截至2月底，上海、广州、北京及重庆、成都、南宁、佛山等城市，专项借款授信涉及城中村改造项目超400个，授信金额超1万亿。
其中，1月底，广州市14个城中村改造项目首批专项借款获授信1426亿元。这是目前为止获得授信最高的城市。
目前，城中村改造城市已经扩展到52个，十年总投资规模有望翻倍达到20万亿，每年投资2万亿，为城市化进程提供更为充分的空间。
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“房票”来了！
1月5日，广州市荔湾区在石围塘旧城改造项目试点中，率先推进房票安置。这也是一线城市开出的首张房票。
今年1月4日，成为一线城市中城中村规模最大的城市，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。
发放的“房票”限定了有效期为18个月，“房票”的持有人需要在限期内将“房票”进行兑换使用。被征收人根据各地情况享受购房补贴、优惠、政策性奖励、学区政策、税收优惠等等。
房票可以购买广州市“房源超市”内新建商品房，增加了被征收人选择安置房源的范围，化解了复建区建设的不确定风险，让被拆迁者短期内拥有购房能力，帮助该区域的房地产项目去库存。而安置房至少需等数年时间拿到证后才能上市交易。
同时，房票能够优化成本核算与征拆标准，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率；同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置。
2015年房票在全国棚户区改造时被广泛应用。郑州、温州、宜宾、信阳、常熟、江阴、宁波、绍兴等多地予以推行。部分城市的补贴高达10%-20%，让房票成为推动棚改、激发购房需求的重要手段。
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广州每年改造10平方公里
2024年，广州计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元。
广州将以城中村改造重塑产城空间，城市体检先行，坚持“拆、治、兴”并举、“留、改、拆”并进，推动149个城中村改造项目取得突破性进展。坚持“以城兴产、以产聚人”，加快推进四大重点片区改造。
1月12日，广州市政府批复同意城市更新和城中村改造专项规划，计划每年改造10平方公里。
《专项规划》提出了城市更新、城中村改造的目标和分步策略，要求按2025、2030、2035年度明确项目推进时序安排，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。
至2035年，广州累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），相当于广州总面积的4%。通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。
按年计算，15年内推进城中村改造155平方公里，每年完成10平方公里左右。
2023年，广州成立安居集团大力推进4个重点片区城中村改造。其中广州城投、中国建筑将广泛参与广州城中村改造。
2023年，广州推进127个城中村改造项目，含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目，重点推进17个城市更新项目，完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。
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7家城投开启“做地”模式
广州开年首场土拍遇冷，但城中村改造却异常火热。
白云区黄边村更新改造项目由招商，中建三局、白云城投联合竞得；南沙区东井村城中村改造项目的建设单位确定为南沙交投集团。还有荔湾山村、黄埔庙头村、旺村（北）等都取得了显著进展。
开年至今，广州共有7个城中村改造项目显著推进，总投资规模达454亿元，总建筑规模达451万㎡。
去年11月，广州发布城中村改造条例征求意见稿，通过“做地”主体进行操作，整体上采取“一二级分离”的操作方式。
广州明确7家市级做地主体，大力推进四大重点片区做地试点。具体包括广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；城市新中轴（海珠）片区（越秀集团）；罗冲围片区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投资集团）。
每个重点片区分别制定了工作方案，明确实施模式、主要任务以及时间表、路线图、任务量。各区正按照工作方案，抓紧推进城中村和其他低效用地改造工作。
在政府指定范围内，由政府认定的国有企业统筹资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设后，将土地统一交由政府收储。
征收补偿安置工作的实施主体为属地政府，政府认定的“做地”主体为配合性工作，但是征收补偿安置资金需由其负责筹措。
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深圳引入“引入前期服务商”
今年1月，深圳发布城中村改造征求意见稿。
对于“拆除新建类”的项目，收储之前的一级土地阶段的工作除了政府（或委托平台公司）自身处理外，允许区政府通过公开择优的方式选定“前期服务商”，由前期服务商协助区政府开展搬迁补偿、安置建设、土地清理等工作。
在拆除新建类项目意愿征集，只需要“经物业权利人三分之二以上同意+原农村集体经济组织继受单位同意”。
采取“一二级分离”方式进行供地，收储后可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式，确定土地受让方。
区政府与前期服务商签订《项目实施协议》，具体可约定费用支付、安置房建设、土地核查、清场拆平、通平工作等。
在成本核算方面，区政府按照保本微利原则上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。
对于前期服务商而言，其可获得的收益限定在“保本微利”基础上的一定比例的上浮，并获得参与后续安置房建设所产生的工程收益。
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深圳拆赔有上限
近期，深圳国央企对深圳城市更新项目的收并购很感兴趣，合作方式多以同股同投或全部收购的交易模式居多。
单一权利人下的工改商住或工改保类城市更新项目，更受欢迎。
深圳对红本住宅约定最低标准为按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿。其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照房屋征收相关规定协商确定。
除部分业态如祖屋等超过上述比例外，其他商住业态的物业回迁比例一般都是控制在1:1.3的比例范围内。
深圳特别针对拆迁难的问题创设“个别征收+行政诉讼”的制度，即城市更新项目经行政调解后仍未能签订搬迁安置协议，区人民政府可以对合法旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建部分未签约部分房屋实施征收，并给与适当补偿。
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PSL额度5000亿
1月8日央行宣布新增PSL额度5000亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。
预计本轮PSL规模将超过1万亿元，对2024年经济增速的拉动在1个百分点。
PSL属于结构性货币政策工具，这轮重启主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”，为提振地产投资等加码。
PSL 具有成本低、期限长的特点，当前利率仅为2.4%，低于一般贷款利率超过 200bp。由于“三大工程”项目期限普遍较长，预计 PSL 将继续投放。
对被征收人的拆迁补偿方式主要包括产权调换、货币补偿。货币补偿可分为纯货币安置、房票安置两种方式。
在货币补偿的资金来源中，楼市“大杀器”PSL发挥了重要作用。抵押补充贷款，央行货币政策工具之一，由央行向政策性银行提供资金支持，兼具基础货币投放和定向贷款支持两大功能定位。
文章封面图取自微信公共图库。
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