先扯两句闲话，就一些朋友的问题做个回应：
1、大家问的最多的一句话就是“文章为什么这么长”：
本来吧，写东西这事儿是挺个人的，我开始的想法，就是把它作为自己思考留痕以及与好友闲聊交流的东西，所以没太多考虑阅读和传播的难度问题，甚至于我内心对现在流行的阅读速食化有点儿抗拒——当然这不能掩盖我的问题，有朋友说读了一个小时，我非常汗颜，尽量改正吧，但是房地产这个问题，我觉得有必要严谨和全面一些，毕竟是大事儿，如烹小鲜，我还没能力做到，后面咱们一定改
2、被问到第二多的问题是“更新速度太慢”
更新慢是没办法避免的，因为我都是业余时间写两笔；但是我想可以把篇幅缩短和更新加快结合起来，比如上一篇文章其实拆成四五篇是没问题的；另外，我给自己的目标是2周必须写一篇，如果有可能我会尝试一周更新一篇中短篇幅的文章
3、关于本次房地产的分析和评论。本来是想一篇完成的，结果想表达的东西越来越多，就想改成上下两篇，现在却又不得不跟大家道个歉，得三篇才能完成——因为这篇又把日美的房地产危机应对捋了一遍，占了很大篇幅。我觉得还是很有必要的——在方法论层面，我个人比较偏保守主义和实证主义，不太相信什么伟大的思想家和经济学家能做靠一己之力构建起新世界，所以我觉得多研究案例是最有价值的方式之一——这篇之后还会涉及到房地产市场判断、政策性住房以及房地产税、四线城市去库存等思考，所以肯定得另起一篇了，但是我打算一周左右完成。
今天我们还将继续讨论中国的房地产未来如何变得更好，感谢各位朋友的捧场！如果觉得文章有讨论的价值，感谢各位的一键三连和转发哈，感谢。
08 不可能三角？
中国房地产目前的困境，各方的感知和改革意愿达成了难得的一致。这也是我们以3年行业深度调整、GDP增速整体下滑5%左右为代价换来的，殊为不易，我们应该珍惜这个共识，投入巨大的专注度和勇气面对危机、应对危机并且解决危机。
要厘清房地产调控的方向和重点，首要的任务是对目标的清晰化，找到真问题、才是行动的真起点。就个人理解，主要包含三个方面，即“稳预期（现期）-保增长（短期）-调结构（长期）”。
稳预期，是避免信用崩溃外溢的前提，也是后两个目标的最佳切入点。
20世纪最伟大的经济发现之一，就包括弗里德曼的消费函数理论，即消费与财富总量相关，这个结论当时研究的是个体消费，我严重倾向于政府投资、企业投资也符合这个规律（有时间再找数据研究一下）——所以我相信，稳预期不仅仅是个社会问题，从经济学上也有足够的依据。
稳预期目标与稳房价基本是等价命题，就是要稳住资产估值、稳住房地产收益预期，本质上是稳住政府、企业和居民的货币化计量的不动产财富总量。
有了信用保持这个基础，政府才有足够的资本和手段去进一步投资并换取改革空间，已购房者才能以资产增长支撑起消费的信心，还在观望中的潜在购房者才会放下顾虑、积极入场——这些就不再赘述了。
把稳预期放在首要切入点，还有一个原因，就是它与保增长、调结构的代价相关。如果稳预期的目标得以基本达成，那么后续的供给和需求刺激就更容易实现，企业的项目利润就更能够保证、进而提升自我造血和解困能力，地方政府的债务压力才更容易被解决；稳预期的举措越果断，时间越快速，我们付出的代价就越小。
而我们最担心或者最不想看到的情况，可能就像我们现在这样，政策零散分散、中央更多以金融工具和政策指导原则来影响市场（当然，2023年7月政治局会议之后已经明显转变），这就导致了地方在落地实施中，没有人知道红线在哪里，只能采取保守渐进的方式进行试探，这不但大大增加了改革的沟通成本和时间成本，更有可能造成未来更大的资本代价。
我们总说，信心比黄金宝贵，但是在下行阶段，信心的价格常常被时间所标定。美日应对房地产危机的经验告诉我们，解决超常规危机时，与其扬水止沸、观其变而易其动，莫不如未雨绸缪、曲突徙薪来得成本更低——达利欧说“债务问题，拖延越久，付出的成本几何级数增加”，对此我深以为然。
保增长，首要目标是保投资增长。
