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难熬的2024年过去了，全年房价数据虽然还在惯性下跌，但成交量却在不知不觉中大幅反弹。楼市遵循“量在价先”的规律，若没有成交量的回升，楼市要企稳将非常困难。一般来说，一轮完整的楼市周期会经历五个阶段：从最开始的量缩价稳，到量价齐跌，再到量升价跌、量升价稳，最后才能达到量价齐升。

那么，我们现在处于哪个阶段呢？通过对全国GDP前十大最重要城市的数据分析，我们可以对2025年的市场趋势做出预测，仅供大家参考。

目前全国的新房成交数据尚未完全公布，但从930新政之后的表现来看，一二线城市的成交量已经开始逐渐回暖。

首先是北京，2024年二手房成交17.57万套，在过去六年（2019-2024）中仅低于2021年。这表明2024年北京的二手房市场已经显示出明显的复苏迹象。

根据建委网签数据显示，12月北京二手住宅网签量达到21,556套，环比11月的18,763套增长了14.9%，同比去年12月的12,963套则大幅增长了66.3%。至此，北京二手房已连续三个月成交突破1.7万套，并创下21个月以来的新高。那么，接下来的走势会如何呢？

预计接下来的行情将会有所走弱。尽管12月全月实时成交量仍然维持在较高水平，但从周均成交来看，12月下旬（第52周，12月23日至29日）的成交明显下滑。进入2025年，1月和2月将迎来春节假期，即传统的楼市“淡季”，成交量预计将进一步下降。

然而，到了3月，由于假期积压的需求释放以及学区房需求的推动，成交将有所回温，迎来传统的楼市“阳春季”。虽然数据不会太差，但按照当前趋势推测，这种回暖的持续时间可能不会太久。

一方面，2024年四季度出台的一系列政策措施效力逐渐减退；另一方面，随着上年“暖冬”效应显现，高性价比房源被快速消耗，部分业主预期回升，导致成交动力减弱。要判断市场能否持续回暖，关键在于关注3月的表现，即小阳春期间市场的反应。这将是检验市场韧性和未来走势的重要时间节点。

上海2024年二手住宅网签共213,376套。在这个楼市周期下，我们不应与2015、2016年的巅峰时期相比，而应对比近两年的数据。显然，上海2024年二手房成交量逐渐回暖，最艰难的时刻已经过去，成交量接近2019年的水平。

广州也不甘示弱，2024年全年成交114,171套。虽然不及上海火爆，但总算熬过了2022年和2023年的低谷，一年比一年稳定，刚需购房者也开始陆续上车。

深圳2024年基本回到了正常成交水平。据深圳贝壳研究院公布的数据，2024年深圳新房住宅成交37,972套，同比增长20.1%；二手住宅成交54,487套，同比增长66.3%。尽管增幅显著，但这主要是由于前年行情太差，基数较低所致。而且，这一增长主要得益于9月份政策的拉动作用，在此之前，深圳的二手房成交量一直不见起色。这也说明了政策支持对于深圳楼市的重要性，至少让市场重新燃起了希望。

再来看看全国第五到第十的城市。成都今年二手房市场表现抢眼，总计成交231,342套，同比上涨4.7%。事实上，成都已经连续两年保持这种高成交量的势头，热度一如既往地高涨。

杭州更是创下了历史纪录，首次出现二手房成交量超越新房的情况。根据杭州贝壳研究院的数据，全年共成交93,632套二手房，这是自2021年以来的新高点。

武汉方面，贝壳数据显示2024年全年二手房成交量达到52,702套（2023年约为4.2万套），成交量逐渐回归正轨。南京二手房成交也突破了10万套大关，而2023年和2022年的成交量分别为99,353套和71,584套，可以说稳住了阵脚。

当然，也有一些城市表现不如预期，如苏州和重庆。苏州上半年成交量低迷，拖累了全年数据，新房和二手房共成交94,188套，同比2023年下跌了14.53%。重庆中心城区新房成交面积约为520万平方米，较去年同期下滑近20%。

