野蛮装修、捆绑收费、擅自改变用途……合肥一些小区出现了一些履职不到位的情况，应该如何处置，专家通过案例进行来分析解读。
案例一：物业公司对装修行为履职不到位纠纷
基本情况：合肥一商业办公业主投诉反映，区域内有违规装修、改装相关设施行为。经现场核实，该商业办公区域一业主在未通过规划设计变更、也未按规定征求业主意见情况下，擅自在商业办公楼公共部位打孔安装排水管道。
物业公司虽然与该业主签订有《装饰装修管理服务协议》， 告知了装修中的注意事项、禁止行为，但在实际巡查中，对业主违规装修行为仅简单劝止，未明确要求整改，也未上报有关部门，存在日常监督履职不到位问题。
处理结果：区城管部门对业主违法装修行为进行立案查处。区物业管理部门对物业公司未依法履职行为按照有关规定予以信用处理，并在全区作出通报。
案例分析：物业公司作为小区违规装修施工的第一道防线，依法应履行巡查、制止、报告等职责。《合肥市住宅小区物业管理条例》也规定，业主、物业使用人装修房屋的，物业公司应当书面告知有关要求和禁止性行为，对于违规装修的行为应当履行制止和报告义务。
针对物业公司监督不力、不作为，未及时发现、制止、报告造成新增违法装修的，县(市)区、开发区物业管理部门实行“红黄牌”惩戒、并予以信用扣分。区物业管理部门对物业公司未依法履职行为按照有关规定予以信用处理，并在全区作出通报。
基本情况：合肥一小区某小区业主反映，该小区物业公司存在将停车费与物业费捆绑收费行为。
处理结果：区物业管理部门会同属地街道，在对情况核实基础上，约谈该物业公司法定代表人和项目经理，责令其立即整改，并按照相关规定对该企业进行信用处理。物业公司对不当收费行为作出纠正。
案例分析：物业企业与业主之间是平等民事主体之间的委托关系，物业公司无权单方面采取限制手段强迫业主缴纳物业费。法律法规也明确规定了物业公司催收物业费的正当方式和禁止行为。
《合肥市住宅小区物业管理条例》规定，业主逾期未交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其限期交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。物业企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费。
基本情况：余某系合肥市一小区17幢一楼业主，该小区17幢楼宗地图显示17幢和16幢之间系绿化和景观池，17幢楼的东面系绿化用地。2017年，物业公司在小区张贴改建公示，15天期满后，物业公司以业主未提出异议为由，自行将16幢楼和17幢楼之间绿化、景观池改成儿童乐园，并在17幢楼东面绿化上增设了水池。余某要求物业公司恢复小区绿化和景观池原状，在与物业公司多次沟通未果后，提起诉讼。
处理结果：法院审理后认为，业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有建筑物区分所有权，物业公司未经法定程序即对小区的公共部位进行改造，属擅自变更小区共有部分的规划用途，侵害了业主对共有部分的物权，遂判决物业公司恢复原状。
案例分析：民法典第二百七十八条规定，改变共有部分的用途，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。物业公司要对共有部分进行改建，需符合上述规定。沉默只有在法律有明确规定的情形下才能作为意思表示的方式，物业公司在提供物业管理服务时，涉及需要业主共同决定的法定事项，应当征得多数业主的明示同意。
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