“史诗级救市”的2022年和2023年，从中央到各省市累计出台救市政策接近1400条，涵盖了金融宽松、市场解绑、财政扩张、购房补贴与税费减免等几乎所有方面，政策已经多到眼花缭乱的地步，但似乎依然未能阻止市场的整体颓势。
有人疑问，“为什么屡试不爽的政策激励，这次失灵了”；有人哀叹行业进入长期萧条， “集体看衰”、“2024年做好更坏准备”、“长期L底部”等悲观言论弥漫四周，行业大佬的判断是还需要3-5年地产才可能企稳……
这些观点，我并不认同。本篇我们重点谈对市场的认识以及未来出路的片段思考：
1. 2024年，无需过度担心（保增长）
2. 保障房很好，但是一直被误解（调结构）
3. 长期看，房地产有没有未来
10. 2024年，无需过度担心
关于2024年的市场走向，我倾向于大概率转向，如果一定要给一个预测的话，我认为销售面积不会低于2022年水平，也就是说同比增长起步在10%以上。
乐观的预计主要来自于需求和转化动力两个方面：
先看需求端：2023年市场弱势下，仍然可以看到巨大的需求基础。
理由1：“新房+二手房”总量达到近年新高，证明了刚性需求的巨大潜力。
2023年，房地产新房销售达到11.17亿平米，比2022年低点继续下跌8.5%（据说包含工抵），是2012年以来的最低点，仅为2021年行业高点的62%。
但是出人意料的是，二手成交则达到了历史较高水平，按照贝壳研究院的预测，2023年内，全国二手房市场成交面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，分别同比增长44%和30%，“新房+二手房”住宅总量合计约15.1亿平方米、销售金额合计约17.4万亿元，同比分别增长6.3%、5.8%。，二手房绝对量、一二手住宅总成交量增幅均创近5年新高！
尽管，我们很多人把二手房成交大涨解释为挂牌量激增，但是经济学里有一句话叫“供给本质上就是需求”，因此，在当前的市场环境下，可以肯定，这个一二手房总交易量，就是由刚需支撑起来的（除去一定比例的新房房价倒挂外，估计占比不高于15%）——刚需不是“低总价、首次置业”，而是受价格影响小的需求——这也将是一个常态化数据，也可以视为我们的“基本盘”。
（有很多人认为中国人口到顶、所以房地产未来一定走向衰落，这个观点忽略了城市布局与人口分布的变化，我认为至少10年内并不成立，后面我们还会谈到）。
理由2：“一线稳、改善稳、城市新区稳”，说明了新房市场中刚需已经在积极寻找安全的价值洼地。
2023年新房交易数据看，三类需求表现是稳定的：
一线稳，四个一线城市的成交总额基本持平（二线城市下降11%、三四线城市下降7%），其中北京、广州增5%和9%，上海和深圳降7%和5%，前者近3年来价格稳定，后者则相反、多少带一些价格上涨后的修复——一个视角是，上海二手房成交面积同比增13%、深圳则是56%，说明不是没有市场需求，而是需求在寻找更安全可靠或者匹配度更高的渠道宣泄
改善稳，全国总价1000万以上的房屋成交套数，一线城市微涨3.8%，二三线城市涨12.6%，这个不多解释了，代表了价格心理中枢在上移，且具有一定的支付能力基础
城市新区稳，2023年四季度，安信证券研究中心对全国23座城市进行了房产调研，涉及了4个一线城市、4个省会二线、15个三四线城市，考察了91个房产中介，121个售楼处，67个银行网点——我认为这个调研具有相当的事实基础。其中有一个值得注意的结论是，“一二线城市非中心区成交去化均明显优于中心城区”：看房人数，一二线城市非中心区同比增幅分别是17%、42%；成交量，则分别增长6%和22.6%（9月份数据）——购房客户大部分是新落户群体和以结婚为目标的买房群体，这很好的解释了首次购房的走向，即当城市的轨道交通达到一定级别，而边缘价格优势明显时（非中心区房价收入比在15-30之间，远低于中心区的30-50倍），首置的需求就会从老破小的城内二手房转到城市新区。
