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到底是什么样的购房者，在买车坊的新楼盘？
前两天的文章《苏州排名第一的房产板块是哪一个？》里，我提出了一个问题：你是否愿意相信贝壳的成交数据？
有读者问我相信不相信。
我当然是选择相信了。因为在这个领域，贝壳根本就没有对手。
十一期间，苏州的新楼盘，具体销售量数据，我没有查到。没有官方数据。就连专业的第三方平台，也没有公布数据。
看自媒体的文章，“满屏喜报”。
各个楼盘，只说认购若干小目标。就是不说卖了多少套。
无奈之下，我在网上找了一张民间图片，大家随便看看：
这个名单不止这几个楼盘，我只截取了一半。
因为今天我想说的是其中一个楼盘。
外地大V组织团购，为苏州楼市做出了不小的贡献。
以前我聊过保利天汇（参考《各路房产大V推荐的苏州团购楼盘，到底什么水平？》），这次我们聊聊星樾湖滨。
根据我们的掌握的消息，国庆期间这个楼盘卖的确实不错。
这是一个典型的“团购楼盘”。据说高层的价格，一度卖到了2.5万元。注意，这是正常楼层的价格。非底非顶。
有一个付费读者来咨询我，问我这个楼盘怎么样。
他说他看到这个价格，心动了。
这个楼盘能不能买？我们要从两个方面来看。
如果你是一个在苏州生活的人，主要活动范围在园区，预算在300以内，想要买新房自己住，那么我是推荐星樾湖滨的。
我们自己也会带客户去看这个楼盘。
开发商拿地的时候，楼面价是21659元。卖现在这个价格，铁定是要亏损的。
但是目前土建工程已经结束，他们能动手脚的地方，已经不多了。
后面主要是精装修。
我一直以来的观点都是：装修不重要。
但是，如果想要投资，我就不推荐这个楼盘了。
投资主要是两个思路：
一是高租售比，赚租金；二是板块高增长，赚房子买卖的差价。
在我们这个圈子里，做二房东的人，租售比低于3%的房子，基本不会拿的。
星樾湖滨这个楼盘，租售比应该是低于2%的。当然我不是针对这一个楼盘。
我就下个结论：苏州所有的新楼盘，租售比都不会超过2%。
玩租售比的人，怎么会买新房呢？不可能的。
对于投资者来说，新房将来要靠出售来获利，那么，最重要的指标，就是流动性。
打开贝壳网站，10月12日这一天，车坊板块二手房挂牌量426套：
这其中，淞泽帝国、东方文荟苑、鸿顺、鸿海、南澳，全都是回迁房。
只有一个商品房小区，星奕湾。
将来三个新楼盘进入二手市场，他们的流动性怎么样，那就只能对标星奕湾。
你总不能跟东方文荟苑，卖同样的价格吧？
星奕湾目前挂牌27套，也就是说，整个车坊的二手商品房，就只有27套挂牌。
按理说，这个供应量算是比较稀缺的。
但是实际上，需求量是什么样的呢？
2024年，星奕湾二手房成交6套；2023年，成交10套；
这样算下来，大概就是每年10套的成交量。成交单价差不多是回迁房的两倍。
整个车坊板块，在贝壳平台上，每年只有10组客户购买二手商品房。
星奕湾总户数340户。这个数量，是目前三个新楼盘总和的五分之一。
目前已经开盘，还未交付的新楼盘有三个，独墅云著、星樾湖滨、臻和璟园。合计1568套。
也就是说，4年后三个新楼盘进入二手市场，一下子带来5倍的供应量。
那么4年以后，车坊购买商品房的客户数量，会翻5倍吗？
会吗？
不会吗？
会吗？
有兴趣的读可以看看奥体南板块，还有奥体板块，每年的二手房成交量是多少？
泊云庭一年卖了多少套？
海和云庭一年卖了多少套？
到贝壳上查一下成交数据，你就知道，不同的板块，二手房的流动性差距有多大了。
对于投资客来说，流动性这一个指标，就足以一票否决。
车坊这个板块，你买套新房自己住，就不用太在意流动性。因为时间站在我们这一边。
先住个十年。十年以后的市场发展成什么样，咱也不知道。说不定到时候二手市场会变好。
不变好也没有关系，想卖的时候，就慢慢卖。自住客户，不着急。
全文完
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