保投资增长与保市场规模、保销售提振虽然紧密相关，但最终目的仍然是有区别的。
我们需要认识到，房地产市场之所以脱离了一般商品的范畴，成为整个宏观经济的风暴之眼，根本上是其对经济拉动的特殊作用，所以它才能具有和钢铁、水泥、电解铝等产能过剩行业完全不同的政策待遇——对此，我们基本可以判断，就是房地产的政策调控，最终结果如果不能转化为自身及关联产业的整体投资提升，那么调控就不会结束（这个与美国次贷危机的调控目标就显然不同，美国的首要目标是金融系统安全，而非经济增速）。
因此，衡量保投资是否达成目标，一定是从房地产增量投资入手，主要战场不会是去库存或者封闭型的细分市场（比如城市更新中居民就地安置的做法）；其中又以土地投资为重，要知道，在主流城市的房地产投资中，土地投资比重超过30%，是地方经济与房地产深度捆绑的纽带，也是托底乃至保证地方债务安全、GDP增长的主要期望所在。
调结构，重点是一定要从供给结构上进行改革，根本上降低地方政府和部分居民消费与房地产的过度绑定。
调整地方的收入支出结构，进而降低地方债务总体风险，全面释放地方政府的经济活力，我坚信是未来中国经济可持续发展的决胜局。
从微观角度看，我们过去对房地产调控的态度，主要以需求侧调控为主，市场过热，就限制企业进入门槛（比如非地产为主业的央企剥离业务、各种土拍操作、三道红线），加大购买交易成本（提高首付、限购限售等等）；市场不振时，我们就大力刺激需求进场（如降低首付比例、降低房贷利息、解除各种售卖限制等等）。
但是，到今天，我们应该看到，在确保增长为首要目标时，如果仍然采用需求侧刺激的老办法，则必然导致老问题的循环往复，遏制不了的投资冲动会带来更危险的地方债务危机，“地价-房价”共振上行也会加大全社会群体的压力，其结果非常可能是继续在火山口上狂欢，看看美国当前房地产酝酿的巨大风险（当然还有股市，2024年真的是非常危险），我们就知道，这一次房地产改革，必须深度审视结构性问题，必须供给与需求双管直下，才能走出一条可持续发展之路。
因此，我认为，调结构可能长期看才是彻底跳出旧有矛盾循环的办法，落实好供给侧改革，尤其是政策性住房以及配套的房地产税机制（没错，是对政策性住房的房地产税，这个我们后面细说），我们才能建立中高端房地产商品市场与金融、民生的隔离带，才能大胆地放开管制、让房地产商品市场回归其本来的面貌，才能根本上引导地方政府关注长期问题。
如果我们认同，“稳预期-保增长-调结构”是当前中国房地产调控改革的三大目标，那么我们就必须面对一个难度极高的挑战，就是三个目标如何同时达成（这当然很难，但事实上，我们又会觉得三个目标中的任何一个都显得那么刻不容缓）：
“保增长（投资）+稳预期（价格）”合力的结果是金融宽松、确保房地产在较高房价区间运行，这其实是我们2008年、2014年经历过的，也是美国次贷危机之后的思路，那么调结构就很难达成。我想，这也是中央在决策中显得较为犹豫的主要原因。
如果“保增长（投资）+调结构（负债）”为组合，这个本身就很难平衡，唯一的出路可能就是通过房价的普遍下调，让更多中低收入人群进场，但是稳预期（价格）的目标则会落空。
如果要完成“稳预期（价格）+调结构（负债）”，可以通过控制供应总量、集中发展城市核心地块来实现，但是总量有限，保增长（投资）的目标也无法达成，长期看也颇有杀鸡取卵的意味。
难道我们真的会陷入一个房地产调控的“不可能三角”吗？这个疑问也是大家一直在努力思考的破题关键——我的答案是，我们可以打破这个困境，当然，这也需要极大的魄力，也需要引入新的变量来实现！
09 稳预期的工具箱与时机
仅从纸面逻辑推演的话，政府稳房地产预期的工具主要有4类（央行的说法是9个，我们就从简处理了），按照急迫感和影响度排序是：降息，财政和金融手段增加市场货币供应，特定主体救助，特定债务处置——前两个属于刺激需求的间接手段，后两个则是政府主动介入风险管理的直接手段。
