※文/浅眠
东新地块实景 图/浙江省自然资源交易系统
放眼这宗地的四周，北面是离地铁更近的伟星·星晖嘉和府，南面是已售罄的棠前嘉悦府，东面隔着公园停车场地块，就是西房·宸樾恒久府。
东新127号地块周边楼盘分布
等到这块地出让，地铁东新园站边上的东新三子就将荣升为东新四子，只不过和其他几个项目不同的是，这块地不限价，而伟星·星晖嘉和府、西房·宸樾恒久府和已售罄的棠前嘉悦府，限价都是4.7万元/㎡。
都是东新板块，配套基本一致，地段更好一点的和远一点的都卖4.7万/㎡，且因为限价只能卖4.7万元/㎡，那么如今好不容易等到新房限价解除，这宗地今后的新房价格会卖到多少？
看看如今的新房市场：一边是新房涨价，一边是涌入的购房者。最直观的例子莫过于拱墅运河新城的滨运锦绣里，从新政前的9月两次开盘买房送车位；到新政后10月中旬三开一点点收回优惠，车位卖3万/个；到11月中旬四开，车位涨到了6-8万/个；据说11月底五开的车位价格会回到15万/个。优惠肉眼可见的缩水，但中签率依旧，四次中签率分别为12.33%、11.35%、13.85%、13.9%，哪怕四开车位变贵了，有房家庭还拼上了社保（55个月入围）.....
再看看最近领出预售证的几个楼盘：熬到涨价的中冶锦绣公馆（近8万）、江河汇的中海钱江湾（9万）......其实也不难得出答案——这也就难怪周边的限价盘在对比之下，就显得更香了。
东新板块的伟星·星晖嘉和府，容积率2.4，规划248户，户型约177㎡和约210㎡，距离“换乘之王”5号线东新园站步行距离约220米，在小区域板块里是距离地铁口最近的一个楼盘。
星晖嘉和府效果图
沿着东新园站再往北，还有两个竞盘，就是今年8月29日，中天海威拿下的三塘地块（杭政储出【2024】89号地块，容积率1.7，楼面价35724元/㎡）；马路对面，还有绿城在同日拿下的三塘地块（杭政储出【2024】90号地块，容积率1.8，楼面价37485元/㎡），也就是绿城润百合项目。这两个三塘项目的限价都是4.997万/㎡。
图中07为绿城润百合项目、08为中天海威三塘地块
中天海威三塘项目整盘不大，建筑面积只有24675㎡，目前还没有入市，规划3幢16F住宅，项目规划户型175㎡、196㎡和236㎡，层高3.15米，一共只有118套房源，容积率1.70。
绿城润百合的整盘面积比中天三塘项目更大，建筑面积50349㎡，规划10幢住宅，含4幢6F多层和6幢16-17F高层，1.8的容积率，做成了高层+叠墅的高低配。户型方面，高层约169㎡（128套）、199㎡（64套），叠墅约260㎡（54套），车位价格大概是在49万/个。
绿城润百合预计可能会在12月首开高层，高层价格虽然还未定，可能会在4.8万/㎡左右，叠墅可能要到明年开了，叠墅除了车位可能还会有储藏室、地下室可选。
绿城润百合效果图
目前在场的楼盘里，看中地段的，可能会选伟星项目，层高3.1米，容积率2.4，户型面积177、210㎡，毕竟离地铁口和区政务服务中心所在地都近，还有河景资源；看中绿城品牌和周边配套的 ，或等待板块稀缺叠墅产品的，可能会选绿城润百合。
再放远一点，自东向西看总价，从东新到三塘到申花，东新4.7万/㎡，西房·宸樾恒久府，伟星·星晖嘉和府，面积都差不多，户型约178㎡和210㎡，总价约800万-1000万；三塘近5万，绿城·润百合，高层169㎡起步；中天海威项目，175㎡、196㎡和236㎡，面积段也差不多，高层总价门槛八九百万；申花的滨江·嘉映锦绣里，面积210㎡起步，精装限价5.5万，总价门槛千万以上。
如果再算上车位，实际还要更多预算，但对于钟情这些板块的地缘改善客户来说，更重要的可能是：能不能摇到。如果没摇到呢？也无需太急，杭州接下来的好地，还是会有不少的。不妨先看看，周五的东新地块，会不会再度拍出板块新高。
