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外溢板块与核心板块，最大的区别在哪里？
上一篇文章《分析了奥体南的房产数据后，我发现吴中太湖新城前途一片光明！》写的是吴中太湖新城，湾西板块。
有读者表示没看懂。然后各种奇怪的评论。
我一口气拉黑了十几个人。
其实我写的主题就是：
奥体南的新房扎堆，但是卖得还不错。奥体南好卖，不代表别的板块也好卖。反面典型就是吴中太新。现在不好卖，未来一段时间内，也不好卖。
我写文章，主要看缘分。
如果你看不懂，那说明我们不是一路人。
当然，那篇文章，我写了现象，没有写原因。
奥体南每平方公里4个楼盘；湾西每平方公里1个楼盘。湾西却更难卖。
为什么？
吴中太新，湾东是湾东，湾西是湾西，完全是两个世界。
湾东是一个相对成熟的二手市场。
湾西二手市场，却不太乐观。
我以前写文章，说在贝壳网上的交易数据显示，车坊每一年只有10套二手商品房成交；
湾西就更少了，一年的二手房成交量，还不到10套。
可能连5套都没有。
严格来说，奥体南板块，算是一个外溢板块。它本身不需要多少资源，只需要离奥体足够近。它离奥体只隔了一条150米宽的斜塘河。奥体的客户自然的外溢到奥体南。
而吴中太新的湾西，它的定位，是吴中区的核心。
按照理想情况，核心区域是不需要外溢的。他应该能够自动吸引到整个吴中区最顶尖的人群。
就像金鸡湖吸引工业园区顶尖人群；就像狮山吸引高新区顶尖人群。
我之前的文章《清华校长求我去上学，我该怎么办？》里画过一个金字塔图片：
如果我们把吴中区的人群，分为ABCD四类，那么很显然，湾西的目标，是将A类人群吸引过来。
我们拍脑袋想，A类人群在总人群中所占的比例，是比较低的。
吴中区常住人口差不多是140万。
假设A类人群的数量是7万人。
湾西要做的事情，是把这7万人，从其他12个镇级行政区，吸引到自己的地盘上。
同时，将苏州每年新增的外来人口，吸引到自己的地盘上。
这是一个比较漫长的过程。
首先，要让大多数人认识到，吴中太湖新城，是吴中区的核心。
要打造“吴中区核心”这个IP，这个战略决策，是什么时候开始的？
以我的观察，时间并不长。可能还不到10年。
在湾东建设时期，户型最小面积是80平米二居。跟尹山湖的面积段，水平差不多。那个时候，定位还不是特别清晰。
到了湾西时代，户型最小面积，已经提升到115平米。大部分楼盘的起步面积，已经是140平米。
湾西的总体特征，就是面积大，总价高，拒绝刚需。
这也是吸引A类人群的有效方法。
A类人群总体数量少，流动性又不大。而湾西想要打造核心的目标定得有点晚，错过了苏州人口增长最快的那一段时期，所以湾西的发展，注定不会那么快。
这个过程，必然是非常痛苦的。
人生就像打游戏，遇到很多敌人，说明你的路走对了。
这个项目的目标，一旦达成，成就也将是非常伟大的。
所以我才说：吴中太湖新城前途一片光明。
关键是你是否愿意陪他走过最艰难的岁月。
从这个角度，我们看一下高铁新城。
在售的楼盘，除了江南沄著、大悦繁华图这样的偏改善楼盘，北面还有刚需楼盘非凡居所。
180万~550万的客户群体，一网打尽。
高铁新城想要吸引的人群，就不限于A类。他们现在是ABC类一把抓。抓到谁算谁。先把人口基数做起来。
至于人群的筛选，以后有条件再说。
这两条路，没有对错。
如果是你，你选哪一条？
全文完
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