当我们理解了这4张底牌后，再将日美中三国在房地产危机应对上做一些整体对比，我们就会有很多有价值的发现。
第一：危机周期大致分为三个阶段，通常可能需要3-5年，我们还在可控的前期阶段。
日美中三国的房地产危机从酝酿、爆发到企稳的过程（为了行文方便，姑且把我们这次房地产深调也视为“危机”），可以称之为“危机周期”。按照市场表现可以分为三个阶段，即危机爆发期、危机扩散期、博弈修复期，与之对应的政策线，则大致为静默观望或放松管制（但是达不到主动大规模刺激）、积极的间接干预和强力的直接干预。
我们来简单回顾一下三国的情况：（关于危机开始时间，我们需要稍加留意，因为后面很多政策时机的分析都会以此为参照起点）
日本90年代房地产危机大致经历了6-7年：
危机爆发期3年左右，从1990年3月限制不动产融资总量限制（有点儿像我们地产和银行的 “三道红线”），当年年底，各地房地产价格陆续下跌，到1992年底日本政府正式以救助房地产为目标的经济政策基调确认。
危机扩散期2年，从1993年至1995年，日本房地产危机开始扩散到金融领域，银行的不良债务全面浮出水面，多家大型银行破产，整个金融系统进入到混乱不堪的爆雷与兼并重组高峰——虽然央行和日本政府不断出台刺激政策，但是房地产市场仍然加速下滑。
博弈修复期，1996年至1997年，日本经济在多重财政和货币政策刺激下，尤其是不良债务处理政策出台后，终于企稳，房地产价格和融资甚至因此出现了短暂的反弹，但是1997年亚洲金融危机进一步冲垮了金融系统的防御大坝，把整个日本拖入到经济下行期，房地产危机也被迫开始了新一轮的衰退。
美国大致经历了不到3年，其爆发和危害之强烈，毫无疑问是人类历史上最暴虐的一次的金融海啸，但却又是处置最为果断、历经时间最短的一次，非常值得我们去关注，因为我认为这建立起一个经济危机尤其是金融危机应对的标准范式：
危机爆发期18个月左右，2006年7月美国的房价见顶下跌，仅半年后，美国新世纪金融公司于2007年2月宣告盈利预警、4月份宣布破产，次贷危机正式爆发；其后1年之内，次贷债务全面出现问题，机构疯狂转向做空，大大刺激了风险的强度，超过15家银行破产。
危机扩散期仅6个月，但却是美国次贷危机最惨烈的阶段。2008年3月贝尔斯登紧急求助并被收购，是危机开始进入顶点的标志，之后两房、五大投行以及AIG全部告急，风暴波及到欧洲，在保尔森、伯克南的全力奔走游说下下，美国政府和美联储终于了史无前例的全面直接干预，宣告了1980年之后新自由主义的结束。
博弈修复期大约仅用了9个月。2008年9月，从两房名义托管开始，至2008年12月，美国通过法案，以美联储直接收购的方式，全面接管了风险主体，由此稳住了金融系统的颓势，市场信心终于谷底回升，房价在2009年二季度全面企稳，其效果之快令人咋舌。
中国的房地产深调，大致可以从2021年1月正式开始实施的地产和银行业“三道红线”开始算起，到目前仅就市场情况来看已经达到了“危机”级别，我们目前大致处于爆发期结束、扩散期正在进行中的阶段，预期我们的房地产危机周期总体至少需要4-5年的时间，我不太相信目前悲观的说法，因为即便是犹豫不决的日本，一旦走向正确的道路市场恢复也在1年左右，而从目前政府的调控方向和工具应用上，我认为2022年底至今没有大的问题，当然在力度和时机上还需要坚决快速；如无意外，2024年企稳反弹是大概率事件。
目前看来，整个房地产危机周期的时间，日本最长、甚至可以说是失败，美国最好，中国居中，这个周期长短当然是我们观察和思考的重要切入点，虽然并不够严谨。
第二：深跌之后，金融和财政的间接刺激，无法构成对预期与市场的强烈修复。
从日美的危机爆发期和扩散初期看，政府都会首先从货币和财政手段入手，希望通过降低利率、增加货币供应带动流动性和需求的复苏，同时用鼓励引导金融宽松、加大政府财政预算等扩张性的财政政策，来一步推动两大目标的实现——但实际的结果看，这些间接刺激手段，都不能构成对预期的强烈修复，商业银行都没有动力也没有能力去纾困危难之中的企业和个人，传递效果非常有限！
