投3万亿！2025年国家重点推进城中村改造

中央重磅定调，城中村改造将成为楼市止跌回稳的核心动力。

上月的中央经济工作会议，把城中村改造放在楼市去库存的第一位置，力度、广度、速度远超以往。

会议强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

在1月3日，今年首次国常会上，城市更新再次成为政策重点。会议指出，要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强用地、资金等要素保障。

城市更新是扩大内需最有潜力的重要抓手，采取大规模货币安置的城中村改造可以拉动内需和消化楼市库存，甚至推动经济快速回暖。

11月上旬，各省部署城中村改造工作，所有地级市均可启动专项借款申报工作，资金可用于房票安置。

业界预计，如果全年城中村改造超过300万套，带动约3亿平方米的住宅销售，总投资在3万亿左右。

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央行降息降准

提供低成本资金

今年适度宽松的货币政策，显著降准降息，将为城中村改造提供更为充沛的资金支持。

开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，去年初还通过PSL工具为城中村改造提供低息贷款3500亿。

2024年3月份，各地公布的城中村改造专项借款授信额度合计就超10000亿元，已发放额度超1000亿元。

专项借款资金封闭运行、专款专用。原则上，借款期限不超过五年。借款前三年，地方政府只需按期偿还利息；从第四年起，地方政府需要开始偿还本金。

一线城市的专项借款借款利率约为2.8%至3%左右。第一批次超大特大城市没有限制借款额度；第二批次单个城市的借款额度不能超过200亿元，

专项借款是支持房票安置的重要手段。例如，郑州首批城中村改造专项借款额度超过130亿元，主要用于房票安置购房。

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财政支持专项债扩围提速

12月24日，全国财政工作会议指出，2025年要实施更加积极的财政政策，安排更大规模政府债券。

保障性住房、城中村改造成功申报中央预算内投资支持范围后，项目总投资的50%左右可享受投资补助。

近日，财政部提前下达2025年部分资金预算，包括城镇保障性安居工程补助566亿元。

其中，住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区（城市危旧房）改造15亿元。

根据中央财政资金补助标准，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部和直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。

城市更新首批示范城市包括石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都和西安。

发债方面，符合条件的项目均可以获得政策支持，纳入地方政府专项债券支持范围。

专项债新增城中村改造、保障性住房两个投向。如果专项债额度的10%的专项债资金投向上述两个领域，那么2025年专项债投入城中村改造、保障性住房的规模可能会达到4000亿左右。

税收方面，以 “无收益、不缴税” 为原则，城市更新项目依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。

对提供公益性建设、实施产业转型升级的项目，鼓励土地流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率。

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住建部大规模快速推进

根据全国住房城乡建设工作会议部署，2025年要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上，继续扩大城中村改造规模。

业界预计，如果房票安置成为城中村改造的主流形式，全年新增改造可能会超过300万套。可带动约3亿平方米的住宅销售，总投资带动在3万亿左右。

住建部扩大了城中村改造政策支持范围。从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。这将充分释放新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

不管是上海、深圳等头部城市，还是洛阳、咸阳等三线城市，目前都在大力推动城市更新和城中村改造。部分国企抓紧启动项目，并将部分后备项目也提前列入新增项目清单。

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北京

10月以来，北京、天津、青岛、广州、贵阳、大连、重庆、南宁等多座城市，接连宣布城中村改造项目集中开工，其中包含部分百亿级重大项目。

其中，北京市谋划了20个城中村改造项目。丰台区7个项目全部启动，总投资约911亿元，总占地约707公顷，改造户数6345户。项目数及投资额均居北京全市第一。

通州区宋庄镇丁各庄等四村城中村改造项目，总投资估算178亿。

可解决丁各庄等四村约5100余人上楼安置，规划城乡建设用地面积约314公顷。

2024年10月，北京启动“城中村改造5年规划”的编制工作。这意味着从2024-2028年，北京将会启动规模最大的“城中村改造”规划。

按照规划，到2035年，4-5环的城中村要全部拆迁完成，腾出310平方公里的用地。

北京目前拥有城中村501个，“城中村改造”的具体片区：四大城区+副中心+五大近郊新城。

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上海

到2026年底，上海将全面启动66个整体改造项目。

目前，上海核心区全面启动大规模旧改。

2024年10月，上海最大单地块一次性征收项目，徐汇区枫林街道的东安一、二村旧城区改建项目举行了集中搬迁仪式。

搬迁规模超过6000户，共约1.5万人，实际动迁补偿接近15万/㎡，拆迁总成本约500亿。

浦东三林地区实施约57万平方米“城中村改造”，浦东航头地区展开约49万平方米。两大项目总面积超过100万平方米，数以万计的家庭因此受益。

最高等级的补偿费从9.32万元/亩上涨到13.23万元/亩，整体大幅上调42%。

6

广州

12月29日，广州市召开全面推进城中村改造现场会。

2024年，广州推进城中村改造项目共157个。第一批52个拆除新建类项目已全部开工，惠及村民11万户。

5月1日，《广州市城中村改造条例》正式施行。这是全国首部专门针对城中村改造的地方性法规，将“政府主导、依法征收”的城中村改造全过程纳入法治轨道。

近日，《广州市城中村改造税收指引》印发，基于“依法征收、净地出让”模式，全税种、全周期梳理改造过程中涉及的税收处理规定，控制城中村改造项目成本，降低企业税收负担，探索“税负最优”的城中村改造工作路径。

7

深圳

5月份，深圳发布城中村改造新规，将意愿征集门槛降至约67%，将大幅加快深圳城中村改造进程。

深圳首批10余个改造试点项目稳步推进，第二批项目也在申报中。

8

天津 苏州 合肥 宁波

天津苏州合肥宁波的城中村改造力度同样空前。

天津19 个项目同时启动，总投资达 317 亿元。其中，东丽区新立村片区等 13 个项目已经开工建设。

苏州申报了33个专项借款支持项目，申请672亿元，涉及安置房超过2.7万套。

合肥已实施和计划新增实施城中村改造项目28个，全年计划完成改造居民1.5万户，完成投资194亿元。

宁波2025年谋划城中村改造项目涉及2.6万户，计划申报专项借款超过200亿元。

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当下新难题

虽然明年城中村改造将会大力推动，但是旧改依然很难。

2021年开始房地产行业进入爆雷潮，导致城市更新、城中村改造项目出现了大面积的停滞。

困境项目的启动需要大量资金，支付安置费、员工薪资、借债利息；项目盘活也需要更大的投入，支付拆迁补偿、地价款及建安成本等。

部分前期操盘企业信用缺失，不具备再投入能力。项目重启往往需要依靠破产重整来规避风险和保障权益，实施难度很大。

尽管有专项债等政策性资金的支持，但国企、城投已面临较大的现金流压力，也存在资本金不足等问题。

目前，新房销售去化压力依然较大，产业招商难度上升，导致国企、城投也有心无力。

这些因素都需要房地产市场快速止跌企稳，才能慢慢消化。