年投2万亿！城中村改造爆发

1月23日，受益于城中村改造和保障房建设扩围的利好，内地房地产港股迎来久违大涨。其中龙湖集团、华润置地等房企股票一度涨超9%。

根据新政，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。

国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，严重拖了GDP的后腿。

截至2023年年底，已有16个城市公布城中村改造规模计划，预计涉及约87万户居民。

据测算，城中村改造建设每年将拉动2万亿左右的投资，有助于提振地产投资。

1

城中村改造全面启动

 “三大工程”，为2023年中央会议所确定的战略行动。

去年4月28日召开的中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。

7月21日召开的国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

8月25日召开的国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。

这些城市申报的相关项目还需满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。

包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是今年的投资重点。中央部门已推出预算内投资、专项债、抵押补充贷款PSL等多项支持措施。

此次纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围后，“三大工程”拉动投资的规模将进一步提升，有助于提振地产投资。

2024年将是城中村改造的启动之年。

据了解，2023年超15个省出台了超过30条政策，超96个地级市出台了129条市级城市更新政策。大批项目将进入实施阶段，各城市将迎来更多发展机遇。

北京、上海、天津、深圳、广州等地正在进行的探索表明，城中村改造正从 “大拆大建”转向“城村联动”“渐进更新”等多种模式。

政策已经明确提出了“拆除新建、整治提升、拆整结合”3种方式。从目前的探索情况来看，改造资金能够实现平衡，对居民改造意愿强烈、安全风险隐患较大、房屋产权清晰、不适合城市建设规划的房屋，适宜采取拆除再建的方式。

2

每年投资可达2万亿

城中村改造能够优化城市空间布局，促进投资、扩大消费、拉动经济增长，增强城市基础设施承载能力。

根据中指院之前测算，中国22个超大特大城市中待改造的城中村住房建筑面积约10亿平方米。以5年为改造周期，每年带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。

从拉动投资的角度来看，五年期土地购置和建安投资合计约有10万亿元的规模，每年约2万亿，占2023年全国房地产开发投资完成额11万亿的比例为20%左右，可以有效阻止房地产投资下滑的态势。

目前，城中村改造城市已经扩展到52个，十年总投资规模有望翻倍达到20万亿，为城市化进程提供更为充分的空间。

目前，城中村改造正在加速推进。截至2023年11月底，入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。

3

新增PSL贷款5000亿元

包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，中央已推出中央预算内投资、专项债、PSL等多项支持措施。

中央预算内投资不用地方还本付息，是地方重点争取的一类资金。2023年对地方转移支付预算数为5330亿元。

2024年中央预算内投资支持范围的城中村改造，总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。但城中村改造本次扩围的项目暂不享受中央补助。

因为城中村改造、保障性住房是重点支持领域，2024年专项债投入城中村改造、保障性住房的规模可能会达到4000亿左右。

金融方面，1月8日，央行披露，新增PSL额度5000亿元，为“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持，后续PSL还会有所增长。

PSL投放对稳增长有着显著的拉动作用。每投放1万亿元，有望带动全年社会固定资产投资增长1-1.5个百分点，有助于提振市场情绪，改变部分投资者的悲观预期。

目前全国发放的首笔超大特大城市城中村改造项目配套贷款也已经发放。

4

上海

已批准62个大项目

根据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》计划，至2032年前预计要完成62个城中村项目，其中中心城区周边和五大新城城中村将被优先改造。

2023年上海启动城中村改造项目10个，并再追加认定8个区域为城中村改造项目。

新增加的8个分别是：浦东新区北蔡镇、嘉定区工业区、宝山区顾村镇、青浦区赵巷镇、青浦区金泽镇、闵行区浦江镇、松江区洞泾镇、宝山区大场镇。

城中村改造通常要经过“城中村调查、选择合作伙伴、土地测绘、规划编制、成本测算、上报方案、审核批准、腾地建设”等一系列步骤，其时间跨度可能在5-10年。一般交给区属国企或者城投公司负责，城市更新经验丰富的瑞安和大华也负责少量项目。

上海开展了多次调研摸底，目前共批准城中村改造项目62个、点位近700个，涉及11万户居民。

作为上海市首批“城中村”改造项目，红旗村城中村地块是上海市市中心面积最大的城中村，诞生了“红旗速度”，对全市乃至全国有着重要意义。

房屋总建筑面积36万平方米。2014年改造启动，到2016年完成9大市场6万多人口迁徙；从2018年土地出让，到2023年年底全项目兑现交付。建成后真如环宇城MAX，是上海2023年度最大体量的新开购物中心。中海中心六幢商务写字楼群峰值可供给单日10万人次在此办公。

5

广州

每年改造10平方公里

1月12日，广州市政府批复同意城市更新和城中村改造专项规划。

《专项规划》提出了城市更新、城中村改造的目标和分步策略，要求按2025、2030、2035年度明确项目推进时序安排，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

至2035年，广州累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），相当于广州总面积的4%。通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

按年计算，15年内推进城中村改造155平方公里，每年完成10平方公里左右。

今年1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过，成为一线城市中，首个推行“房票安置”的城市。

方案提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。

房票安置将破解原地安置多、城市功能和统筹规划受限、改造周期长等堵点。

6

深圳

或涉及2000个城中村

近日，深圳市发布推进城中村改造的征求意见稿。

深圳市对于城中村改造有着巨大的需求。相关数据显示，截至2022年底，深圳市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约32万套，总套（间）约59万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量的比例超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

城中村用地优先纳入拆除新建范围包括三类：

一、位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

二、位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

三、位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；

四、存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。

文章封面图取自微信公共图库。