2023年，如日中天的汽车行业总销售额约5.54万亿（含出口量额1016亿美金），约为房地产新房交易量的47%、一二手住宅总交易量的32%，我们必须承认，即便在哀鸿遍野的2023年，中国房地产仍然体现出了巨大的需求基本盘，市场反弹的韧性和基础在年底也有所体现，如果叠加2024年更为迫切和坚决的调控意愿以及城市更新、保障房等措施的拉动，我认为2024年市场的大幅度改善是完全有可能的。
因此，对于2024年的房地产市场，我们确实无需过度担心，市场反转的基本面一直都在，关键是要去除制约交易的核心障碍，去解除制约需求的桎梏。
再来看需求转化率的提升可能：
短期看，市场走向的焦点还是在预期上，这是近期政策发力的重点之一，我认为工具箱里手段还有很多，市场方面稳预期的目标完全可以达成。
我基本认同任泽平先生关于“短期看金融、中期看土地”的判断（长期看人口可以微调，我们后面会谈），然而一旦回到微观层面，金融政策也好、人口总量和结构也好，这些都是影响预期的极敏感且重要的必要条件，直接因素还是购房者预期。
当下，影响购房者预期的因素，大家都不难理解，首先是经济大环境不好、个人的收入预期不乐观（甚至很悲观），其次是房地产价格的增长预期不高，还有就是担心购买的房子遭遇企业爆雷、无法交付。
如果打消这些顾虑，市场会有好的表现吗？答案是，会！
在2023年，我们可以看到“三个有保证”：
一是国企业绩有保证。2023年房企销售TOP50中，央国企的平均增长率达到了8.2%，虽然其中有民企业绩被转移的因素，但是也恰恰说明了，如果主体不存在巨大风险，市场愿意给他们投票。
二是存在价格优势的项目成交有保证。我用了很大力气手查了一线城市的TOP20旺销楼盘数据，这些项目能够基本保持成交稳定的突出特点就是三点，国央企为主、产品品质平均值以上、价格有优势，仅就价格而言，简单粗略计算，这些楼盘中，新房溢价率10%以上的楼盘占比，北上广深分别是70%、55%、40%、55%，有效地对冲了市场整体价格下滑的预期。
三是年底的政策托底效果有保证。2023年的市场总体走向总体是“前高中低后稳”，年初大家对疫情之后的经济反弹报以巨大期望、信心回升，年中受混合所有制房企和宇宙第一大房企相继爆雷的影响、再次突破了人们的安全心理线、在强大的政策激励下反而产生了探底观望情绪，而年底的成交量企稳则正是信心修复和刚需入场的必然结果，我也认为政策在延续，这个势头就应该会继续。
（近期政策的力度和市场反应，都非常积极，从我开始写这个系列的1个半月时间里，很多预想的政策都快速发布了，保障房、库存回购、城市更新与房票、市场解限、定向金融支持等等政策让人目不暇接，也无需过多解释了。唯一想再次提醒的是两点：一是再次重申一遍，“中央更多以金融工具和政策指导原则来影响市场，这就导致了地方在落地实施中，没有人知道红线在哪里，只能采取保守渐进的方式进行试探，这不但大大增加了改革的沟通成本和时间成本，更有可能造成未来更大的资本代价”，这次广州的限购我觉得既是一个突破、又多少带一些遗憾，其他一二线城市还是会继续试探前行，希望我们挤牙膏式的拉扯尽量减少，毕竟我们2024年会面临怎样的变数，谁都无法预测；二是，我们应该把3-5月份视为本次救市的重要决胜窗口期，应该在春节和两会之后尽快把所有的子弹打出去！没有什么可犹豫的。）
11 被误解的保障房
去年底的中央经济工作会议，提出“推进‘三大工程’（保障性住房建设、平急两用公共基础设施、城中村改造）、加快构建发展新模式”后，保障房建设再次被寄予厚望，各界反响比较热烈。