先看一下日本的情况：
危机爆发后，应该说，日本央行表现得还是比较迅速的：1991年的6月即重启宽松货币政策（距离房价指数下跌仅6个月），7月开始降息，12月底则解除了给房地产降温的大杀器“房地产融资的总量管制”，但是却无力挽回房地产市场的颓势。1992年底与1990年底比较，日本6大城市地价下降了21%、成交数量下降18%，,房地产价格指数下跌5.4%，两年时间，日本有2323家房企集中破产，平均每天倒闭3家。
相比而言，日本政府对危机的态度则一直暧昧不清、反复徘徊，在地价房价暴跌的一年多时间里，政府报告中的表述基调始终是“景气保持上升局面,国内需求稳步推进，并呈现扩大的趋势”， 一直到1992年3月，才调整为“经济正处于调整中，景气衰退感正在扩散”。此后日本政府一改之前击溃泡沫的政策，1992年底开始多次以“紧急经济对策”或“补充预算”等方式扩张财政支出、加大公共投资支出。但是从结果来看，在景气并未真正恢复的迹象下，就迎来了1997年的经济危机。因此，围绕这一时期的经济政策，“财政政策的效果太过微弱”和“金融方面的对策下手太慢”等议论层出不穷。
（日本政府在房地产态度上的反复拉扯，和其传统的民间情绪失控有很大关系，具体可见《失去的三十年：平成日本经济史》、《平成时代：日本衰退的虚与实》等书——事实证明，非专业的大众情绪既需要广泛和切实之同理心的倾听，也需要专业疏导和客观应对。）
我们再看看美国。
次贷危机中，美国在降息和QE方面的反应速度甚至于不如日本快速：在美国次贷危机已经大规模蔓延至金融机构时，也就是到了危爆发后期，美联储才于2007年8月17日开始降低利率，同时推出了旨在救济个人的希望联盟（主要是针对前期超高利率的气球贷的，以较低利率贷款置换的方式拯救个人信用）。当然之后，美联储的力度还是相当可观，仅一年时间即降到了零利率下限。
至于财政政策，也是在2009 年 2 月，由新任奥巴马签署《美国复苏与再投资法》后才开始的，之后联邦政府的赤字率从 2007 年的1.1%上升至 2009年的近10%，启动了超大规模的QE——要知道，此时美国房地产价值指数早于2008年11月已经止跌。
因此可以说，在次贷危机处理中，货币政策和财政政策基本谈不上什么明显的作用，这背后也凸显了美国对次贷危机的底层认识，即没有把危机视作是市场调整的一般性经济危机，而是当做预期和金融危机来看待。
第三：有选择地救助市场主体，美国给出了教科书式的样本，我认为是扭转危机走向最关键的因素。（此部分是本篇的重中之重）
日美中相比起来，房地产危机的产生直接原因有所区别，日中都是主动收缩流动性、强烈过快抑制投资而导致失速产生的，美国则完全是金融系统通过衍生手段将1.8万亿次级贷底层资产足足放大了近40倍（主要是CDO和CDS）、极大地脆化了金融系统的抗风险能力，因此美国次贷危机爆发和蔓延的速度极为迅猛。
在整个次贷危机的应对和修复过程中，几乎可以全程看到联邦政府以及美联储对出险主体的强力救助：
-如前所述，2008年3月到8月，美国次贷危机扩散期终于达到了顶点，先是贝尔斯登、然后是雷曼兄弟、两房、摩根士丹利、高盛以及AIG相继遭到空头攻击，从潜在损失上看已经事实性破产，至此，美国政府终于痛下决心开始救助出险主体。
-2008年9月16日，AIG面临巨额违约，美国时任财务部长亨利保尔森（前高盛董事长兼CEO）前往国会山为AIG争取救援；晚上9点，美国政府将AIG国有化，持有AIG79.9%的股份并提供850亿美元的贷款支援。
-此后政府和美联储输血救助进入到高峰期：9月7日正式接管两房为“政府支持企业”（相当于托管），并分别输入1000亿美金；9月18日，证券交易委员会发布做空交易禁令；9月21日，美联储宣布通过高盛和摩根士丹利成为银行控股公司的申请，高盛获得了美联储100亿美元的援助（还有巴菲特的50亿美金），摩根士丹利将21%的股份出售给日本三菱UFJ金融集团、总金额90亿美元……
