市场又降温，地产救市或再出大招

9月底至10月份的救市新政，轰轰烈烈的过去了。

楼市也从10月份的烈火烹油，开始逐渐降温。

虽然交易量还在高位盘整，但是种种迹象表明，降温较为明显。

再过1-2个月，交易量数据将再次显著下滑。

年底，将迎来一系列重要的决策会议，还将为尚未企稳回升的经济再添新动力。

12月底-明年1月，还有新的楼市利好出台。

建议加大楼市松绑力度，全面解除限购限贷，分期缴纳首付，进一步调减税费，增加城中村改造和存量房收储力度，为房地产市场企稳回升提供强劲功能。

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新房市场  逐步降温

整体来看，新房网签量开始缓慢降温。

根据冰山数据，北京下滑1.2%，上海维持微弱2%的增长，深圳下滑13%左右，而广州下滑最为明显高达24%。

考虑到11月份网签滞后的时效性，新房实时成交量或许下降更为显著。下滑数据将在12月份统计出来。

同期，二手房市场保持相对稳定，甚至数据尚有显著上扬，但是一线交易温度也开始有所下降。

北京

11月份，北京新网签预计在4888套左右，环比上月下降1.2%，政策效应开始减退。

二手房方面，成交18763套，比上月增长8%。

上海

11月份，上海新房网签量在11636套，环比上月微增1.8%。考虑到较多网签为上月成交业务，所以本月实时成交应该比上月显著下滑。

但，上海依然是楼市最为稳健的头部城市。

受豪宅供应维持高位影响，上海新房价格环比持续上涨32个月。11月，新房市场热度延续，开盘去化率进一步提升至65%。

2024年，上海共产生了30个“日光”盘。其中，均价10万元/平方米的豪宅，就有17个。

11月12日，上海二手房创下今年单月成交量破10000套的最快纪录。11月24日，当月月累计突破两万套。11月的8个周末日均成交达1119套。

11月，二手住宅达到2.7万套左右，将比上月的2.4万套增长10%左右。

广州

11月，广州新房本月达到7952套。但是环比上月减少24%左右。上月达到1万套的历史高位。

二手住宅方面，受政策效应推动，网签量突破1.1万套，环比上涨约10%。

广州二手房近三个月成交量逐月递增，新增挂牌量却在递减。这说明去化动力较强，成交量开始高位运转。

所以，广州二手房市场可能会继续复苏，持续到明年一季度的小阳春。

深圳

11月，深圳新房累计认购10000套左右，仍然维持在高位。但是环比10月份下滑13%左右。

11月份新房网签达到8677套，比上月网签4153套增长一倍以上，但是多为上月签约交易。

二手房11月份网签7356套左右，比上个月的6153套增长20%。

作为全国的楼市风向标，经过两个月的止跌回稳，深圳房价开始回调。

南山网红盘华润城二手房价格从9月底反弹了21%左右。宝安海纳公馆房价反弹23%。福田侨香村房价反弹也在20%左右。

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土拍市场 温和升温

土拍市场仍然是点状复苏温和升温，量价尚未全面反弹。

11月29日，中海153亿元底价摘下北京朝阳区酒仙桥“巨无霸”组团地块，建发24亿元底价摘下丰台区新宫地块。

11月30日，北京第五轮供地出让7宗地块。

北京土拍市场回归价高者得地模式，再次出现不限价地块。昌平区东二旗村地块挂牌起始价为21亿元，未设置土地上限价格，也未设置商品房销售指导价。

11月5日，北京土拍迎来重头戏，三宗宅地共收金127亿元。海淀功德寺地块热度较高，先后触达地块限价转入摇号环节，最终分别被绿城和越秀摇中。

年底上海也加大了供地力度。

11月27-28日，上海迎来今年第七批次集中供地，本轮供地规模为年度之最。

挂牌的10宗宅地均成功出让，成交总金额304亿元，平均溢价率20%。

房企热情有所回升，杨思、东外滩、虹口等宅地均溢价成交。

浦东新杨思地块溢价率达40%，成交价79亿。一举打破今年溢价率新高，成交总价也创下今年土拍地块之最。

华润、保利、越秀地产等房企仍然是市场主角。 

广州土拍也有所升温。

11月22日，广州南投地产和中铁建联合体以底价20亿元拿下广州南沙地块，成为南沙第四个新规项目。实用率最高能做到130%。

据不完全统计，截至11月22日，广州有24宗涉宅地待拍卖，分别位于越秀、海珠、白云、番禺、黄埔、南沙、花都、增城、从化等区域，起拍总价达211亿元。

截至11月18日，广州今年仅成功出让23宗涉宅地，成交总价达468亿元。多宗土地终止出让或流拍。比2023年1182亿元的总成交额，少了近60%。

