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2024年即将过去，路上随便拉个人都知道这两年房价一直在跌。

那么究竟跌了多少？

今天就来细看数据。单看今年更有意义，2024年的北京房价经历了一场惊心动魄的过山车行情：前三季度大幅下跌，最后一个季度却极限反弹。

具体来看，2024年第三季度相比2023年同期，整体房价下跌了20-30%左右。然而进入第四季度，房价开始迅速反弹，个别小区在短短2-3个月内又上涨了20-30%，市场表现堪称魔幻；具体成交相关案例一会放在文章底部列举一些。

从最近的成交数据来看，12月有望成为北京全年成交最高的月份。不过，最近两周的成交略有下滑，主要原因是优质低价房源稀缺。

据统计，12月1日至26日，北京二手房住宅网签共17937套，其中12月26日成交874套。按照这个趋势，本月网签量突破2万套应无悬念；新房住宅网签则为4193套，12月26日成交217套，预计本月网签量突破5000套也不成问题。截至12月26日，北京新房和二手房网签总量已达22130套。

截至发稿时，北京二手房挂牌量已缩减至128441套。当前挂牌量从9月底的13.5万套下降到12月底的12.8万套，净减少7000套。与之前超过14万套的挂牌量相比，库存量显著下降。二手房新增供给量少于需求量，导致挂牌量持续减少。尽管如此，当前的挂牌量仍然较高。

不管主观喜好如何，实际成交案例显示，进入12月以来，北京部分小区（绝大部分小区还处于下跌趋势）的成交价已陆续开始上涨。这表明市场正在经历微妙的变化，尽管整体挂牌量依然处于较高水平，但供需关系的变化正逐渐影响房价走势。

例如朝阳区太阳宫板块的太阳公元南区，在2024年12月24日成交了一套220.36平方米的高层四居，总价3399万元，单价达15.42万元。同一户型的房子在今年9月通过法拍成交时，价格为2873.71万元，单价13.04万元；而在2024年11月，一套带车位的同户型四居以3120万元成交，单价14.17万元。最新成交价比法拍价格上涨了526万元，涨幅达18.3%；即便不算法拍房，也比11月的成交价高出279万元，涨幅8.94%。

再看东城区崇文门板块的新景家园东区，2023年12月22日成交了一套低楼层两居室，总价1100万元；而2024年11月30日，同户型成交价为1145万元，上涨45万元，涨幅4.09%。

同样在东城区广渠门板块的广渠家园，2024年10月10日成交的一套两居室总价502万元；到了12月8日，同户型成交价升至550万元，上涨48万元，涨幅9.56%。

海淀区万柳板块的蜂鸟家园也有显著变化，2024年10月3日成交的一套45平方米底层开间总价370万元；而在12月9日，同面积开间的成交价达到了581万元，上涨211万元，涨幅高达57.03%。

还有海淀区公主坟板块的普惠南里，2024年4月22日成交了一套底层一居室，总价355万元；到12月4日，同户型成交价涨至392万元，上涨37万元，涨幅10.42%。上述案例只是简单列举几个成交实例。

看到这里，相信一定有人会问“老破小”怎么样了，房价有没有跌，已经跌到什么程度了呢？说实话，跌幅最大的正是“老破小”。

简单举例两个案例，一个核心区，另外一个郊区：东城永定门西革新里的一套44平方米中楼层一室一厅，11月份成交价241万元，折合单价5.4万元/平方米。而2016年10月同户型的成交价为300万元，折合单价6.8万元/平方米。

再看房山燕山地区的宏塔小区，一套60平方米次顶层两室一厅以约60万元成交，折合单价1万元/平方米。同一户型在2021年至少需要120万元左右，降幅达到50%。同户型不同楼层的房子，2023年4月成交价为113万元，折合单价1.9万元/平方米；到了11月，成交价降至91万元，折合单价1.5万元/平方米。

最近，燕山迎风一里的45平方米顶层两室一厅挂牌价仅为41万元，折合单价0.89万元/平方米。

北京太多区域的“老破小”房价普遍大幅下滑，幅度少则20%-30%，多则高达50%。上述例子只是冰山一角，还有许多类似案例不再一一列举。这表明，“老破小”市场确实面临严峻挑战，价格显著回落。

接下来再看看最近新房。先列举房价上涨的楼盘，最典型的是刚开盘的长安华曦府，78平方米三居室开盘最低价约300万元，如今起价已升至400万元，单价从不到4万元涨到5万元以上。这可能是饥饿营销策略，还是真实需求推动，目前难以判断，毕竟开盘不久网签数据尚不充分。

