第一季度，房地产行业的新房销售、企业拿地和融资，全面下降40%以上。
万科、龙湖、中海、保利等房企销售额出现显著下滑。
房地产行业的优秀生万科也陷入美元债危机。
北上广深等各大城市，局部有限放松调控政策，但是效果不够显著。
3月底，国常会再次历史性的肯定房地产的支柱地位，要求系统性谋划支撑政策，有效激发潜在需求。
二季度各地有望迎来更为有力的放松政策。
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销售累计同比下滑47%
根据克而瑞数据，3月房地产市场地量运行。房企百强仅实现销售操盘金额3583亿元，同比降低45.8%。1-3月累计业绩7792亿元，同比降幅47.5%。
一线及部分强二线核心城市没有强效调控政策松绑，市场信心不足，购买力低迷。企业持续面临较大的销售压力。
第一季度45城新房成交量，回到2012的水平
百强房企销售业绩纷纷大降。
2024年3月，百强房企各梯队销售门槛同比降低50%左右。TOP10房企销售操盘金额门槛降低至200亿元。TOP30门槛降至55亿，TOP50房企门槛降32亿元，TOP100房企门槛则降低至13亿元。
中海地产单月销售412亿元，创近一年来新高。上海顺昌玖里单盘销售近200亿，可以排进全国房企销售前十名。刷新了全国商品房单次开盘最高销售纪录。
1-3月，百强房企累计操盘金额超百亿的房企只有16家，而2023年同期有34家，2022年同期为40家。
在二手房方面，2024年一季度，17个重点监测城市二手房累计成交面积预计为1721万平方米，累计同比下降22%，较去年四季度下降16%。
一线城市中，仅深圳二手房成交表现较好。受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动降价，深圳二手房市场慢慢复苏。前3月累计成交87万平方米，较去年一季度增长19%。
2
中海保利万科停止拿地
第一季度，新增土储货值百强门槛值仅为14亿元，同比降幅为32%。
受销售额下降影响，中海、保利、万科等龙头房企纷纷停止拿地，滑落前十榜单。
2024年新增货值前十名
华润、滨江依然拿地较为积极，投资金额同比涨幅近五成。华润新增货值已突破400亿元，与其他房企拉开较大差距。
中国铁建和中建壹品位列新增货值TOP3席位。绿城中国、国贸地产因为竞得苏州、厦门的新地王项目而位列新增货值前十。
在融资方面，第一季度各地推动融资协调机制“白名单”，但是企业融资规模仍然大幅下滑。65家典型房企的融资总量为816亿元，同比下降42%，融资规模再下一个台阶。
3
新地王并未带动土地和新房市场回暖
3月27日，厦门、宁波、苏州三地同日出现新“地王”。厦门国贸地产以6.2万元/平的楼板价刷新厦门土地成交楼板价；绿城中国以18%溢价率竞得苏州园区金鸡湖大道地块，楼板价达到6.5万元/平，打破了江苏省土地最高楼板价；江山万里置业竞得宁波江北区湾头板块纯宅地，楼板价达到3.2万元/。
持续下滑的新房销售给当地经济发展带来较大压力。从销售来看，厦门岛内项目基本处于持销状态， 3月份仅成交1.41万㎡，购房者仍在观望。
苏州市区3月份加推房源去化率仅有20%，转化率持续低位。宁波3月份项目首开去化率也仅在13-20%左右。
土地限价的解除后，各城市通过出让核心热点地块带动市场热度，达到稳土地、稳预期、稳市场销售。
3月中旬，上海土拍4宗地块摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来新高；合肥2月29日成交的滨湖科学城地块刷新合肥楼板价新高。
然而这些地王，并未给全国土地市场带来明显的带动效果。一二线城市含宅地块底价成交占比始终保持60%以上。溢价率超过15%的地块占比从仅2%提升至4%。
4
三大工程每年投资2万亿
目前，城中村改造城市已经扩展到52个，十年总投资规模有望翻倍达到20万亿，每年投资2万亿，为城市化进程提供更为充分的空间。
旧城改造试点城市由21个扩至52城，保障房扩至106城。多地已公布城中村改造和保障性住房建设推进计划。上海、深圳、合肥、南京、苏州、杭州等均已落地首笔城中村改造专项借款，。
包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，中央已推出中央预算内投资、专项债、PSL等多项支持措施。
除了央行投放5000亿PSL用于支持“三大工程”建设外，政策性银行授信超过1万亿、投放1000亿专项借款支持城中村改造.
截至3月上旬，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元。农发行签订借款合同累计金额4948亿元。
2024年中央预算内投资支持范围的城中村改造，总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。但城中村改造本次扩围的项目暂不享受中央补助。
因为城中村改造、保障性住房是重点支持领域，2024年专项债投入城中村改造、保障性住房的规模可能会达到4000亿左右。
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国常会终于出手了
3月22日，国务院常务会议，听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。
会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。
这是对房地产支柱产业地位的再次强调，意味着还是要保房地产的重新定调。上一次全面肯定房地产的价值，还是在十年前。
会议要求进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。
会议要求加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度。
这释放支持政策进一步加码的信号，意味着二季度各地将再次迎来房地产政策放松潮。
房地产融资协调机制有望加速全覆盖，更多房地产项目进入“白名单”。这将直接缓解房企流动性压力，有力促进保交楼。
在满足刚性和改善性需求方面，可能会有序放松一线及重点二线城市限购，降低首付比例和贷款利率，对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。
第一季度，多个核心城市推出松绑政策。北京、上海等15城放松局部限购，广州放开120平以上大户型限购、支持“租/卖一买一”，深圳落户即可购房、调降非户籍购房社保要求至3年，杭州放开二手房限购；广州、重庆等24省市放松限贷。杭州、重庆等6城减免交易税费。
但这些政策力度较弱，覆盖面有限。在国务院要求系统性谋划支撑政策的要求下，有望在全国范围内推出更有力的政策，激发潜在购房需求。
如果支持政策力度到位，下半年楼市将出现趋势性企稳回升势头，结束为期3年的调整阶段。
这将全面缓解宏观经济下行压力、物价低迷、地方债风险等问题。经济增长动能将增强，高质量发展将赢得更为宽松的宏观环境。
文章封面图取自微信公共图库。
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