销量下跌24%，房地产新政力挽狂澜

9月底以来，高层接连发布重磅救市新政，让房地产市场迅速从冰封回到暖春。

无论是数据还是体感，无论是新房还是二手房，到处弥漫着信心复苏的声音。

房地产市场出现了久违的良性循环的态势。多项指标显示，房地产市场可能会回归到荣枯线以上的正常水平。

但是，这或许是因为第三季度以来，房地产市场跌入更深低谷后的短暂反弹，业内人士提醒其持续性值得关注。

特别是全国性的救市政策，还需要持续发力，重拳出击，才能把深陷泥潭的房地产拯救出来。

1

量价齐跌

住宅销售额下降24%

国家统计局数据显示，9月份的房价，无论新房还是二手房，同环比都存在显著下滑的态势。

环比方面，

新建商品住宅销售价格下降0.5%-0.7%，

二手住宅销售价格下降0.9%-1.2%。

同比方面，

新建商品住宅销售价格下降4.7%-6.6%，

二手住宅销售价格下降8.9%-10.7%。

在新房销售量方面，1—9月份，新建商品房销售面积7亿平方米，同比下降17%，其中住宅销售面积下降19%。

新房销售额6.8万亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24%。

克而瑞数据显示，9月份百城新房成交1900多万平方米，创下阶段性新低。只相当于2023年9月79%， 2022年9月份的59%， 2018年9月份的35%。

2

高层会议要求 

止跌回稳

926高层会议明确要求，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大”白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量置土地要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

什么叫止跌回稳？合理推算，房价反弹30%才行。各部门的任务还是任重道远。

1、目前房价下跌40%，已经开始严重冲击银行的金融安全。

只有房价回升30%，大概回到2021年高峰期的八成左右，才能回到银行安全线以上。

因为房价回归到八成，超过当初七成的贷款额度，才能确保房贷的安全。

2、即使房价反弹30%，加上供楼利息和交易成本，2020-2022年购房者基本都亏了40%。

即使北上广深都不例外。这是对楼市持续购买力的一次毁灭。房价反弹的过程，就是楼市恢复正常的过程。

3、据统计，全国法拍房接近50万套，500万个家庭面临资不抵债的风险。

只有房价回升30%以上，才能拯救他们，拯救中产生活。

3

启动100万套货币化安置

最近住建部发布又一轮房地产利好，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

城中村改造中100万套货币化安置，有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。

尽管100万套，与2015年-2018年的600万套相比，规模小了很多。但是对于目前的市场也算是一个积极的推动。而且领导表示，后期还将根据进度再增加规模。

第一季度，专项借款授信涉及城中村改造项目超400个，实际已授信金额超1万亿。

同时，此次白名单扩容工作，对保交房会有进一步的推进。

一方面，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件。另一方面，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入白名单。

截止10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。

4

金融救市

提信心促销费

在924央行的金融救市中，有五条地产相关的政策举措。

1、保障住房再贷款支持比例从60%提升至100%。

可以提高部分银行的主动性。但是目前存量房的收购价太低，操作起来太难。而且地方政府目前债务缠身，大规模新增难度也较大。

2、经营性物业贷款、金融16条政策，延期到2026年底。

它是延续性政策，对于以经营性物业为主的房企带来利好，有利于保交房的推进。

3、政策利率调降20bp，并引导LPR下降0.2%-0.25%。

政策着眼点在于提振市场信心，促进生活消费。

从国内外的参考来看，如果要提振房地产的行业信心，利率调减力度还可以更大，一次调减50个基点较为合适。

每年减100个基点，两年内把房贷利率调到2%附近较为合适。

4、存量房贷利率下调0.5个百分点。

政策着眼点在于减少房贷的流失。

过去一年中，全国住房贷款在流失8000亿，这影响了金融稳定和银行利润。

本次存量房贷降息对提振消费有帮助。将有5000万家庭受益，每年合计节省1500亿元。

每个贷款家庭平均每年节省3000元。这对促销费是一个重要动作，比发几十块前的消费券实在的多。

如果要激发改善群体购房需求，一是要房价稳定并反弹，二是利息税费要显著降低。房贷利率每次下调0.5个点，连降2-4次。综合税费下调到1%附近。

5、二套房首付下调

鼓励改善加杠杆，但是利息和税费没有调整，对改善群体的触动不大。特别是房价下跌后，改善的置换能力衰减严重。

首付最好分3年交，每年5%，直到三年后交楼，才开始月供。

如果二套房的利率能够与首套一致，先把利率降到3%以内，那将是更重磅利好。

5

地产救市

还有很多大招

9月29日、30日，北上深继续放松限购，京沪放松限购力度，深圳外围完全放开。广州全面解除限购，不限户籍和套数。

结合之前的金融支持政策，国庆长假以来，各地释放了一波购房需求，房地产市场出现显著复苏。

但是药效能够持续多久，成为业内人士担忧的话题。

房地产是经济的压舱石。关系到40%的银行贷款， 50%的地方财政收入，60%的居民财富。影响到5000万人的就业和饭碗。

只有激活大家对房地产的信心，才能唤醒大家对经济的预期。

但是在当前较为艰难的经济环境下，房地产行业如果要企稳，需要在以下几个方向发力。

1、促进房价止跌回稳

确保房地产成为国家财富稳步增值保值的发动机。房地产的稳健发展是金融强国，科技强国的基础。房价不能大涨，但是更不能大跌。引导房价慢牛，是宏观调控的新课题。

房价的调控，通过首付、利率、税费等手段调整就已经足够了。通过金融手段，可以实现对全国统一大市场的调控。没有必要通过三限等粗暴的行政手段。

目前因城施策的调控手段，是与市场经济相矛盾的，与全国统一大市场的改革相违背的。

2、 新增住房需求

继续发力三大工程，年投2万亿低息贷款，释放利息1%的PSL。扩大货币化安置，构建房地产全周期的更新与循环。

3、支持住房消费

我们已经很久没有支持住房消费了，只有住房消费旺盛，才能促进国内大循环的畅通。

房贷利率跌破2%，接近目前租售比，才对逐渐萎缩的购房需求产生支撑。

1-3套，同样房贷首付和利息。首付2成以下，利息降至2%左右，综合税负降到1%以内。

例如按深圳二手房计税标准，个税契税增值税都还有较大的优化空间。

目前的楼市放松限购政策，只是逐步收割有限的存量购买力。

但是，如果房价不能稳步上涨，整体的住房购买力将会逐步萎缩，导致新增的药效持续不超过2个月。

随着药效过去，购房需求的持续性是一个很大的问题。

就像香港一样，即使全部撤销辣招，购房火力也不会超过3个月。

只有激活住房消费，才能增加房地产的内生动力，才能带动经济持续回暖。

4、扩大对外开放

全国房地产要向本地居民逐步开放，向全国居民逐步开放，向全球居民逐步开放。通过房地产吸引外资流入。

制造业、金融、医疗等领域开放之后，能够开放的行业已经不多。经济增速也在持续下滑。

房地产作为国民经济支柱行业，需要逐步探索开放方案，为国民经济持续腾飞注入新的动力。

既然我们要坚持扩大开放的基本国策，建议全完放开限购，一线城市商品房市场要向全国人民、向全世界人民开放。学习香港和广州的经验。

房地产向全世界开放，将为高水平对外开放提供充沛动力。