2月20日，住建部通报，全国214个城市已建立房地产融资协调机制，推送房地产融资“白名单”项目5349个。
这是住建部联合金融监管总局出台相关政策1个月后，城市房地产融资协调机制快速给出的最新成果。
1月份还只有35个重点城市参会，目前已经有214个城市建立融资协调机制，基本覆盖全国重点城市。
在首批房地产项目“白名单”中，84%的项目属于民企和混合所有制房企开发的项目。
根据综合信息，目前“白名单”项目审批贷款超过1500亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放。
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六大行对接项目超8200个
年前，国家金融监管总局召集全国性商业银行召开专题会议。
会议要求各监管局要成立工作专班，主动加强与地方政府和住建部门协同配合，及时掌握辖内各城市协调机制运行情况。
要求各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。
据报道，国有大型银行和股份制银行在总、分行层面分别成立专项工作小组和工作专班、建立审批授信绿色通道及项目清单批量准入联审机制等部署相工作。
简单统计，目前六大行已经对接项目超过8200个，审批项目超200个，审批金额超过1500亿。
截止2月7日，建设银行已对接项目2000多个，审批项目近百个，已审批待投放金额200多亿元。
截至2月8日，工商银行已对接2000余个项目。
截至2月12日，中国银行已推进超过110个项目的审批工作，累计金额约为550亿元。
截至2月14日，交通银行已为协调机制名单项目审批授信额度近200亿元。
截至2月19日，农业银行已审批完成首批清单内贷款项目近百个，已审批贷款金额超400亿元。
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总需求或超 20000 亿元
据悉首批1600个白名单项目，融资需求超3500亿。平均每个项目超过2亿元。
如果最终白名单项目超过1万个，那么整体融资需求或超2万亿元。
根据初步统计，2月初，出险房企中融创已有超过90个项目入围第一批“白名单”， 碧桂园入围超过30个，世茂集团40个，旭辉18个，绿地集团34个。
正在开发建设中的项目、有“保交付”需求的出险房企项目、本土房企和城投项目更容易进入名单。
在湖北的首批“白名单”中，正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目 158 个，涉及融资需求 466.6 亿元，占比 65.5%；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目 63 个，涉及融资需求 245.4 亿元，占比 34.5%。
项目层面贷款支持力度增大，有助于缓解集团层面资金的腾挪压力，避免整个集团项目连带出险。对于出险房企来说，避免优质项目受集团牵连而烂尾。
根据“抵押物充足”“预售资金未被抽挪”等要求，较多项目难以达到新增融资的要求。下行周期下，银行信贷投放风险偏好谨慎，能够获得新增融资的项目数量和融资额度应该也是有限的。
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协调机制遏制风险进一步蔓延
协调机制和项目白名单制度的目的在于，拯救优质项目，遏制房地产行业的风险进一步蔓延。
大概分四步：
第一步，建立各地协调组织
由地级市住建分管领导、属地住建部门和金监局派出机构组成。
第二步，筛选项目。
由地级政府评估项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，筛选出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送给相关金融机构。
第三步，银行评审。
金融机构根据五大审批条件，对推送房地产项目白名单进行审批，进行展期、新增贷款等合理需求。对不满足条件项目，给出解释。
第四步，做好保障。
加强信息共享，保障金融机构债权安全。确保资金全部用于项目开发建设，严防资金被挪用于购地、偿还债务或其他投资。
国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。
根据监管要求，能够获得融资支持的项目实际需要满足五个条件。
第一，项目处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；
第二，具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；
第三，已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；
第四，预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；
第五，初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。
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优质项目才能获救
项目进入“白名单”并不代表一定能拿到融资，“白名单”只是推送名单，最终的决定权在金融机构。金融机构按照市场化法治化原则评估名单内项目，自主决策和实施。
救助对象以项目为单位，而非以房企为单位，主要目的是保交楼、保民生，而非给出险房企托底。
金融监管部门强监管银行参与救助行动，与地方政府一起为银行放贷提供尽职辅助，并提前排除部分风险项目。
但同时，也是选择了其中优质项目，避免了将房地产风险转嫁给银行。很显然底线就是绝不将重大风险转嫁和扩散给金融机构。
按照筛选条件，能够入围白名单的房地产项目应该是出险房企的优质项目和优质房企的困难项目。
这些房地产项目整体条件尚可，被集团债务拖累才导致了停工或者烂尾。需要少量资金进来就能够快速盘活。
对于那些条件较差，预售资金已经抽挪的项目，应该不会有实质性的救助。
同时，按照5大筛选标准，出险房企能够入围的项目应该是有限的。看上去入围项目多，但银行审批通过就会相对更少，能够新增贷款的的会更少。当然也有部分项目可能只是寻求往期贷款的展期等。
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亟需政策持续发力
借来的钱总归要还的，还款的来源最终是要靠销售回款。但目前来看，新房销售持续走低，还未见起底信号。
同时，房价和地价下跌，前期贷款的抵押物不足，面临更多续贷的问题。
长期来看，行业良性循环需要销售的好转和资产价格的回归，才能解决。
最近房贷利率超预期下调25个BP，央行超预期降准50个基点，经营性贷款放宽等新政，开启了新一轮的利好窗口期。
但是，在目前市场严重下滑，资产价格下滑，流动性衰退的大背景下，扭转新房市场的下跌趋势还比较难，还需要更为给力的政策出招。
在个人住房贷款政策方面，全国房贷的首付比例需要降到20%、贷款利率降到3%，才更好的刺激刚性和改善性住房的融资需求。
地方层面，广州和苏州，几乎已经全面取消限购，示范效应显著，提振了市场情绪。
但是北京通州区限购放松，上海郊区放松和外环外单身限购放松，深圳社保年限放松，力度都太小，无法点燃市场热度。
房地产是国民经济的支柱产业，期待行政松绑和金融放水，快些，再快些。
文章封面图取自微信公共图库。
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