 广州近期新规项目

深圳供地依然是少而精。

11月2日，深圳正式挂牌南山区后海街道一宗地块，将于12月2日起进行限时竞价。

起拍总价（126.5亿元）已经超过了中海去年拿下的深超总地块的拿地总价。而且，采用了“价高者得”的竞拍模式，很可能刷新深圳“地王”纪录。

深圳今年还有9宗地块将陆续招拍。

3

投资增速 持续下滑

房地产投资增速仍在持续下滑，城中村改造扩围增力。

11月15日，国家统计局发布数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。

房屋新开工面积6亿平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积4亿平方米，下降22.7%。

11月份，城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市。预计规模由100万扩容至150万套。

地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。

例如纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

4

储备政策 亟需释放

11月13日，财政部发布契税新规。

在个人购买住房契税方面，个人购买家庭第一套和第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

对个人购买家庭面积为140平方米及以下的，第一套按1.5%的税率征收契税；第二套住房减按2%的税率征收契税。

同时，北上广深纷纷取消普通住房和非普通住房标准。

个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

其中，广州政策力度近年少见，远超其他一线城市。

内容涉及购房可落户、全市范围内“收储”、取消普宅非普宅标准、增加公积金贷款额度等。

截至11月25日，深圳楼市今年已出台落地重磅楼市政策16次，涉及房贷利率、公积金额度、房产税费、购房名额、购房首付、限售政策、财政刺激等多个方面。

回顾近一年深圳楼市的16条宽松政策，效果较为显著的是2月份、5月份、9月份、11月份四次利好。市场开始复苏循环。

2月7日：放宽限购:深户取消落户年限及个税、社保要求,非深户5年改3年。

2月20日：LPR降息25个基点。

3月15日：深圳废止70/90政策!

5月6日：放宽限购:非核心区社保或缴税年限要求降为1年。

5月17日：央行出台新政，降首付比例至15%，取消商业房贷利率下限。

5月28日：深圳下调个人住房贷款首套首付款比例20%。

6月7日：深圳推出二手房跨行“带押过户”资金免费监管服务。

7月2日：深圳存量公积金房贷利率下调。

8月7日：深圳市安居集团拟征集商品房用作保障性住房。

9月29日：放宽限购:首套首付最低15%，取消限售限价，增值税5改2。非核心区不限购。

10月18日：LPR降息25个基点。

10月25日：深圳对存量房贷利率进行普遍下调50个基点。

11月11日：深圳拟提高公积金贷款最高额度（家庭最高220万）。

11月13日：三部门发文降低契税与增值税。

11月19日：减让契税，取消豪宅税。

特别是深圳11月19日发布的减税政策，利好三个群体：

占比30%的二套买家，契税显著减少2%；

占比27%购买90-140平的首套买家，契税减少0.5%；

占比10%%的豪宅业主满两年就可以不用交增值税，直减5%。个税税率也从1.5%降到1%，

经测算，1500万豪宅将减少近67万税费。

目前来看，政策效能已经释放，市场信心需要进一步巩固。建议相关部门储备需求侧政策，及时推出利好，牵引市场持续向好。

1、完全取消北上深限购限贷措施，向境内外购房者放开。

2、贷款首付每年5%，交房前三年付清。

3、首套房交易免交契税、个人所得税、增值税。

4、房贷利率下调到2%附近。

5、未来一年实现300万套城市更新货币化，

6、未来一年收储存量房实现3000亿。

真正提升信心的是那些关键性、标志性的动作。只有动作到位、甚至超出预期，才能助推楼市快速反弹。

在当前国内外经济形势较为复杂严峻的态势下，建议相关部门下定决心，加大单次动作力度，一步到位，而不是小步慢跑。

近期市场传闻，稳房价将纳入政府考核，三四线以下城市推动货币化安置，只拆不建。还将降息50个基点。

且不管政策的真实性和准确度如何，但该消息意味着新一轮地产新政或许已在路上。