（目前我们的政策房体系包括经济适用房、两限房、共有产权房、棚改房等产权性居住房，以及廉租房、公共租赁房、保障性租赁房等无产权租赁性房屋，我们这里主要讨论前者，简称为保障房）
实则，保障房对于我们来讲，也不是新鲜事务了。早于20年前，关于中国房地产市场发展采用新加坡、德国为蓝本的“二元市场结构”就已经是比较普遍的建议方向了，即商品房与政策性住房两个市场并行，对于商品房采取市场化手段、减少行政干预，由市场自由竞争发展，哪怕是最终成为价格超高、投资属性较重的领域，也不足以产生难以控制的社会问题（好比百达翡丽和比特币再怎么涨跌，都构不成普遍性的社会问题）；而政府则要主动介入以解决中低收入人群为主的政策性住房领域，进而达成“居者有其屋”的普惠局面。这个设想，当时应该说是学界讨论的主流，现在看仍是我们房地产可持续发展最好的选项之一。
但是为什么政策性住房，直至今天的交付量，才仅仅占全部住宅的21%（不含棚改的保障性住宅存量3962万套，1998年-2923年中国城镇住宅建成总量约1.85亿套；新加坡公共组屋占比则为72%，香港则是45%以上的人居住在公屋和保障房之内），为什么政策性住房没有真正实现与商品房市场的“比翼齐飞”，而且近年来非产权的租赁性房屋绝对占比达到70%以上——这个显然是比每年建多少套保障房更重要的问题。
核心问题，我认为是我们在基本认知上出现了偏差，这些偏差不能纠正的话，靠行政指令和政策补贴的方式强行推进的保障房市场，就是难以行成逻辑闭环的自运行体系，不可能持久而健康发展起来。
第一、我们对保障房为代表的公共服务产品认识，还停留在短缺时代。
目前中国，一个亟待进行认知突破的领域，就是公共服务。
毫不客气地讲，我们的城市公共服务观念，还停留在紧缺时代的上个世纪。城市的优质资源，凡事都要抢，医疗资源要抢、教育资源要抢，保障房资源一直以来也要靠抢。
但是我们公共服务的初衷是什么呢？难道不是应该把城市公共服务产品视为 “社会总体资本”的一部分吗？公共服务产品，一方面让更多的人分享时代和社会发展所带来的红利，另一方面看，更是要以促进城市与经济的可持续发展为重要目标。
我们提内需驱动、提消费拉动很长时间了，但是作为最大的消费品之一，公共服务产品却长期不能给予正确的定位，加大高品质、高效率又具有巨大社会效应的公共服务产品供应，难道不正是我们扩大内需的最好产品吗？
基于这个认识，那么包括保障房在内的众多公共服务产品，一定要限制为本市户籍就显得非常缺乏说服力。在城市内工作和发展事业的人，能持续为城市发展贡献力量的所有人群，都应该有资格享有此部分资源，比如刚毕业的年轻人、比如活跃在各个领域的所谓“外地人”——这才符合责权利对等的公平原则，也才能让我们的公共服务产品有长期收益——在这点上，我认为我们混淆了“保障”与“救济”的区别。
第二、我们保障房还缺少多赢模式的机制设计。
好的机制，可持续发展的机制，一定是能为各方带来动力、幸福感和满足感，一定是以多边共赢为前提。但是目前我们的保障房方面，还达不到这种状态。
对政府来讲，保障房建设用地需要占据更多可开发土地，从另一个角度看，就失去了土地出让金这个机会收益，自然没有足够的动力——所以我们看到，保障房等政策性住房，位置、通勤条件、生活配套等等都更像是施舍、而不是“社会资本”投资。
对企业而言，保障房业务，过去长期利润较低、无法跨区域经营支持企业规模放大、品牌和产品力提升不高等因素，导致企业重视程度不够（现在来看，仅就利润率而言，已经是个非常不错的选择）——本质上也是我们保障房的品质定位要求太低，保障房供应程序过于封闭所致。