-现在来看，政府和央行大规模的救助出险主体，是美国快速应对次贷危机的最重要经验、没有之一。
（我们diss了那么多年政府干预，但是遇到危机时，全世界却都不约而同的走上了政府直接干预的路子；尤其是美国，从里根开始的新自由主义运行了20多年，最终还是正式由共和党自己结束，真是个大大的尴尬——这么多年来，我们国内也一直在搞大小政府之争，我觉得我们还是回到实证上可能更靠谱一些，所以我本质上相信自由主义可以创造繁荣、但不相信自由主义可以应对危机。）
2019年，伯南克、保尔森、盖特纳（非常重要的强力执行者）和梁内利等人，组织力量共同编写了《极速应对：美国应对2007-2009年全球金融危机背后的逻辑》，用伯南克的话说，这本书是给未来危机应对者的一份“指导手册”——在人类面临的最暴虐的金融风暴中，他们的经验是全人类的财富，而其中，救助特殊主体应该成为我们必须郑重关注的手段之一！
关于要不要救助特殊市场主体（在中国当然主要是房地产企业），我相信是一个争议极大的问题。
这么多年来，房地产企业确实积累了各方太多的怨望，一来社会各界对房地产三高为主的发展模式并不认同，二来在社会责任担当方面，我们自身确实也做得很差——但是需要强调的是，在整个中国经济面临巨大危机时，我们仍然需要用理性而非道德和情绪来应对。
我在地产行当待了20多年，坦率讲，其中一定比例的企业和人，我都谈不上喜欢，但是这里，我愿意为行业做一些公开的辩护，从理性讲，我也支持“救助能力优秀、未来具备偿还债务能力的出险房企，包括其中的民营房企”：
现实情况看，房地产企业才是微观局部风险处理最有效的第一道防线（尽管我们必须承认他们也是风险制造的源头之一，当年的日本美国面临着同样的道德困境）。自2022年爆雷潮以来，很多民营企业不得不采取了主动大幅缩减各类投资和支出的“躺平”姿态，但是不可否认的是，大多是无力反转、身困心未死的无奈状态，还在积极的尝试复苏并履行责任（当然我们政府强力维持安全和交付底线也是重要原因），仅以保交付数据一项看，正在重组和努力中的出险民企仍然起到了积极的担当作用。
我选取了2021年销售面积前50位的企业名单，发现共计37个企业还出现在2023年交付排名前50位名单中，其中不再出现的、比较大的企业有恒大、富力、祥生，原因我们就不妄加猜测了
37个企业中，出险企业22家，2021年的销售排名平均值为23.9，2023年的交付排名平均值为24.9，说明交付的情况总体与2年前的销售情况差异不大，这还是非常让人意外和钦佩的
37个企业中，未出险企业15家，2021年的销售排名平均值为19.6，2023年的交付排名平均值为16.9，说明交付能力确实好于上一组
这里我简单说一下某大，当然这里绝无任何对现状的批评和诋毁之意。某大2021年的销售面积是碧桂园的68.7%、融创的136%，其已披露的信息中，2022年累计交付30万套、2023年1-5月份累计交付12.2万套，据此简单预估2023年大概率还是在交付30万套左右，而碧桂园和融创的数据分别是60万套和31万套——虽然我一再强调，交付问题不能简单化、数字化，而忽略了背后万千家庭的欢乐苦痛，也不能简单仅就交付对比得出谁更努力的结论，但是我们心中还是会涌现出一个巨大的疑问，走到今天的某大未来会变得更好吗，他们会保留最后的责任感和当担吗
从行业健康发展的角度看，房地产企业是行业发展的重要动力源。认识房地产企业，我们不能简单地设定为一个“商人”角色，它们更是凝结了社会功能的基本商业组织载体，是人、经验、资源和管理机制的有机系统，是一个长达十年甚至二十多年锤炼迭代的现代组织，它们代表了一个个微观问题解决和创新的动力源（这个作用完全不是普罗大众和经济学家能取代的）；因此我仍然坚信，行业升级变革的未来，都依存在这些成功的基因中。虽然他们的社会公民责任还需要提升、甚至上升到企业哲学方面的东西都需要补课乃至改造，但是无论如何，它更像是长期高速运转的发动机，过热了、甚至要爆缸会引起系统火灾了，但是我们合理的方式，难道不是应该降降温、全面修理一下吗，换一台实验室中手工打造发动机就一定会更好吗
