9月底楼市金融和松绑新政以来，各地楼市显著回温。
特别是一线核心城市，全面回暖。
前期跌幅较狠的深圳，相比517新政后的6月份，新房成交翻4倍。
京沪广新房成交量也纷纷超过6月份的高点。
沪广深站上繁荣线，北京也快回到合理的景气区间。
10月单月，百强房企销售额同比增长10%，环比增长67%。
可见，这一轮“金融+新政”救市，效果已经超过517新政。楼市的复苏强度有望持续2-3个月。
如果叠加新的财政刺激手段，特别是豪宅税取消等政策，楼市回温有望持续到明年小阳春，甚至实现真正的企稳回升。
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四大领头羊
成交量纷纷大涨
广州、深圳的新房和二手房成交量，同比6月份，都有显著增长。这说明，限购松绑尺度较大的政策，对市场产生了更为明显的效果。
一手房10月份成交量
一手房方面，北京重回萧条线附近，沪广深已经站上繁荣线以上。
并且，四大城市整体成交量达到6月份的2倍左右。足见此轮救市效果较为显著。
特别是深圳新房认购量是6月份网签量的近4倍。
二手房10月份成交量
二手房网签量方面，北京已经接近繁荣线，而上海再次站到繁荣线以上了。广州和深圳，也处在良性循环的区间里。
与517新政后的6月相比，北京、广州基本持平，上海弱于上次，深圳增长20%左右。
本轮楼市普遍显著回暖，主要得益于以下四个因素。
1、美元降息。
9月18日，三年来美元首次降息50个基点，并且预计未来一年会降息150个基点，人民币出现显著升值，提升了人们对资本流入的预期。
2、国内货币借机降准降息，拯救股市。
股市快速反弹，点燃了人们的热情。9月24日，央行释放一系列宽松政策，降准50个点，降息20个点，并为股市提供8000亿流动资金。
3、9月底高层会议定调“止跌回稳”之后，核心线城市再次放松限购。
广州完全解除限购，京沪深放松外围限购。房地产行业向市场回归，也让人们恢复了些信心。
4、预期年底会有新一轮的财政救市政策。
据传年底约2万亿人民币的额外补充支出。提升人们对于后市的预期。
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量增价稳
开发商回血自救
调研结果显示，十一期间，尽管各大楼盘认购量超过9月份全月，但是仍然保持了较大力度的价格折扣。
折扣基本保持在95折左右。而销量较大的深圳，普遍把折扣维持在9折以下。
数据来源：克而瑞
这说明，开发商普遍以价换量，纷纷回血自救。
本轮市场反弹，主要体现以下几个特点。
1、房价反弹力度较小，新房和二手房多是笋盘去化，实际成交的最低价升幅小于5%。弱于去年小阳春。
虽然多数城市成交量站上繁荣线，但是受制于库存周期以及持续时长，多数开发商并不敢涨价，仍然采取高佣去化策略，先跑为敬。
2、本月20日之后，较多城市的边远楼盘到访和认购开始下滑。说明其效能有衰减迹象。
3、10月25日上海新一轮土拍，4宗地整体溢价率仅为0.5%，创2023年以来的月度溢价率新低。
广州10月30日出让5宗宅地，均以底价成交。
这说明，新房市场的热度，尚未向土地市场传导。
4、深圳、上海等地二手房挂牌，比新政前增多。上海二手房销售量也弱于6月份。这说明价格上升势能不足。
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长效政策尚需发力
目前的金融和松绑政策，多属短期政策，往往面临着效能快速衰减的困境。认房不认贷、517新政，甚至香港全面撤辣，都出现此类问题。
10月17日相关部门又出了两项更为长期的支撑政策，思路对了，但力度太小，引发当日大A普跌。
1、年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元
将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应干尽干。把开发贷都纳入白名单管理。
截至到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。
但是由于审批条件限制，以及新增贷款额度有限，该项政策尚未获得市场热烈响应。
2、将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造
这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众自己选择更合适的安置方式。
调查显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。
但是，与2014-2021年的棚改相比，本轮城中村改造力度较小。对房地产市场影响，可能较为有限。
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房地产企稳的发力方向
1、促进房价回升30%
要确保房地产成为国家财富稳步增值保值的发动机。房地产的稳健发展是金融强国，科技强国的基础。
房价不能大涨，但是更不能大跌。引导房价慢牛，是宏观调控的新课题。
房价的调控，通过首付、利率、税费等手段调整就已经足够了。通过金融手段，可以实现对全国统一大市场的调控。没有必要再使用三限等粗暴的行政手段。
目前因城施策的调控手段，是与市场经济相矛盾的，与全国统一大市场的改革相违背的。
实现房地产市场止跌回稳，房价必须反弹30%才行。
目前房价下跌40%，已经开始严重冲击银行的金融安全。
只有房价回升30%，大概回到2021年高峰期的八成左右，才能回到银行安全线以上。
因为房价回归到八成，超过当初七成的贷款额度，才能确保房贷的安全。
即使房价反弹30%，加上供楼利息和交易成本，2020-2022年购房者基本都亏了40%。
即使北上广深都不例外。
房价反弹的过程，就是楼市恢复正常的过程。
据统计，全国法拍房接近50万套。500万个家庭面临资不抵债的风险。只有房价回升30%以上，才能拯救他们，拯救中国经济，促进居民消费。
2、新增住房需求2万亿
要继续发力三大工程，年投2万亿低息贷款，1%的PSL。带动2万亿的购房需求，构建房地产全周期的更新与循环。
3、支持住房消费
我们已经很久没有支持住房消费了，只有住房消费旺盛，才能促进国内经济大循环的畅通。
房贷利率跌破2%，接近目前租售比，才对逐渐萎缩的购房需求产生支撑。综合税负要降到1%左右。
四大城市房贷利率仍然较高
应该暴力降息（房贷利率的中性目标：2%）
第一、一年内再降息100个基点。
第二、房贷利率：降到2%附近，1-3套贷款一致，房贷利率与经营贷一致。
第三、首付15%：最好分3年交首付，每年5%，直到三年后交楼才开始月供。
4、扩大对外开放
全国房地产要向本地居民逐步开放，向全国居民逐步开放，向全球居民逐步开放。通过房地产吸引外资流入。
制造业、金融、医疗等领域开放之后，能够开放的行业已经不多。经济增速也在持续下滑。
房地产作为国民经济支柱行业，需要逐步探索开放方案，为国民经济持续腾飞注入动力。
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新房成交量
有望在2026年企稳回升
今年，全年预计新房销售面积在9亿平米，相比2021年大概下降近50%
专家普遍认为，当前我国房地产销售面积应该在12亿平米左右。而行业最高峰的2021年曾达到18亿平米。目前市场显然已经过度下跌。
2024年，新房销售面积可能会下跌20%-25%，因为增量减少、新房交付风险、债务困境等因素产生限制。
2025年，新房销售面积可能只有8亿平左右。但是好房子，高性价比的房子，流动性大为改善。
2026年，新房整体市场才有望企稳回升。销售面积9-10亿平。
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