传，目前深圳近300个旧改出现停工停滞。

保障房收储，也是自愿行为，由于条件较高，资金需求量大，后期难以赢利等原因，导致进展较慢，规模不大。

4、新开工与新供应的减少，似乎并不能逆转供需关系。

新房的时代过去了。即使供应下降了50%，但是库存周期仍然在持续升高。新房性价比不高，交付风险并未消除。预计两年内，新房市场难言乐观。

6

两大支撑因素

尽管今年出台了多项房地产松绑政策，二季度销售同比跌幅收窄，但是总体仍然处于下行阶段。

目前来看，下半年到明年上半年，可能的积极因素包括：

1、美元可能会迎来首次降息

国内市场资金将会更加充裕，金融层面被迫持续降息，对于资本密集型的地产行业是利好。

业内普遍观点认为，我们目前降息慢、降息少的主要原因是受制于美元的高息压制。

在欧美和加拿大等已经启动降息的态势下，预期我们年内会被动或主动跟进降息。期待购房利率能够普遍降到3%以下，首付降到2成。

国常会也多次强调，房地产事关经济社会发展大局，事关人民群众切身利益。

所以，经济政策必须支持房产增值和保值需求。

房地产是金融增信的基石，是国民财富的重要载体。只有支持房地产的保值增值属性，才能确保金融稳定，化解风险。

2、对改善型住房需求支撑力度加强

最新的决策层会议，已经强调了这一点。并强调进一步松绑限购限贷政策，优化相关税费。

政策方面的进一步宽松，包括降低税费、下调利率、放松限购等方面，以带动楼市持续向稳。

目前，改善性需求是地产行业发展的主要驱动力。改善需求占房地产新增需求的60%以上。

即使在人口负增长和老龄化的日本和韩国，房地产需求依然保持增长，近两年房价还创出新高。

但，目前国内头部城市的二套住房的利率仍然近4%，首付多在3成以上，还面临着较高的交易税费。

支持改善需求，就要把二套房购买限制、税费、贷款政策调降到与首套房一致。改善需求释放，才能带动整个房地产市场的重新启动。

文章封面图取自微信公共图库。