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今天上午，我前往北京2024年第七批次供地中副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810地块进行了实地考察。
从地块位置及其周边配套来看，这无疑是近年来通州最顶级的地块，非常值得关注的几宗土地。
副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810地块作为拟供应商品住宅用地即将挂牌竞拍。该地块总用地面积为7.44公顷，规划地上建筑面积达17.88万平方米，涵盖4宗居住用地和1宗多功能用地。
拟出让时间段为2024年12月27日至2025年1月下旬。截至发稿时，地块尚未正式挂拍，但鉴于其优越的地理位置和完善的周边配套，预计该地块将受到众多开发商的热烈追捧，流拍的可能性极低。
地块东至紫旭西路，南至运河东大街，西至紫运西路，北至副中心站前街，总用地面积约10.42公顷，建筑规模约28.11万平方米。
该地块地理位置优越，东侧紧邻东六环高线公园，距市政府仅约2公里。
西侧为滨水区域，紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大文化设施，景观优势显著；
南侧紧邻运通隧道，约20分钟即可直达东四环，交通十分便利；北侧则紧邻副中心站交通枢纽。
副中心枢纽是一个集铁路、城际铁路、轨道交通、道路交通、机场以及码头六种交通功能于一体的综合性交通枢纽，分为地上和地下两部分。
地下建筑规模达128万平方米，地上预留了约139万平方米的城市开发空间；地下汇集了地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线及京唐铁路等多条轨道线路，未来将提供极为便捷的轨道交通服务。
地上部分包括办公、商业、酒店、住宅公寓等多功能设施，并将在地铁上方建设高达240米的通州第二高楼，以及在“京帆”屋盖旁打造近5,000平方米的京帆广场，用于举办商业活动或居民休闲娱乐。
作为亚洲最大的地下交通枢纽，副中心站不仅是中国新时代现代化交通枢纽高质量发展的样板，还创造了多个“第一”和“首次”，如在全国大型交通枢纽项目中率先实现铁路场站上方的综合开发；国内首次基于“站城融合”体系进行的地下空间环境设计创新，将自然光引入地下枢纽站台，实现地下车站地面化；同时，它也是北京首个位于非中心城区的超大型（铁路）综合交通枢纽。
据透露，预计到明年年底，副中心站综合交通枢纽将具备京唐铁路接入的运营条件。
接下来，我们再来看看周边的二手房情况。这个板块靠近市政府，有地铁6号线北运河东站、北运河西站以及规划建设中的多条轨道线路，周边配备北京小学、黄城根小学通州校区、北京二中通州校区等教育资源，以及安贞医院通州院区等优质医疗资源，配套设施成熟。
该区域涵盖武夷花园（月季园、水仙园、紫荆雅园、牡丹园）、金融街武夷融御（一至三期）、合景寰汇公馆、京贸国际城、月亮河七星公馆等多个小区。距离地块最近的次新商品房包括运河湾南区、北区等二手房小区。
其中，运河湾南区的小区均价为52,046元/平方米，低楼层的挂牌价通常在4万元/平方米左右，而高楼层则接近5万元/平方米。截至发稿时，该小区共有约36套房源在售，过去三个月内成交了大约12套。
运河湾北区的小区均价为56,909元/平方米，低楼层的挂牌价通常在4.8万元/平方米左右，高楼层则接近5万元/平方米。截至发稿时，该小区共有约24套房源在售，过去三个月内成交了大约9套。
最近的新盘是金融街融御，位于通州运河板块，距离新地块非常近。随着新地块的入市，预计会加大融御的去化难度。
融御项目分三期开发：一期于2020年开盘，全部为小户型，均价约为61,000元/平方米；二期在2021年入市，均价上涨至63,000元/平方米；三期根据我刚从住建委官网查询的数据，网签52套，网签均价从去年的64,000元/平方米涨到了65,242.46元/平方米，已网签面积约6,406.9平方米。
尽管融御的户型设计不尽如人意，但目前周边竞品稀缺，使得房价得以维持高位。然而，预计在新地块项目入市后，融御将面临更为激烈的市场竞争，销售压力或将显著增加。
从选筹的角度来看，如果预算充足，建议大家优先选择城市副中心范围内的房源。政府每年对通州的巨额投资主要集中在副中心区域，而非核心范围地区难以获得显著的投资收益，因此不建议选择。在通州购房时，务必沿着地铁沿线挑选，并且至少考虑2000年以后建成的小区。通州买房有句俗语：“买北不买南”，北部6号线被称为“通利福尼亚”，南部1号线则被称为“通州”。北部配套资源丰富，与城市副中心紧密相连，更适合日常生活；而南部更偏向旅游商业区，尽量选择生活区而非旅游区，以避免成为接盘侠。
对于中短期投资者而言，当前并不适合进入通州楼市，实际上整个市场环境也不利于中短期投资。购买通州房产应基于对未来发展的良好预期和自住需求，适合中长期持有。尤其适合那些工作和生活在通州的人群，尤其是预算有限、需要在朝阳区工作的通勤人群。目前通州房价相对较低，泡沫较少，对自住购房者较为友好。虽然不适合投机性投资，但如果选对房子，房产保值的目的仍然可以实现。
最后说下，买房人更关心的教育问题。通州确实引入了不少东西海名校的分校。然而，好学校不仅依赖于优质的师资力量，生源质量同样关键。没有好的生源，即使派遣总部的优秀教师也难以达到理想效果。
天色已晚，今天的分享就到这里，明天我们再继续探讨其他楼盘。如果你想了解更多关于北京的新地块、新盘、二手房或加入买房群等相关信息，欢迎添加我的微信xiuge20200606进行咨询。
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