NO956
同样是两口子，做人的差距，怎么这么大捏？——《卖拐》
不知大家有没有注意，上一篇文章《下一站，深圳！》，数据有误。
我想当然的以为，苏州的人均GDP比深圳高。
后来查了一下数据，苏州的人均GDP，比深圳低。
大意了。
不过这篇文章没人看，阅读量奇低，大家都没有发现。
看来写深圳不行，还得写苏州。
2024年，苏州的住宅用地市场，一共也没几块地。与2023年相比，供应量已经少了很多。
2023年一共拍了80多块住宅用地。
2024年10月，一共拍了20多块住宅用地。全年的供应量，差不多是去年的三分之一。
土地供应已经够少了。
但是，还有有一些板块，竞争过于激烈。
今天吴中区刚刚拍了3块地。大家最关注的当然是吴中太湖新城。
Z22这块地的位置，在融悦沁庭的南面。
以前我都是引用友商的图。今天我自己画一个。
这块地拍完之后，我的第一反应是：融悦沁庭怎么办？
融悦沁庭这块地是2023年12月拍的，容积率1.6，楼面价16000元，最小户型115平米。这个户型面积，已经打破了吴中太湖新城的平衡了。
在此之前，吴中太新湾西还没有低于120平米的户型。
Z22地块，2024年10月拍出，容积率1.01，楼面价18000元。
单看楼面价，Z22是高了一些。
但是，1.01的地块，能跟1.6的地块卖一个价吗？将来Z22地块比融悦沁庭单价高5000元，非常轻松。
Z22要是打打价格战，融悦沁庭就很难受了。
我们再看整个湾西，除了融悦沁庭，还有太泽之星、玖阅、近湖源筑、滨湖湾几个新楼盘在售。甚至东望、玖著都还没有卖完。
Z22威胁的不仅仅是融悦沁庭。它威胁的是整个湾西。
柳如烟：你不要危言耸听，Z22容积率1.01，产品不同，跟区域内的其他楼盘，没有竞争关系
我翻开土拍的文件，看到了如下内容：
(一)苏地 2024-WG-Z22 号地块特别说明:
1.住宅单套户型建筑面积不得低于 120 平方米。
120平米！
1.01容积率的土地，要求户型面积不低于120平米。
太泽之星、近湖源著，都已经140平米起步了，滨湖湾更是150平米起步。
Z22要是给你搞一个125平米的户型，阁下又该如何应对？
太湖新城湾西，从箭浮山路到友新高架之间的面积，大约是7平方公里。
一共有8个新楼盘在售。抛开那些卖得时间比较长的，也有5个新楼盘，加一块Z22，称之为“湾西六兄弟”，不过分吧？
算下来，平均每平方公里1个新楼盘。
你以为湾西六兄弟供应量已经很大了。
还有夸张的。
之前写了一篇文章《苏州下一个爆发的房产板块，可能就在这里！》，写了相城区五潨泾板块。我在百度地图上简单的测了一下，这个板块，中环北线和常台高速包围的这块地，面积差不多是3平方公里，约等于高铁新城的五分之一。
就这么点大的地方，从2023年到2024年，连拍了6块地。形成了“五潨泾六兄弟”。
平均每平方公里2个新楼盘。
再来一张我自己画的图：
3平方公里的面积里，挤了六个新盘，还都是别墅用地。产品根本无法做出差异化。
你以为五潨泾六兄弟供应量已经很大了。
还有更夸张的。
上图这块地，大家熟悉吗？
奥体南。
这个区域的面积，是1平方公里。
平均每平方公里，4个新楼盘。
新楼盘供应密度，比五潨泾更大。
2023年下半年到2024年上半年，奥体南四兄弟在这里肉搏。
但是，奥体南四兄弟价格却是越卖越高。相爱相杀一年，陆续清盘。
看来供应密度大不是问题。
那么问题出在哪呢？
有了奥体南这个成功的样本，湾西六兄弟和五潨泾六兄弟，能不能再创辉煌？
全文完
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