仅从功利的角度看，救助有质量的市场主体，也是危机应对中较为经济的一种方式。以美国为例，次贷之后的联邦政府和美联储，在经济复苏和房地产新繁荣周期内，都因为当年的救助得到了可观的回报（这个我们后面再说）——事实上，我们也一样，今天的房地产企业实际上已经得到了大量的政府救助，但总体仍处于痛苦艰难之中，有些甚至已经成为僵尸企业，与其坐任它们成为巨大的社会低效资产，我们不如学习美国的做法，用现代经济和法律制度将之激活，这出发点显然不是出于给予其自我救赎的机会，更理性地看待，也是对社会全民财富一个更有效的处理方式。
第四：专门的不良资产处理措施，会重启市场主体的活力，从而缩短市场修复的周期。
重大的经济危机和经济改革中，不良资产是重要的危险源，也是衡量风险程度重要的观测物，因为不良债务被视为高风险投资，不但大大加剧了融资成本（对地方政府和房企都一样），也大大限制了银行的资本循环和盈利性投资，造成了事实上的资产缩表（相当于需要用总资产扣除不良）。
截至2023年6月末，中国上市银行对公房地产业不良贷款余额共计约3500亿元，不良率为5.79%（2021年底的2.29%和2022年的5.48%），看起来增速有所减缓、且总量不大。但是考虑到2022年11月和2023年7月，央行分别两次对房地产业贷款期限进行了展期和延长、且此部分贷款不计入不良，银行房地产对公不良贷款按原口径计算还是被大大低估了，因此压力并不能认为很小（目前从公开数据看，爆雷房企的总负债肯定超过8万亿、这还不含少数股东权益部分，按照房地产2021年TOP50发布的44家年报统计，总负债中超过27%是有息负债，当然精确到延展贷款，我们肯定是看不到了）——从日本的教训看，这部分潜在债务值得我们警惕和关注。
如何处置不良债务也是日美应对房地产危机中最重要的主战场（救助主体更像是攻坚战），衡量危机是否真的被解决，还是要回到这些问题资产最终是否能够回收或者损失是否可承受。
简单说一下日本的情况（因为教训多于经验）。
日本在1991-1997年的房地产危机中，对不良债务的处置，并没有实质性、大规模的整体计划和行动。在危机爆发初期，日本政府继续奉行“护送船队”制度（简单讲，就是“金融同业援助，尽量保全”，日本版一个都不能少），也就是让大银行兼并中小银行、督促大银行通过核销方式内部解决，这种鸵鸟做法，寄希望于经济景气回升，直接结果就是，“铁索连舟”的方式导致了1993年开始的大型银行不良债务集中爆发、接连破产后的危机大扩散。
在1993至1997年，日本先后成立了共同债权收购公司、住专债权管理公司、东京共同银行，专门收购和处置银行及其他金融机构的不良资产，但是真正进入到实质性大规模处置，则要到1998年《金融复兴法案》之后，客观评价也是效果比较显著的领域。
美国在此方面的经验，则再次体现出对金融危机的深刻理解和高超手段，
次贷危机爆发后，美国破产银行从07 年的3 家增加至08年25家，2008 年底银行不良资产率低于3%（只是因为金融衍生产品没有触发违约条款，使得其风险和影响不体现在报表中而已，此时，其账面损失超过4000 亿美元，之后继续扩大）。
2008年9月雷曼兄弟破产后，美国接连推出不良资产救助计划（TARP）、《2008年经济紧急稳定法案》（EESA）以及公私合作投资计划（PPIP），其中TARP计划获批7000 亿美元用于救助。实际上，7000亿美元直接购买不良资产是不足够的，不能拯救市场，但是将其作为资本注入银行，可以通过加杠杆，放大购买量。