四环内的公园地产森与天成，原本102平方米户型的四层要价720万元，现在一层同样标价720万元，开发商显得非常自信。

虽然有涨价的案例，但整个新房市场降价的比例仍占90%。例如房山新开盘的璟贤瑞庭，尽管拥有人大附中和清华附小的学区优势，其111平方米三居室总价仅320万元，单价2.88万元；116平方米四居室同样320万元，单价3万元；84平方米三居室总价250万元，单价2.9万元；94平方米三居室总价290万元，单价3万元；128平方米四居室总价420万元，单价3.2万元。指导价4.5万元，开盘后尚未有网签记录。多次表明态度，买房90%的概率会赔钱，尤其是在房山热门板块良乡大学城，新盖楼盘楼间距狭窄，外立面质量堪忧，二手房保值性差。

此外，西四环外衙门口的学府里也有明显降价。89平方米三居室一口价579万元，单价6.5万元；102平方米三居室一口价642万元，单价6.2万元。指导价7.95万元，网签均价6.9万元，网签率仅为26.44%，去化情况一般，长期推出特价房源。这样的案例在北京还有很多，这里不再一一列举。

最后再来看看2024年各区二手房的房价走势。这里我得先说明，以下房价走势图来源于安居客，具有一定的参考价值，但不代表绝对精准数据。

北京二手房挂牌均价整体下跌了17.74%。在17个区域中（亦庄单列），跌幅最大的竟然是东城，目前东城区二手房挂牌均价为94740元/平方米，同比去年同期下跌了20.48%。

城六区中，西城、海淀、朝阳和丰台的同比跌幅普遍在10%-12%之间。近郊区域中，房山区的二手房价最低，12月房山二手挂牌均价为21320元/平方米。今年行情并未偏爱“黑马”亦庄，其房价同比去年同期下跌了13.97%。

尽管年底成交量出现了“翘尾”行情，多数区域房价仍在底部徘徊，但海淀区却率先走出不同行情。12月海淀区房价环比领涨，二手挂牌均价环比上涨了0.32%。

2024年12月北京各区房价情况如下：

朝阳区：二手房挂牌均价66963元/平米，环比上月下跌1.01%，同比去年下跌10.97%。

海淀区：二手房挂牌均价88992元/平米，环比上月上涨0.32%，同比去年下跌11.55%。

丰台区：二手房挂牌均价51715元/平米，环比上月下跌0.17%，同比去年下跌10.92%。

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2. 西城区：二手房挂牌均价126136元/平米，环比上月上涨0.19%，同比去年下跌10.25%。

东城区：二手房挂牌均价94740元/平米，环比上月上涨0.28%，同比去年下跌20.48%。

石景山区：二手房挂牌均价43273元/平米，环比上月下降2.11%，同比去年下跌18.81%。

昌平区：二手房挂牌均价35905元/平米，环比上月下跌3.27%，同比去年下跌14.76%。

大兴区：二手房挂牌均价33820元/平米，环比上月下跌0.14%，同比去年下跌17.39%。

亦庄：二手房挂牌均价47991元/平米，环比上月下跌3.3%，同比去年下跌14.07%。

通州区：二手房挂牌均价34944元/平米，环比上月下跌0.44%，同比去年下跌12.92%。

房山区：二手房挂牌均价21320元/平米，环比上月下跌0.27%，同比去年下跌15.66%。

顺义区：二手房挂牌均价27208元/平米，环比上月下跌0.38%，同比去年下跌17.75%。

门头沟区：二手房挂牌均价32046元/平米，环比上月下跌1.23%，同比去年下跌7.59%。

怀柔区：二手房挂牌均价23135元/平米，环比上月上涨1.07%，同比去年下跌11.44%。

密云区：二手房挂牌均价17903元/平米，环比上月下跌1.83%，同比去年下跌16.23%。

延庆区：二手房挂牌均价16229元/平米，环比上月下跌4.07%，同比去年下跌12.53%。

平谷区：二手房挂牌均价18521元/平米，环比上月下跌2.55%，同比去年下跌15.48%。

这些数据反映了2024年全年北京各区二手房挂牌均价的变化情况，毫无例外地呈现出全面下跌的趋势。如果您想进一步了解具体的二手房房价走势、学区房购买需求，或是对新房新地块感兴趣，以及希望加入买房交流群，欢迎添加我的微信xiuge20200606进行咨询。

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