由于每轮楼市复苏都是一线城市领先，这次也不例外。2024年四个一线城市成交量集体回暖，总量同比上涨7%。二线城市中只有少数经济较强的城市率先复苏，若算上其他省会城市，20个二线城市的整体成交量继续下跌，同比下跌11%。至于大部分三四线城市，则基本处于继续下跌态势，跌幅达14%。

随着人口不断外流，三四线城市的房地产成交量逐年恶化，未来讨论房地产市场时几乎默认指的是仅限于一二线或环一线经济圈。大家要知道，未来的中国房地产市场，主要活力将集中在一二线或环一线经济圈，其余地区可能会逐渐被淘汰出局，尽管这听起来有些残忍，但也是现实。

能够取得这样的成绩，主要有以下三点原因：

1. 房价回调，以价换量：尽管今年一二线城市的成交量有所回暖，但几乎全靠以价换量实现。我查阅了几座城市的成交价数据，发现今年二手房和新房均价普遍低于去年。例如：

• 北京：2024年末北京二手房均价为4.9万元/平方米，全年房价下跌幅度达到18%，已跌回2016年年中水平。

• 上海：二手房价格连续20个月下降，目前成交价格大致为近7年来最低，基本与2017年持平。

• 深圳：新房成交单价5.4万元，同比下跌10%；二手房在9月份跌至最低点5.87万元/平方米，四季度小幅回升至6.3万元/平方米，同比跌幅3%。

• 杭州：十区二手房全年住宅均价为29,129元/平方米，较去年31,460元/平方米下滑7.4%。

• 即便是成交大户成都，2024年9月二手房均价也降至15,160.27元/平方米，低于2018年水平，不过最近两个月开始回暖，截至12月成交均价已升至约16,334.47元/平方米。

• 南京：新房同比下跌7.6%，二手房同比下跌7.4%。

基本上，大部分热门城市的房价都有不同程度的下跌。但这从另一个角度看，如果你手持现金，现在改善或首次购房的压力比前两年大大减少。

前两年的下跌行情着实让许多人感到恐慌，大家害怕抄底抄在山腰上，因此选择持币观望。然而，2024年下半年市场下跌幅度和砍价空间逐渐缩小，刚需购房者开始陆续入市。四季度全国前十大城市的房价都出现了企稳并小幅反弹的趋势。

总体来看，2024年的楼市数据不再呈现量价齐跌的局面，成交量已经大幅回暖。只要这种势头能够持续下去，价格稳定将是早晚的事情。目前大多数一二线城市正处于楼市调整第三阶段——量升价跌的尾声，并即将进入量升价稳的新阶段。

要实现价格稳定，必须从两方面入手：一方面控制供给量，加速去库存；另一方面激发需求量。因此，为了确保2025年房地产市场的持续稳定向好，政策刺激肯定会继续加码，直至市场完成本轮周期的重大转折，即成交和价格维持稳定。2025年将成为检验市场韧性的关键一年。

回顾2024年的情况，我们可以清晰地看到，每一次成交量的小爆发几乎都与政策密切相关。特别是930新政的影响一直延续至今，2025年若要保持这一势头，政策上的继续发力是必不可少的。最近关于北京和上海松绑限购的消息频传，预计2025年将全面落实。金融方面，降准降息已成为共识。央行日前也表示，未来将择机进行降准降息。

尽管当前存款准备金率和LPR已处于历史低位，存款准备金率已在7%左右，下调空间有限，但预计今年整体下调幅度仍会保持在1%，分两次至三次降准，释放约3万亿元资金。降息空间大约为50个基点，但由于国际形势不确定性增加，降息步伐可能会更大，5年期利率可能降至2字头。高层已定调，明年的货币政策主基调是“宽松”，尽管外部环境存在影响，但放水的大方向不会改变。总的来说，降准降息对房地产市场和购房者都是大好事，明年的买房成本将继续下降。

预计2025年一线城市楼市将率先步入量升价稳阶段，多数二线城市可能仍在量升价跌的尾声，而三四线城市则可能继续面临量价齐跌的局面。随着政策的不断支持和市场需求的逐步恢复，房地产市场有望在新的一年里展现出更加积极的变化。

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