风向来了！中央会议带来积极信号！杭州楼市近万套楼盘交付，能不能捡漏？

楼市 2024-12-13 21:45 浙江

※文/任婧

几天前召开的中央政治局会议明确，做好明年经济工作要“实施更加积极有为的宏观政策”。根据会议，明年要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节。

相比往年的表述，财政政策从“积极”变为“更加积极”，货币政策从“稳健”转向“适度宽松”。此外，会议还提出要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。

这场会议带来积极向好的信号意义不言而喻。与之相关的，受政策市影响关联颇深的，楼市必是其中之一。接下来2025年的杭州楼市整体趋势如何，会发生怎样的变化？眼下楼市的“破发”板块到底能不能碰？会不会“逆转乾坤”？到底是“破发鸡肋”还是“捡漏时机”？

亚运村实景

年末近万套房源交付

卷起二手市场又一浪

随着年底交房潮到来，杭州楼市的二手房市场也更卷了，比如申花板块就是其中之一。根据快房网K指数研究室统计，截至2024年12月12日，位于申花板块的华丰造纸厂三兄弟之一——华润绿城·杭樾润府，12月已成交12套，近90天成交48套。与此同时，同为华丰造纸厂三兄弟之一的杭曜置地中心，这个月也即将交付。

杭樾润府实景图/快房网

事实上，到了12月，迎来年底交付旺季，整个杭州的二手房市场都注入了新鲜血液，滨江区、西湖区、上城区也都有次新房源入市。

今年12月交付楼盘和往年有点不太一样。"血条够厚"的开发商已经等不及合同上约定的时间，提前交付了。对于开发商而言，提前交付不仅可以早点拿到资金监管账户的钱，实现资金的高效利用，同时可以释放业绩，给财务报告锦上添花。

有部分开发商没有躲过“爆雷潮”，能够顺利交付已经是用尽力气。除了公众号每月工程进度播报，已经没有什么有效的联系方式：有些热线打过去空号，有些则留了400服务电话......但在项目公布进度图片里，它们并无延期交付计划。

也有发布品质提升公示的项目，仍在赶工，力保12月底前能按时将房源交付到业主手中。

据不完全统计，接下来，预计约有12个楼盘近万套房源交付。（具体交付时间、交付套数以开发商通知为准，仅供参考，数据不包含富阳区、临安区）。

交付即出货？哪些房源最抢手？

房地产受政策影响较大，9月底开始的一系列新政让杭州楼市初显调控效应，实现连续高位成交。根据快房K指数研究室数据统计，杭州10月二手房成交9120套，11月共成交10089套——这是时隔近20个月，杭州二手房月度成交数据再度破万。11月杭州二手房成交均价31564元/㎡，环比上涨2.17%。

成交方面，除了这几个月二手房市场中热门的亚运村、世纪城等，不少低价房源也正在出货。比如百万元总价的临安区越秀·星汇城和中天·珺府，这几个月一直成交不错——杭州郊区的低价刚需盘成交数据，也开始支棱起来了。

第二类是杭州主城区学区商品房。一批民转公学校已满三年，虽然转公入学政策未出，但勤奋的家长总会先下一手事关孩子教育的棋。

比如近90天成交12套的万和·玺园，其对应的学区是观成武林小学和观成实验学校。这类小区兼顾自住和读书需求，低价房源几乎被“抢光”。

万和玺园实景图/快房网

万和·玺园目前挂牌在售房源只有28套，挂牌均价在63700元/㎡，已经卖掉的12套，成交价格从49200元/㎡到51000元/㎡不等。用中介的话来说，超低价的房源基本已经卖光了，等春节一过，新的入学政策马上就会出来，也就是说购买者现在就得做决定，“人等房”的局面在家长群里向来屡见不鲜。

第三类出现在中高端的次新需求。代表板块是申花、文晖、奥体。因为2024年交付量大，很多投资置业卖家以过去三年的经验，深知“交房即是卖房好时候”，一交付就立马挂牌，果断成交。

亚运村实景图/快房网

以本文开头提到的华润绿城·杭樾润府为例，卖家出货态度非常好，购房者容易从中淘到心仪的低价房源。据经纪人小湘讲，她最近经手的一套2楼建筑面积约139㎡的户型，总价约645万元，比房东一手买入价600万元出头只高出一点，算上税费、利息等，基本不赚钱。类似的情况还有九龙仓天珏等楼盘。

破发板块到底能不能碰？

高溢价和破发其实都是个例

只要出现一个楼盘的二手成交价格，低于板块中新楼盘的限价，我们通常就称之为房价破发：比如曾经新房中签率最低仅约4%、板块住宅限价40800元/㎡的摇号大热门改善板块——笕桥。

笕桥的滨江金色黎明，2014年开始交付，2024年8月成交了一套87.72㎡的2楼房源，单价是28500元/㎡，那么即使2023年后交付的其他新盘有过47000元/㎡的价格，也会被视作板块破发。

金色黎明实景图/阿里法拍

同样的情况还发生在市北、艮北、桃源等。“也曾破发”这种情况，在不同年限交付的房源和品质户型的房源间，其实是有较大价差的，据克而瑞研究中心认为：曾经的万人摇红盘，7成以上尚能盈利，高溢价和破发仍是个别现象。

但不可否认的是，在当年杭州51个限价板块中，已有12个板块明显破发了。尤其是乔司翁梅、闲林、新湾和星桥这四个板块，二手房完全卖不过新房。

相对而言，主城区大部分板块的房价都很稳定，远比远郊板块有保值性。小编截取了部分杭州主城区面临破发的板块给大家作为近期二手房置业的参考。

限价放开后，倒挂红利盘就显得尤为珍贵。最近800万-1000万级别的改善市场，新盘市场仍然热闹。这部分需求对应的主城区次新房源也越发珍贵，9月以来“止跌损”趋势明显。

紧接着，12月9日召开的中央政治局会议提出明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。会议释放的积极意义十分明显。

也就是说，眼前仍有倒挂的板块，未来的价值走向大概率可能还是会上扬，整体可摇也曾破发的板块，也有可能更安全，而刚需板块因为供应量持续饱和，购房者们的选择余地也会依旧比较多。

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题图/快房网编辑/浅眠

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