虽然以政府名义向银行注入资金容易遭受道德风险，但从效果和付出的成本来看是值得的。效果显而易见，危机最终被控制。救助计划预算成本，在初期看起来是巨额的，但实际上用于稳定银行的实际花费为2450亿美元，通过还款、股息、利息和其他收入等，3年内就收回了（2011年3月16日，美国财政部宣称，用于稳定银行的2450亿美元已收回了99%）；截至2015年，美国财政部成功收回2750亿美元，净回报为299亿美元（年化收益率大约为2%）。
值得注意的是，奥巴马政府在2012年成立住宅抵押贷款支持证券工作组RMBS，专门追查2008年次贷危机中欺诈行为，倒追罚款工作一直持续到现在。其中，罚了美国银行166.5亿，高盛50.6亿，瑞士信贷52.8亿，德意志银行72亿……总罚款额超过360亿美元，远超过当初的救助金额——这一做法，我觉得还是一定程度体现了法制的延续和公平。
就具体的建议而言，因为我们前面已经论证的很充分了，我仅把措施内容做一个简单罗列，毕竟经济观察和经济政策是两码事儿，细节设计需要专家来给出建议：
坚持宽松的货币政策和积极的财政政策，是应对危机的基础和前提。具体措施我们已经开始陆续出台了，包括2022年“地产金融16条”以来的各种政策（这个在美国持续加息的背景下，殊为不易）、央行输入流动性金融工具（比如常用的OMO及MLF利率，今年大热的PSL）、扩大财政赤字（目标中枢已经从3%提高到4%）等等——但是从日本和美国的情况看，这只是基础环境的改善，传导到实体企业比较慢，效果也并不显著，我们也不能指望据此就可以度过危机
救助市场主体包括有关的房企、非银行金融机构：具体的方式，可以是国有大型金融机构与房地产龙头企业共同成立大规模的纾困基金，可以是多只，明确其方向以股权收购、并购和不良债务处理为主——其实我想到去年万科的市场信用风波，其实我们错过了一个极好的事件营销机会，当时只是深圳国资委出面为万科进行了信用担保，但是如果我们对美国TARP、PPIP有足够的重视和研究的话，当时完全可以动用国家金融系统——当然2024年我们仍有机会，成立国家信用基础的纾困基金是应该郑重考虑的，以此可以低成本、大规模地救助市场主体，也是打消商业银行落实民营企业贷款的顾虑
不可低估不良债务的潜在影响，应立即着手此方面的流程和法律框架构建：从2022年12月到2023年6月底，AMC介入的房企纾困有14宗，除了未披露金额的项目外，纾困资金超过484亿元，但是相对于1.5-2万亿的潜在不良贷款而言，还显得杯水车薪，这就需要国家动用财政或者政策性银行，进一步增加投入、明确发行规模，同时房地产项目纾困不能仅仅以“AMC+代建”为主，也应该鼓励动员房企龙头的积极介入，在这个基础上，进一步建立出险房企的破产和重组专项机制，以体现市场公平并实现必要的市场筛选。
针对个人的房贷困境保护应该有所考虑，如美国希望联盟那样的做法也值得借鉴。目前我们在降低房贷利率方面力度很大、这个非常值得肯定，还可以进一步考虑房贷偿还的保险制度，即用商业保险的方式，给潜在陷入困境的房贷者以1-3年的缓冲期——我们现在银行直接诉讼和法拍的操作流程，既解决不了银行自己的问题，更是把购房者一下子推到负资产的绝望深渊，当然这不能说谁的做法有问题，但是如果有了针对个人信用的保护机制，我相信对我们危机的恢复和长久解决会起到积极作用，也会让我们的社会更加良善和有希望
中国本次爆发的房地产危机，无论是对整个宏观经济，还是企业信心，还是被裁员的20多万地产人，以及万千购房者而言，都是不幸的。
但在这不幸中，我们还是应该报以理性的信心，并付诸于坚决的行动。美日的经验给我们的启发非常大，就是危机来临时，纠结、清算、冷眼旁观毫无意义，果断地进行国家信用支持，通过大规模市场主体救助和不良资产处理等直接手段，用最快的时间隔离病灶、长期去消除病灶，让市场和企业轻装上阵，度过难关再论赏罚。
我们目前还在危机扩散的早期，市场真正的二次恐慌性下探还未开始，我们还有余地，我们的政策方向也没有问题，现在唯一要做的就是更快、更坚决、更有信心！
