刚刚过去的12月份，一二线城市楼市全面回升向好。多地成交量创造了近三年的新高。
但有些城市新房成交量仍然不够理想，存在显著下滑态势。支持政策，不能停。
在适度宽松的货币政策支撑下，在充分释放刚需和改善需求的带动下，2025年的一线城市小阳春有望井喷，甚至带动全国楼市全面复苏。
1
北京
新房仍不理想
二手房反弹显著
12月份新房成交5322套，创下本年度以来的次新高。
图片来源：房天下
但是由于前三季度成交很不理想，2024年北京新房网签5.1万套，为近3年新低。比2023年的6.6万套，少成交1.5万套，降幅22.6%。呈现“量价齐跌”趋势。
根据最新数据，2024年12月，二手住房网签成交量突破2.1万套，创下了近21个月以来的最高纪录，环比增长15%，同比增长66%。
全年的北京二手房网签量是17.6套，为三年来的新高，仅次于2021年的19.2套。
2
上海
新房成交持续下滑
二手房强势增长
据数据统计，上海2024年新房累计成交套数约5.6万套，为近5年来的新低。较上年度大幅度下降30%，比2022年下降37%。
图片来源于网络
12月份，上海二手房成交近3万套，是47个月来的单月峰值。更高的记录是2021年1月的4.4万套。
2024年，上海二手房成交24.3万套。同比去年上涨26%，比2022年上涨54%，实现连续两年大幅增长。
预计2025年，上海二手房成交量继续增长，2026或将成为本轮周期的高点。
3
广州
新房二手房成交较为稳定
自9月底新一轮新政刺激之下，第三季度广州住宅成交量出现高位反弹。
其中，2024年全年新房共成交了7.2万套。二手住宅累计网签11万套。二手房首次超过了新房。
数据显示，2024年全年广州新房和二手房共成交18.2万套，全市住宅交易面积为1700万㎡，同比上升3.8%。
其中，一手住宅网签面积809万㎡，同比下降3.7%，但季度降幅收窄17个百分点。年底，全市新房住宅库存周期16个月，同比基本持平。
全市二手住宅交易面积900万㎡，同比增长11.3%。
4
深圳
新房二手房量升价跌
深圳楼市的成交量再创纪录。
深圳新房2024全年网签了3.8万套，同比上涨20%，是近3年以来的新高。
前三季度，月成交最高不到3000套，第四季度月均网签超过6000套。价格从6万/平降至5.4万/平，同比下跌10%，回到2020年前的水平。
12月份，二手住宅网签量8282套，连续三个月突破荣枯线，是深圳楼市4年来的最高值。
2024年深圳房地产市场累计出台了16项放松政策，市场的信心改善，潜在购房需求得到释放。
二手住宅网签5.4万套，同比上涨66%，也为近4年最高。成交均价6.3万元/平，同比下跌3%。
新房和二手房共成交了9.2万套，同比上涨了44%。
5
2025年
房贷有望再降息
近期召开的两大重磅会议，再次定调2025年楼市“止跌回稳”，强调充分释放刚需和改善住房需求。
特别是推出适度宽松的货币政策，预计政策上仍有较大的支持空间。
降息是已经明确的政策，这在刚刚过去的两次高层会议文件中都有明确表述。
目前房贷利率3%左右，至少还有2个百分点的下降空间。
2025年，房贷利率理想值是从3%下调到1%。保守值也要下调到2%。
尽管近期，个别地方房贷利率从3%以下，又回到3%以上，估计是银行年底冲利润导致，应该不会影响全年大局势。
6
松绑政策
将持续推动市场止跌回稳
根据住建部最新工作会议，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳。
一方面着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。
这意味着北上深将持续放松限购限贷。专家预计深圳最有可能成为下一个完全放开限购的城市。
而京沪也有望在今年放开外围区域限购。
另一方面，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，
配套政策上，多地抢抓落实城中村改造货币化安置，资金支持力度有望再加码。
近日，苏州、宁波、青岛、合肥等地正抓紧研究策划申报项目，谋划新增专项借款授信额度，部分实物安置的项目也将调整为货币化安置。
城中村改造兼具民生改善和经济拉动双重效应，需要进一步加大财政与金融政策支持力度。
预计2025年城中村改造将完成200万套货币化安置，拉动约2亿平方米商品房库存去化。
7
市场预期
看涨占比大幅提升
根据易居专家的网络调查，2024年12月网民对于房地产市场看涨占比为45%，相比上季末升10个百分点；看跌占比为40%，相比上季末下降9个百分点；看平占比为15%。
这说明大中城市9月末新政，连续两个季度提升人们看涨预期。
从周期性波动来看，上一轮楼市初步企稳的2014年四季度看涨预期曾达到60%。相比之下，本轮市场筑底止跌的过程还将较为漫长。
总结
如果2025年房贷利率降低2%，结合北上深基本解除核心区限购限贷+限制性的土地供应+有力度的保障房收储+有力度城改货币化改造，
那么，今年的小阳春或将出现井喷，房价从2016年重回2019年是比较大概率的事情。
如果房价能够重回2019年，那将对经济预期和消费信心，是一个很大的鼓舞。
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