刚刚，杭州市规划和自然资源局正式公布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。可以发现，相比从前，不计容的部分增多了！
不计容部分有变化的，简单来说：包括用于多样化停车形式方面，比如用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容；包括用于提升建设品质方面，比如居住用地内符合特定要求的小区主入口不计容，对符合规定的开放式风雨连廊不计容且不计建筑密度，对特定的地下室出地面的有顶盖坡道不计容，对有特殊要求的、在规划条件中明确采用全封闭阳台的，按阳台水平投影1/2计算容积率；此外还有加强配套保障方面以及鼓励公益方面的相关不计容部分。
在今天同日公布的《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》征求意见采纳情况的说明里，其中有一条对建议未采纳的说明里，强调了特殊要求封闭阳台按1/2计算容积率的适用情形。
部分有特殊要求房源的封闭式阳台算一半容积率，意味着封闭阳台占全面积计算的一刀切计算规则将成为历史，该特定房源的买房成本将省下一笔钱。而从上面意见采纳说明里可以看出：想将这个福利的范围扩大到近期已销售未交付的新建住宅项目——那是不可能的；想将福利范围扩大到所有新建项目封闭阳台——那更是不可能。
再次强调划重点：封闭阳台按1/2计算容积率，只适用于文件实施后，有特殊要求的、在规划条件中明确采用全封闭阳台的情形。阳台计容面积和确权登记面积一致。
另外，社区、养老、托育、文体等公共服务配套不计容，方便居民使用；此外还有一些面积也不计容——也就是说，这些面积不计入容积率，对于开发商而言，可以减少公摊、提高得房率，杭州楼市的卷品质竞争将再上台阶！
值得注意的是，该通知通知适用于杭州市新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目，自2024年12月13日起施行，施行后成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目以及新立项的改建和扩建项目，按照本通知要求执行。
必须明确一点，通知所指的容积率是指项目建设用地范围内，计入容积率计算的总建筑面积（以下简称计容建筑面积）与项目建设用地面积的比值。即：容积率=地上总建筑总面积/占地面积。
容积率更多其实是对开发商层面的，意思是开发商拿了一块占地多少的地，在这块地上只能造多少面积的建筑。对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中占的比例。这和买房时候的房屋建筑面积、套内使用面积，并不等同于一个概念。打个比方，开发商拿了一块地，要在上面造A、B、C、D四样东西，其中D是某个现行通知下不计容的配套设施，原本A、B、C、D的建筑面积都要算在地上建筑总面积内，计入容积率里的，现在只有A、B、C必须计入容积率。而你买的房子的建筑面积，也是这地上建筑总面积里的一部分。
关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知
为进一步提升我市建设项目开发品质，打造好房子，改善人居环境，激发市场活力，经市政府同意，现就优化建设项目容积率及相关指标计算规则通知如下：
一、适用范围
本通知适用于我市新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目。本通知所指的容积率是指项目建设用地范围内，计入容积率计算的总建筑面积（以下简称计容建筑面积）与项目建设用地面积的比值。
二、计算规则
1.用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算（详见附图1）。
独立设置的且专门用于停车的停车楼宜设置屋顶绿化，所属建设用地范围内绿地率计算公式为绿地总面积与停车楼以外的建设用地总面积的比率，建筑密度计算公式为除停车楼以外的建筑基底总面积与建设用地总面积的比率（详见附图2）。
居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间，结构层高应不大于4.5米，以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。除受西湖西溪景观限高、良渚遗址限高、机场限高、大运河管控等特殊高度管控影响的以外，可以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑层数、建筑高度（详见附图3）。
架空平台宜集中设置，应按多层建筑退让用地红线，沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，不得设置连续大面积实墙；临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响（详见附图4）。
2.位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口、每处面积不大于200平方米、至少两面开敞且仅作为小区车辆、人行通行的小区门厅，不纳入容积率计算。
3.位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。无围护架构的非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚不纳入容积率计算。
4.邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线，以及规划有特殊要求的居住建筑，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。
5.在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内其他按规范要求配建、建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、卫生、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。
6.独立于建筑之外的,出室外地面的楼梯及电梯井,不纳入容积率计算。利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算。
7.鼓励商业商务用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，连廊设置楼层不超过地上3层，给予不超过建成后无偿移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。
8.实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。对于在满足自身配建要求的基础上，按规划要求配置的公共服务配套设施，其设置位置应对外开放且具备便捷的公共可达条件，给予不超过建成后无偿移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。
9.打造小街区、密路网、有活力的街区，鼓励在详细规划层面将街区范围内绿化、公共服务设施、人防工程统筹开发和集中设置，除居住用地绿地率以外的上述地块指标可在不跨越规划单元的街区范围内进行区域统筹平衡，创造良好的城市公共空间。
三、相关管理要求
1.符合奖励条件的建筑面积，不纳入详细规划和规划条件约定的容积率计算,不补缴土地出让金。
2.建设单位提交的经济技术指标表、建设工程规划许可的附图附件中，应准确列明地上总建筑面积、计容建筑面积和不计容建筑面积；符合奖励政策的，奖励的建筑面积应在技术经济指标表中单列。
3.本通知适用于土地供应、建设工程规划许可、房屋预（销）售、规划用地核验、权籍调查等各环节。权籍调查报告计算建筑面积时区分计容建筑面积和不计容建筑面积；本通知中涉及奖励的以及建成后移交相关部门的不计容建筑空间，可根据建筑面积依法进行确权登记。本通知第二条第4款有特殊要求的封闭式阳台，确权登记时可根据计容建筑面积计算。
本通知自2024年12月13日起施行。施行后成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目以及新立项的改建和扩建项目，按照本通知要求执行。此前有关政策与本通知不一致的，以本通知为准。