对购房者而言，除了硬件配套等因素外，还有一个不能忽视的现实，产权性的政策住房，对长期收入在低位的家庭，同样是一个巨大的负担，而对于短期收入不高、未来具有发展空间的人群而言（如刚毕业的大学生、城市的外来人员等），又达不到阶段性支持的作用——这其中明显出现了供应和需求的错位。
既然如此，那么我认为，保障房建设的启动，应当首先从认知偏差转变入手，真正发挥其作为“社会资本投资”之一的作用（我坚信，未来城市的核心竞争力，一定是其公共服务体系），并且可能成为地方政策收入转型的先行试验区。总来来讲有以下建议：
1、明确保障房发展计划，包括临时增加供应的触发机制：就是总体对未来二元市场结构要有明确的规划，把政策性住房的竣工占比作为地方政府日常的发展目标和考核指标，进而推动中长期保障房建设发展的强制性和连贯性；其次应当把政策性住房作为房价过高的调节因素，一旦城市房价增长过快，应同时增加保障房的供应调剂，可以达到一定的平抑房价作用，真正突出和实现“房住不炒”的目标；同时还应该降低保障房申请购买的投资进度要求，加快保障房的认购程序，从心理上消除焦虑感和等待周期。
2、在加大保障房建设计划的同时，应全面降低认购资格条件，尤其是户籍限定范围。可以考虑积分制的模式，把户籍因素作为重要参数，但不是作为唯一或者先决条件，尽可能多地考虑个人所得税、社保缴纳年限、学历、现有人均居住面积等，甚至还需要考虑作为企业股东所带来的一系列综合效益等因素，全面促进实际贡献与权益匹配的公平性。
3、保障房领域可以先行推进房产税。
房产税是各国通行做法，尤其是城市化已经基本完成的发达国家，房地产税占据着重要的位置，美英日房地产税占总税收的比例基本在10-12%上下。
房地产税在中国一直不能大面积征收，主要的障碍我认为不是某总说的什么“法理不兼容”、“执法成本过高”，“无法衡量房屋价值”等（具体我们就不展开了）——难点主要在两点，一是在巨大的既定存量之下，房地产税必然涉及到大规模人群的税收负担、增加对抗情绪，二是房地产税必然导致对现有商品房的冲击，我们目前的环境还不支持。
但是，保障房尤其是新供应保障房是没有这个障碍的，我们确实可以重点考虑。一是保障房，应该理解为政府以土地和城市配套进行的社会资本长期投资，在供给过程中进行了必要的短期利益让渡，那么这种利益让渡可以通过长期回收的方式来实现，也就是房地产税。二是新供应保障房实行房地产税，既不涉及存量房，对商品房市场也不会产生直接冲击，推行的难度不大。
当然，还有一个更重要的长期价值是，中国房地产以商品房为主的发展模式实在也难以为继，本轮房地产调控改革，我认为是一个极其难得的、从底层逻辑上进行调整的机会，利用“保障房+房地产税”的模式，为地方政府带来税收收益，引导政府逐步降低土地财政依赖，更多关注人口、产业和社会经济等长期积极向上所带来的税收价值，是非常有可能实现的。
在这种情况下，我们保持通过保障房建设拉动投资增长的目标，才能被地方政府主动和长期地承担起来。同时二元结构下，让房屋成为更多人可以享受的公共服务产品，真正增加人民福祉和未来整个社会的创新活力，这才是我们期待的结果。我认为这也是我们“调结构”目标实现的最佳切入点，可能也是最好的时机。
12 长期看，房地产有没有未来
在此之前，我们绝大多数精力都在讨论提振房地产的近期手段上，即在现有已行成的现状基础上，如何尽量在“稳预期、保增长、调结构”之间寻找平衡点，本质上还是短期应对，头疼医头、脚疼医脚而已。
那么，如果“长期做对的事”，我们又该具有什么样的视角呢？
首先，我们要有个框架，围绕几个核心前提和目标来思考，我总结为“三个3”：3个主要驱动因素（城市化、人口迁移、经济发展）、3个长效机制设计（二元市场结构、房地产税、供求平衡机制）以及3个必将面对的问题（投资过热并过度吸附社会资本、居民负债过高、结构性库存）。
