房地产行业关系着国计民生。
房地产行业涉及40%的银行贷款，影响50%的地方财政收入，蕴含60%的居民财富。
在当前比较艰难的经济环境下，大家期待房地产行业能够再次担当起支柱产业的责任，快速支撑起经济增长、股市雄起和消费扩张的动力。
基于内外部环境和国家政策，我们对今年的变化趋势做一个简单的梳理。
1
行政松绑增多
金融救市减少
节前，北京、上海、深圳的楼市放松政策，仍然是非常小的力度。按理说，在目前的经济环境下，广州的放松力度和节奏是较为合适的样板。
上海缴纳社保5年的单身终于可购房
尽管住建部赋予城市调控自主权，但是各大城市仍然不敢大干一场。地方经济压力和财政压力都很大，行政放松也较少涉及金融资本的投入，但是各地还在小步慢跑，很可能说明上面对于房地产的高压线还在。
今年北京、上海、深圳的次核心区，大概率会全部松绑，完全不限购。广州把次核心区已经松绑了，但是楼市回暖速度依然偏慢。目前来看，只能将中国最有实力的三座城市，次核心区同时完全松绑，才能换来楼市的春天。
除此之外，社保年限也会下调，原来需要5年社保，可能下调到3年或者2年，外地人想买一线城市，可能只需要补交社保就。跟现在的杭州、成都政策类似。
影响：
从目前的松绑节奏来看，今年房地产市场企稳的难度依然很大。除非金融救市大招祭出，房价短时间内上涨50%以上。
行政放松效果减弱，应该立即开启金融救市。应该房贷利率全面打7折，首付全部2成，减免税费，购房补贴。
2
城中村改造增长
新城发展衰退
根据新政，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。
截至2023年年底，已有16个城市公布城中村改造规模计划，预计涉及约87万户居民。
目前用于三大工程的新增PSL贷款已经超过5000亿元。据测算，城中村改造建设每年将拉动2万亿左右的投资。
广州每年更新15平方公里
上海共批准62个项目
影响：
城中村改造将有效拉动地产投资和购房需求，对稳定房地产市场有着重要作用。但是目前来看的力度还有待加强，才能快速扭转房地产不利局面。同时，后续国企、城投公司将起主导作用。
3
核心地块大热
边远地块流拍
据统计，18城土拍回归“价高者得”后， 广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥，逐步打开了土拍上限。
已有6城拍出新“地王”，或刷新城市单价最高纪录，或刷新区域楼面价纪录。
其中，最受关注、单价最高的，是广州诞生的新地王。12月29日，广州海珠琶洲西区地块经过5个小时、85轮竞价，最终由越秀地产获取。该地块楼面价7.5万元/平，刷新城市单价最高记录，成交溢价率达59%。
影响：
土地市场已经率先开始了市场化，给企业的利润空间得到保障。随着白名单项目融资体系的逐步落地，土地市场回暖才更多些保障。但是前提是购房需求上来，房价稳定上涨。整体而言，国央企房企可能迎来更大的机会。
4
产业地产增长
住宅地产萎缩
1月23日，腾讯以底价摘得北京市海淀区综合性商业金融服务业用地，成交金额64.2亿元。目前，海康威视，阿里建筑，美团基础、京东产发等科技企业都在做自己的产业园。
影响：
产业地产是未来新的增长线，特别是随着REITS的发展，有了更好的退出渠道后，产业资本将更大力度流入地产行业。而目前各行业的龙头企业，都有可能在产业地产方面分得一杯羹。
5
保障房占比上升
商品房占比下降
根据相关要求，100个城市每家将新建5000-1万套保障房。北上广深今年的保障房都已经开工建设。
2024年，深圳首批13个配售型保障性住房建设集中开工。深圳目前几乎实现了商品房与可售性保障房1:1的节奏。
影响：
这是对商品房市场显著的分流，民营企业或将通过代建的形式分得一杯羹。对于普通购房者来说，可以实现更低门槛的自有住房，但是长期来说也会丧失房产升值带来的财富机会。
6
国企业绩上升
民企业绩下降
根据中指院数据，2023年房企权益销售前十名中，民企只剩2家。
根据克而瑞数据，2023年房企新增货值前十名中，仅剩一家民企滨江集团。
影响：
国央企占统治地位后，该市场有望得到更大力度的政策扶持，从而获得新生。
7
代建占比上升
自投占比下降
据统计，目前已超90家企业涉足代建领域，绝大多数为民营企业。城投拿地、纾困项目和保障房等为代建提供了新的市场空间，代建规模有望持续走高。
影响：
民营企业或以新的形态得以生存，保留了企业核心团队和开发能力，遇到较为有利的环境，还可能再次成长起来。
8
现售占比上升
预售占比下降
刚需买房的难得机遇，20年一遇。核心区折价30%，现房选择增多，首付和利率下降。
影响：
2023年下半年以来超10城提出现房销售。但是仍为小规模试点，大面积铺开的的可能性很低。现房销售占比的提高，多是因为市场下跌导致的库存积压。
9
二手房占比上升
一手房占比下降
2023年新房销售负增长，二手房大幅增长。超过30个城市的二手房交易量超过新房。
数据来源克而瑞
影响：
2023年30城二手房成交量占比首超一手房。随着房地产市场的恢复和保交楼的深入执行，新房占比还有反弹的可能。
10
法拍房上升
投资客下降
中指研究院数据显示，全国355个城市去年法拍房挂拍套数为79.6万套（重庆、成都、郑州居前三），同比增36.7%，其中住宅增长最快（43.01%）。
影响：
暴雷两年后，部分企业的库存房将逐步走进法拍流程。
通常来说，30%是房价下跌的红线。较多房产跌去了首付，无法续贷或者补足贷款差额，最终断供，被法拍。更多优良的金融资产，也会演变成次贷危机中的垃圾资产。
房地产行业的深度变化，深刻的影响着中国的经济走向以及全民的财富分配。我们期望它能够快速恢复稳定，成为全国经济发展的压舱石，而不是高风险因素。
文章封面图取自微信公共图库。
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