楼市格局变了！杭州“高低配”再现！市中心房价冲高成定局！

楼市 2024-12-14 22:54 浙江

※文/安可

拿地不到一个月，备受关注的“安琪儿3.0地块”规划设计方案对外公示了。项目东至安置房小区，南至闸皋路，北和西隔着绿化带则分别是秋石高架、京杭大运河，南面一路之隔即为在建的翡翠嘉运府，从地段上看是比较核心的位置，且距离武林和钱江新城大致只有三四公里。

根据规划公示的效果图，该地块共计规划6幢建筑，包括4幢14-20F高层住宅，小区北侧还有两幢7层多层住宅，可能是叠墅或者洋房，可以看到北侧两幢住宅的一楼均带有下沉庭院，楼层高的带有超大露台，且北向为大运河，呈现“北低南高”走势，包括高层住宅大部分房源可直面一线河景。

△滨江安琪儿3.0地块规划鸟瞰图

另外，小区内设置有景观水体、景观构架以及下沉庭院、集中绿地等园区配套。值得一提的是，中间两幢14F的高层，底部架空层高达6米，开发商从卷大门，卷公区，现在开始卷架空层了。

比如，绿城的几个新盘，架空层高度一个比一个高，钱二的地王项目架空层5.6米，而绿城在白马湖畔的咏湖雲庐架空层6米，同样，在三塘、申花的几个高端改善楼盘，架空层也做到了5.6-5.8米。

△绿城白马湖项目（咏湖云庐）鸟瞰图

不限价时代，开发商的新产品也开启了杭州楼市的新格局。

除了架空层、园区的变化，另外一个重大改变则是“高低配”重出江湖。

在这次安琪儿3.0中，采用了典型的高低配布局，绿城白马湖项目同样是“北区高层+南区叠墅”，市北的晴澜轩、三塘的润百合同样如此；滨江在奥体的“望阙南地王项目”，据传也将打造“高层+叠墅”的组合，网传高层将卖到8万+，叠墅或冲至10万+，毫无疑问，这将成为今后新盘产品的趋势。

△绿城晴澜轩高低配的布局

实际上，2019年限价正式实施之前，杭州很多楼盘是高低配居多，经典神话如滨江华家池、杭州金茂府都是高品质的标杆。

对于开发商来说，高低配有几个优势，可通过低密项目扩大利润空间，地段核心的低密项目的稀缺性也往往能吸引更多的高净值客户；而在寸土寸金的市中心，也给购房者提供了购买低密产品的机会。

可以预见的是，像主城区的“高低配”项目，其低密产品的价格一定会打破传统价格体系，这不仅意味着杭州楼市产品体系的变革，也意味着价格体系的新一轮重塑，在这样的背景下，奥体叠墅卖到10万+，也并不意外了。

那么，安琪儿3.0作为杭州全面取消新房限价后，主城核心首次拍卖的地块，未来入市价格会到多少？

由于这是安琪儿组团出让的第三宗宅地，且均由滨江房产竞得，故被称作“滨江安琪儿3.0”，此前的两个项目分别为翡翠嘉运府、翡翠锦和府，两盘仍是限价时期的产品，限价保持在46500元/㎡。

安琪儿3.0的拿地价格已经突破4万/㎡，开发商自由定价后，产品提升空间更大，高层5万+基本没有悬念，甚至可能突破6万，北侧的两幢低密价格只会更高，显然，杭州市中心核心地段的房价，相较限价时期要再度冲高。

楼市新格局下，“安琪儿”的规划以及未来入市的价格都将成为杭州楼市的“代表性楼盘”。

除此之外，昨日，杭州“容积率新规”正式施行后，对于今后入市的新楼盘又将是个新利好，包括门厅、风雨连廊等配建不计容，相当于增加不少可建面积，开发商可测算的建面增加，也有了更多利润空间，尤其在公区上下得功夫会越来越多。

可以期待，明年的杭州楼市又能见到不少“争奇斗艳、百花齐放”的好房子了。

附：本周预售证一览

>>>伟星星晖嘉和府

板块：拱墅区东新

参考均价：47000元/㎡

面积段：177-210㎡

套数：248套

【快房点评】248套整盘一次全开，伟星还做了板块内首个全域风雨连廊，最靠近武林核心的文晖，限价47000元/㎡的盘没剩几个了。

>>>绿城湖栖云庐

板块：临平区丰收湖

参考均价：41648.6元/㎡

面积段：194-284㎡

套数：44套

【快房点评】绿城在杭州城东打造的首个“云庐”低密作品，靠近丰收湖畔，整盘容积率仅1.2，首开房源价差梯度很大，最便宜的一套总价不到600万。

>>>滨运锦绣里

板块：拱墅区运河新城

参考均价：39362.98元/㎡

面积段：99-169㎡

套数：200套

【快房点评】开盘速度、去化速度都相当快且抢手，短短4个月，1300多套的大盘已经接近收官，这次加推摇号人数也不会少。

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题图/杭州规划和自然资源局官网编辑/安可

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