在这个基础上，可以引申出很多有意义的思考，这里我们就片段地聊几个讨论比较集中的问题：
1、人口到顶，是不是意味着房地产的到顶。
从数据上看，中国以每年1%的速度继续着城市化进程，预计5年之内就要达到纳瑟姆曲线所说的城市化拐点70%，目前普遍认为，这也将意味房地产增量的拐点。
但是中国确实有自身的特点，我认为从增量上看，房地产的基本面至少10年都可以保持稳定：
其一、从大都市圈的人口集中度看，我们还有较大的提升空间。
第三产业和人口集中度，天然具有强关联，第三产业需要必要的人口密度，而一定的人口密度和集中度又会强烈吸引和推动服务业的兴起。
在全球范围，我们的大都市圈（三线及以上城市）人口集中度还比较低，对比美国的50%（前50城市）、日本的85%（前5大都市圈）、英国的84%（12大城市圈），中国一二三线城市人口（含流动人口）集中在50%左右，合理预计仍有10-15%的提升空间——也就是说，人口和城市化拐点虽然代表着城市人口的总量总体递减，但是从流动性上看，未来10年甚至更长时间内，中国城市之间可能还会有1-1.5亿的人口流动，这当然会带来房地产的基本需求。
其二、中国大城市内部的人口分布却需要更加的离散化。
中国的城市化进程，绝对是人类历史上最快、最大规模的城市运动——城市化率由30%发展到70%，美国用了70年、日本用了35年、英国用了90年，而中国大约会是30年（1998年-2028年）。
如此高速的人口城市化进程，带来一个现象，就是作为承接载体的城市，功能和架构的发展相对滞后，具体就体现为中心城市功能过度集中、人口过度集中以及无序低效蔓延，这与世界可对标国家的情况也存在一定差异，而现实中交通、人均公共设施配套、环境治理等若干问题也比较明显——所以中国的大城市规划，绝对需要一次彻底的观念和实践升级——我倾向于，按照城市群理论，行成“有限内核、多个中心、分步自循环、协同网络化”的城市关系格局。
我尤其建议大力为尝试中心城市带动卫星城市的城市群概念（比如重新划分出“1+N”的副省级城市，当然这个必须涉及行政区域、税收等各方面的深度改革，是个艰难的顶层改革），既给予大城市发展必要的骨干空间，也可以带动周边小城市的功能再定位和动力输入——其实我们看看重庆的发展就很容易理解。
如果这个方向可以突破，就意味着，大都市圈内部的人口流动将成为未来最为重要的社会事件之一——这也是美日英等国家城市化率70%以后仍然保持房地产长期稳定发展的主要原因。
简而言之，中国城市化总量即将到顶，但是城市化之后的人口分布优化还将持续较长的时间，从客观规律上看，中国未来必将兴起新城市运动，这是房地产重要的驱动因素。
2、四五线的库存怎么办？
无论是现实中，还是我们谈到的城市群发展，未来对所谓大都市圈以外的四五线城市来讲，都必将意味着人口和资源的流出，那么这一部分城市的房地产尤其是当下存量巨大的库存该怎么办。
我的建议是：①短期看，确实大多数城市没有什么好的办法，只好视为沉没成本，等待着本地需求逐步消化；但是我们在政策上应该可以关注，城市之间因为功能定位和需求强度不同产生用地和建设需求差异，他们之间的土地和建筑指标是否可以进行置换甚至于购买，通过制度设计，让大城市得以拥有其匹配的土地和建筑指标，小城市则以此承接大城市的部分产业和资本扶持（当然也涉及很大的土地规划改革）。②对于高铁在大城市1小时以内、或者旅游康养资源比较优秀的城市，则需要主动拥抱大都市的外溢性功能，尤其是养老、教育（高等教育、职业教育、非公立的K12教育）、高端医疗、会展、体育等功能，我认为我们四五线城市，在自身发展上也应该走“专精特新”的功能定位，不能一味停留和执着于自我为中心的封闭系统之中——我认为大城市1小时高铁圈内，行成若干青年生活城、养老村、大学城、医疗小镇是完全有可能、也有必要的。
