超10000亿！城中村改造提速

2024年将是新一轮城中村改造的爆发之年。

近日，深圳首笔城中村改造专项贷款成功发放。

上海首单城中村改造专项借款落地，规模15.58亿元。

杭州市19个项目获批授信额度340亿元，共放款19亿元。

1月底，广州市14个城中村改造项目首批专项借款获授信1426亿元，首笔发放15亿元。

郑州市申报的58个城中村改造项目全部通过住建部审批，预计今年将获得508亿元专项借款额度。

成都市第一批62个城中村改造项目获得国家专项借款支持，总资金规模逾1200亿元，

据统计，截至2月底，上海、广州、北京及重庆、成都、南宁、佛山等城市，专项借款授信涉及城中村改造项目超400个，实际已授信金额超1万亿，放款金额达500亿元。

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中央推动城中村改造爆发

政府工作报告要求，稳步实施城市更新行动，推进城中村改造。

1月23日，纳入城中村改造的城市将由35个分别扩大至52个。城市扩围后，城中村改造拉动投资的规模将进一步提升，有助于提振地产投资。

去年4月28日召开的中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。

7月21日召开的国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

据了解，2023年超15个省出台了超过30条城市更新政策。大批项目将进入实施阶段，各城市将迎来更多发展机遇。

北京、上海、天津、深圳、广州等地正在进行的探索表明，城中村改造正从 “大拆大建”转向“城村联动”“渐进更新”等多种模式。

政策已经明确提出了“拆除新建、整治提升、拆整结合”3种方式。从目前的探索情况来看，改造资金能够实现平衡，对居民改造意愿强烈、安全风险隐患较大、房屋产权清晰、不适合城市建设规划的房屋，适宜采取拆除再建的方式。

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PSL新增5000亿元 

发挥先导作用

城中村改造将是构建房地产发展新模式、住房双轨制模式、房地产长效机制、房地产行业中短期的破局关键。

1月25日金融监管部门表示，指导和要求金融机构大力支持平急两用重大基础设施、城中村改造、保障房“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。

1月24日住建部表示，纳入城中村改造的城市扩围，将由35个分别扩大至52个，这意味着给房地产带来的投资、销售需求支撑将是巨大的。

1月8日央行宣布新增PSL额度5000亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。

PSL资金是启动后按月度连续投放的，通常1年后才能发挥显著效力，带动商品房销售面积明显增长。

国开行等政策性银行陆续落地的专项借款，对推进城中村改造有重要的意义。

一、借款低成本、长周期，更好支撑城中村改造周期长、强调综合效益的特点。目前杭州落地的城中村改造贷款利率只有2.6%，全省最低。

二、正向引导更多元化的资金支持城中村改造、更多市场主体参与其中，提升参与者信心。据测算1亿PSL贷款可以撬动3-5亿相关配套资金进入。

三、对减轻地方财政压力，提振央企、国企、城投推进城中村改造的积极性，防范地方债务风险。

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沪广深

发力城中村改造

根据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》计划，至2032年前预计要完成62个城中村项目，其中中心城区周边和五大新城城中村将被优先改造。

2023年上海启动城中村改造项目10个，并再追加认定8个区域为城中村改造项目。

1月12日，广州市政府批复同意城市更新和城中村改造专项规划，计划每年改造10平方公里。

《专项规划》提出了城市更新、城中村改造的目标和分步策略，要求按2025、2030、2035年度明确项目推进时序安排，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

至2035年，广州累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），相当于广州总面积的4%。通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

按年计算，15年内推进城中村改造155平方公里，每年完成10平方公里左右。

今年1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过，成为一线城市中，首个推行“房票安置”的城市。

年前，深圳市发布推进城中村改造的征求意见稿，或涉及2000个城中村。

数据显示，截至2022年底，深圳市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约32万套，总套（间）约59万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量的比例超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

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十年投资20万亿

城中村改造能够优化城市空间布局，促进投资、扩大消费、拉动经济增长，增强城市基础设施承载能力。

从拉动投资的角度来看，21个大型和超大型城市五年期土地购置和建安投资合计约有10万亿元的规模，每年约1万亿，占2023年全国房地产开发投资完成额11万亿的比例为10%左右，可以有效阻止房地产投资下滑的态势。

目前，城中村改造城市已经扩展到52个，十年总投资规模有望翻倍达到20万亿，每年投资2万亿，为城市化进程提供更为充分的空间。

包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，中央已推出中央预算内投资、专项债、PSL等多项支持措施。

2024年中央预算内投资支持范围的城中村改造，总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。但城中村改造本次扩围的项目暂不享受中央补助。

因为城中村改造、保障性住房是重点支持领域，2024年专项债投入城中村改造、保障性住房的规模可能会达到4000亿左右。

金融方面，1月8日，央行披露，新增PSL额度5000亿元，为“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持，后续PSL还会有所增长。

PSL投放对稳增长有着显著的拉动作用。每投放1万亿元，有望带动全年社会固定资产投资增长1-1.5个百分点，有助于提振市场情绪，改变部分投资者的悲观预期。

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春季楼市反弹乏力

亟需政策强力支持

由于新房销售乏力，近期行业开始普遍担忧万科的美元债问题。大家都担忧行业的信仰和旗帜会倒下。

根据数据，万科1~2月累计销售额为334.5亿元,同比2023年同期下降41%，同比2021年同期下降70%。销售情况并不理想。

万科至今未发生过境内外公开市场的债券违约，但去年连续遭遇国际评级机构调降评级，引发震动。

万科太需要一个小阳春，所有的房企都需要小阳春。

根据克而瑞统计，2024年前两个月，百强房企的销售额同比下跌48.8%！

这是一个比较夸张的下滑。

如果按此态势，今年的销售额将在去年的基础上，再次腰斩。全年新房销售额或将下跌到6万亿左右，不足2021年18万亿的零头。这势必会给国民经济带来新的冲击。

根据易居统计，17城二手房节后2周总成交数据，与2023 年节后2周成交相比，总体下降12%。这说明成交景气度低于去年同期。

其中，深圳大增近六成，南宁、无锡正增长;；其他城市同比下降，宁波、厦门、东莞降幅较大，渭南、上海、青岛、成都小降。

2月29日，根据国务院专题会议部署，住房和城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，要求3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制。

2月27日，住房城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，防止市场大起大落。

短期来看，防止大落的安排更为急迫。如何防止房地产市场自由落体，成为当务之急。

当前的政策亟需在需求端发力，出大招。

文章封面图取自微信公共图库。