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刚刚，2025年北京首场土拍两宗王炸地块已经结束，这次土拍成功揽金181亿元！
首先，恭喜【华润+中铁+招商】联合体摘得海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块，成交价高达91.52亿元。该地块容积率为2.4，控制高度为48米，建筑规模为102,561.972平方米，销售指导价不限。
另一宗地块则由建发90.404亿摘得海淀朱房0030地块，溢价率25.04%，楼面价约9.5万/㎡，无销售指导价！今天，两宗地块共计揽金181.9亿！
如果您想了解地块周边实地现状的详细点评，请点击下方往期文章链接。
此次拍卖的地块位于海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地），具体为HD00-0803-0029地块和0030地块。
这两宗地地处北五环外，西侧紧邻京新高速，交通便利，附近有地铁13号线上地站，清河最大的商业综合体万象汇，以及海淀第二实验小学（橡树湾校区）等优质教育资源。
地块东侧规划有一所九年一贯制学校和一所幼儿园，由清华大学附属实验学校承办，参与项目的规划与建设工作。此外，距离地块东北侧仅500米便是清河万象汇，这个知名商场提供一站式吃喝玩乐体验，使该区域的生活配套极为完善。板块本身已经非常成熟，因此无需担心配套问题。
地块距离海淀高薪产业核心区——被誉为“互联网宇宙中心”的中关村软件园仅需10多分钟车程。这里的产业、交通、教育和商业等居住配套设施一应俱全，吸引了大量高端人才和改善型购房者。
清河地区由于早期开发，“老破小”住宅泛滥，次新小区稀缺，导致房价居高不下。标杆楼盘橡树湾五期在高峰期的成交均价一度超过15万元/平方米。时隔十几年，清河终于将迎来全新供应，这无疑将快速提升该片区的楼市活跃度。
根据公告，两个待出让地块的建筑总规模接近20万平方米，总起拍价超过150亿元，起拍楼面价高达76,000元/平方米。本次土拍规则发生了重大变化：不限地价、不设指导价，并取消了摇号机制，改为价高者得。这意味着新房价格将重新回归市场定价机制。
以往北京土拍大多采取“限地价＋竞公租或竞现房+摇号+指导价”的方式，而朱房村地块则简化了这些程序，成为海淀第一宗、北京第三宗不限价的地块。这种变化预示着未来北京可能迎来更多不限价地块，直至彻底放开。
随着限价和指导价等限制逐步取消，土地最真实的定价将重新回归市场化机制。这也意味着北京“地王”时代的可能重现。开发商拿地不再受诸多约束，只需遵循一条最公平的规则：价高者得。这实际上是海淀的一种战略部署，旨在通过市场化手段调整市场预期。
作为核心区域的优质地块，朱房村地块势必引发房企的激烈竞争，从而推高地价。如果高溢价成交，不仅能大幅提高清河片区二手房业主的看涨预期，还会刺激二手房价格上涨，进而带动周边区域的新房市场热度。
朱房村是北京第三宗不限价的地块，其余两宗分别是丰台丽泽万泉寺地块和昌平北七家东二旗地块。然而，万泉寺地块虽然占据环线优势，但综合素质不高，丰台的高端购买力也有限；昌平的情况更为复杂。相比之下，清河朱房村地块的优势明显，被房企争抢几乎是板上钉钉的事。
对于高端改善型购房者而言，他们对价格并不敏感，更看重地段资源和产品本身的品质。因此，即使最终销售定价偏高，朱房地块仍有望成为热销盘。海淀作为北京高薪产业的核心区，尤其是中关村软件园周边，完全不愁高端改善型购买力。
尽管当前市场环境下“地王”效应的效果可能会有所折扣，但无论如何，这次土拍至少能提振海淀市场的信心。朱房村地块不仅代表着新的市场机遇，也为未来的房地产发展定下了基调。
尽管朱房村地块具备诸多优势，但也有几个需要考虑的不利因素：
交通噪音问题：
地块南侧紧邻北五环，西侧靠近京新高速，可能会带来一定的噪音影响。不过，凭借现代高效的隔音玻璃技术，这一问题基本可以得到有效解决。此外，在选购房屋时，建议优先选择远离主干道的楼栋，以进一步减少噪音干扰。
周边环境：
该地块被回迁房环绕，这可能对部分购房者造成一定影响。然而，这也意味着社区成熟度较高，生活配套设施齐全。
市场参考与价格预测
功德寺地块对比：西北侧3公里外的功德寺地块楼面价为7.1万元/平方米，指导价为10.5万元/平方米。
起始楼面价：朱房村这两宗地块的起始楼面价约为7.6万元/平方米。如果土拍竞争激烈，楼面价很可能超过8万元/平方米。
二手房市场参考：附近的橡树湾二手房目前挂牌均价在12万元/平方米左右。
基于以上信息，我们保守估计朱房村地块最终的售价将在11万至12万元/平方米之间，甚至有可能突破12万元/平方米。对于想要置换的橡树湾业主来说，这是一个绝佳的选择。
既然聊到了功德寺地块。接下来，也顺便同步一下该地块的最新消息。
功德寺地块上的两个项目节点基本一致：1月份公布案名并开放售楼处，2月份开放样板间，预计3月中下旬开盘。
案名也已曝光：西侧绿城越秀001地块项目命名为“和樾誉鸣”，东侧华润越秀002地块项目则为“和樾望云”。两个项目的详细设计方案均已出炉，户型图也已提前剧透。以下是对两个项目的简要总结：
西侧绿城越秀001地块项目：和樾誉鸣该项目规划了13栋住宅楼，6至10层洋房设计，并有坡屋顶特色。小区人行出入口设在东侧，东侧和北侧各有一个地下车库入口，中央设有下沉庭院。
和樾誉鸣的户型面积段整体较大，预计涵盖129、139、175、212及253平方米，部分户型图过程稿已经发布。
东侧华润越秀002地块项目：和樾望云该项目规划了14栋住宅楼，同样为6至10层洋房，但采用了退台设计。小区东西两侧中部位置各设有人行出入口，西入口为主大门，中央同样设有下沉庭院。
和樾望云的主力户型面积约为97、106、139及174平方米，另有少量65、67、91及114平方米的顶退户型。
两个项目外立面均采用石材+铝板+大尺度玻璃幕墙，但在建筑风格上有所不同：
和樾誉鸣：简约现代风，墙体做了弧形倒角设计，个别户型配有弧形飘窗和弧形落地窗。
和樾望云：现代新国风，以直线条为主。建筑设计由大象操刀，景观设计由顺景负责。
功德寺地块项目位于上地街道，与地铁16号线马连洼站直线距离约1.7公里，往西北约800米是在建的13B号线软件园站。项目指导价为10.5万元/平方米。项目北面紧邻著名的“后厂村”，这里是众多互联网大厂总部的聚集地，堪称中关村软件园的后花园住宅区。
近期海淀推出多个新盘，如永丰北的嘉华天珺、永丰南的颐海澐颂，以及今天拍地的朱房四街两宗地块，接下来的海淀新房市场竞争非常激烈。
有对上述永丰北的嘉华天珺和永丰南的颐海澐颂感兴趣的朋友，可以点击下方链接查阅。
2、颐海澐颂的全套资料曝光！建华实验学校本部+地铁16号线永丰南站+万象汇，约97-171㎡三居四居，样板间预计于1月份对外开放！
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