因此，四五线城市的房地产发展，也需要跳出既有思路，主动寻找自身的优势定位。需求其实从来不是核心问题，找到真实的需求才是问题的关键。传音手机可以在非洲大放异彩、拼多多能够在血流成河的电商领域后发崛起，核心还是在于需求的洞察和响应上，这一点对城市的定位同样适用，也需要政策上的一系列设计和鼓励。
3、企业家创新，是解除危机警报的唯一方式
相比于90年的房地产大崩盘，日本70年代的房地产危机，多少有些显得“不为人知”。
1974-1977年，日本房地产业经历了近四年的下行周期，房价指数跌幅近3成。
就其诱因来看，主要还是70年代石油危机下，日本受到出口锐减以及前期输入型通胀的双重压力，导致了房地产经济动力的骤降所致。
但是这一次危机，很快即被化解，除去巨大的刚需基础、房地产相对涨幅有限以及日本政府稍后的刺激政策外，我认为，经济的转型升级起到了绝对性的作用。
石油危机发生前后，日本通过产业政策成功转型，钢铁、造船等传统高耗能产业的增长放缓，取而代之的是汽车、电子等新兴高技术行业。这在降低整体工业生产单位能耗的同时，也提高了全要素生产率。在上世纪90年代前，日本全要素生产率仍在高速增长，甚至高于同期的美国和德国。
强韧的经济增长，为日本带来了新的产业机会，也带来了新一轮的繁荣与期望，进而走向了下一个轮回……
经济自身的发展，永远是支持积极预期最强大、最根本的来源，也是我们面对危机唯一应该关注的终极方案——回到现实中，我们除去对房地产行业的纾困外，对当下经济的整体悲观情绪，则需要更强大的决心和更深远的布局（涉及太多，不细说了）。
我最喜欢的经济学家之一熊彼特，第一次把经济周期与企业家精神结合起来——“企业家精神是推动经济发展的重要力量，只有不断创新的企业家才能引领经济走出危机”（《经济发展理论》），对此我深信不疑——创新与企业家精神，才是让我们解除危机的真办法！
结 语
90年代的日本房地产崩盘之后，整个日本社会仿佛瞬间失去了魂魄，曾经激昂着热情和喧嚣的昭和时代，几乎立刻沦为了“低欲望社会”。
首当其冲的是日本企业，按照辜朝明的说法，全日本因为房地产资产的崩盘，而进入到“资产缩表”的怪力旋涡，大量曾经重仓地产资产的日本企业实际上已经或者接近事实性破产，整个社会进入了“无贷款人”的窘境，资本的流动性大幅下挫，社会经济进入衰退。与之而来的，是日本企业在全球的落寞退场，曾经自信爆棚和略显低俗、极爱戏谑美国的日本企业，以一种悄无声息的方式走向边缘，既无石破天惊的商业大战、也无跋扈恣意的癫狂崩溃，宛若无力的老者，寂寥地老去和凋零，着实令人唏嘘。
而时代旋涡下的个人则显得更为苍凉和无奈。2010年，日本NHK发布了纪录片《无缘社会》，探访了全国1783家殡仪馆，讲述了日本人“无缘死”的故事（即无血缘，无社缘，无地缘，就是没有家庭关系、没有社会关系，对家乡也没有归属感）。这群人中有一半人正值壮年，他们失去所有链接，直至孤独身亡。39岁的吉泽雅之代表无缘死群体发出声音让人尤为感伤：
“我是一个无依无靠的人，无缘社会的一员，像我这样三十多岁的人，等来的不过是如此结局，我想传达这个现实……”
虽然时过境迁、远隔重洋，但那种失去未来和信念的哀痛，我们今天的中国人仍然可以深切地体察，这当然也是留给我们最有警示意义之处——无论何时，都要保持希望。
中国的房地产走到今天，已经与国家的前途和几乎所有个人的前途相关联，这不是言过其实，历史的经验告诉我们，这就是事实。无论当下我们报以何种态度，我们都有责任也必须努力让房地产好起来。
凝望深渊，愿我们怀入局之心，承前行之重，倚彼此之力，度过难关。
