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刚刚浏览住建委官网时发现，保利嘉华天郡已经正式取得预售许可证，开盘即将启动。目前项目已经开始接受意向客户的资金冻结，预计将在1月9日或15日正式开盘，并采用线上选房的方式进行。

此次预售仅涵盖项目的东区部分，而西区的16栋楼暂未纳入首期开盘范围。西区的得房率在78.5%至84.3%之间，其中4#、10#和11#楼的得房率最高。值得注意的是，上述得房率尚未包含赠送面积；若计入赠送部分，实际得房率最低可达80%，最高甚至能达到87%-88%。

整盘的均价区间为8.2万至9.72万元/平方米。与此同时，保利嘉华天郡的一房一价表也已公布，购房者可以详细了解各户型的具体价格。

如果您需要更详细的一房一价表，欢迎添加我的微信xiuge20200606我将为您提供全套高清版一房一价表，助您更好地了解项目详情和价格信息。

对于近期有购房需求的朋友而言，今年北京新房市场非常值得关注。尤其是海淀区，该区域今年已供应了5宗地块，月底朱房村两宗地块即将开拍，未来还有树村、田村宝山棚改、四季青西冉等地块待开发，每一宗都是备受瞩目的优质项目。面对土拍财政压力，北京市不得不提供更多高质量地块来稳定市场，例如丰台三环边的万泉寺不限价地块，以及西南郊冷库05地块，这些地块入市门槛更低，为购房者提供了更多选择。

总体来看，虽然海淀今年新盘供应量较大，但这也意味着买房人有了更多的选择机会。永丰南、永丰北、功德寺等项目合计提供约3,228套住房，加上待拍地块，未来的可选性非常广泛。对于购房者来说，这是一个好消息，更多的优质板块和地块上市不仅有助于楼市回暖，也有利于找到更加满意的房产。然而，面对如此丰富的选择，购房者也需要更加谨慎地进行评估和决策。

上述新盘或新地块我已在多篇文章中详细介绍过，感兴趣的朋友可以通过公众号查阅相关内容。今天，我们来聚焦永丰北的保利嘉华天珺项目。

保利嘉华天珺的位置得天独厚，距离海淀大悦城、中关村三小以及故宫北院均步行可达。更值得一提的是，未来还有地铁规划，届时也将实现步行到达，这样的配套实力在海淀北部几乎是无出其右。项目不仅地理位置优越，还拥有该板块首个社区共享空间，内设恒温泳池，精装设计令人惊艳。尤为吸引人的是，首付仅需100万元起即可入手一套精装修的三居室。

海淀作为北京公认的产业与教育高地，上半年GDP突破5700亿元，相当于2个西城、3个东城或4个亦庄的总和。不仅总量领先，增量同样名列前茅。随着中关村和软件园逐渐饱和，海淀的发展重心正向北移动，永丰北清路一线成为新的焦点。

嘉华天珺项目正好位于永丰产业园内，这一区域作为海淀北部的核心位置，四周环绕着翠湖产业园、航天城及生命科学园，南侧则是聚集了网易、联想、百度、腾讯等互联网巨头的中关村软件园。无论你在哪个园区工作，通勤都非常便利，永丰堪称海淀北部的通勤交汇点。

嘉华天珺的配套设施堪称顶级，出门即达。北侧约200米即是预计年底开业的海淀大悦城，总面积约18.8万平方米，是海淀北部最大的商业中心。

除了大悦城，过个马路就是悦界商街，周边还有西北旺万象汇和永丰TOD作为补充。

教育资源方面，一街之隔便是中关村三小科技园分校，这所学校属于海淀顶尖名校之一，甚至邀请奥运冠军参与体育公开课。此外，周边还有清华附中永丰学校，以及去年新加入的建华学校本部，面向整个永丰地区招生。

环境优美，步行可达多个公园，包括临湖而建的故宫北院，预计2025年竣工，为居民提供了独一无二的文化休闲体验。

交通上，除了现有的永丰地铁站，19号线支线北延方案正在研究中，特别提到连接软件园和永丰，并考虑在故宫北院设站。根据规划，如果支线北延成行，肯定会在永丰和软件园两地设站，并且极有可能在故宫北院东门附近设立站点，距离嘉华天珺直线约900米。19号线作为大站快车线路，直达软件园、学院路和金融街，其含金量可进入北京地铁TOP3行列，远超16号线。

综上所述，嘉华天珺不仅拥有无可比拟的地理位置和完善的配套设施，而且周边交通便利，教育、文化和自然环境俱佳，真正实现了城市生活的顶级享受。这样的配置，即使放在顶豪项目中也属翘楚，值得期待。

嘉华天珺项目分为东西两区，整体容积率在1.7至2.0之间。东区最东侧的3栋楼为14至15层的小高层，其余建筑均为洋房设计，营造出更加舒适宜居的生活环境。

外立面采用现代人文风格，庄重大气；正面大量使用石材直达顶部，并在转角处进行了优雅的弧形处理。

窗墙比接近0.5，远超常规的0.3，使得窗户面积显著增大，不仅让采光和视野更佳，也提升了居住体验。样板间直观地展示了这一特点，窗户宽敞明亮，给人留下深刻印象。

楼间距保持在40至50米之间，加上东西方向近400米的最大长度，使得中央核心景观带的空间极为开阔。即使并排放入26个篮球场后仍显宽敞，这里精心打造了五重园林体验，为居民提供了一个宁静与自然完美结合的生活空间。

项目还特别设立了珺club，作为板块内首个拥有社区共享空间的社区，其面积约近2000平方米，功能丰富多样。珺club内设有恒温泳池、健身房、会客厅以及羽毛球场等设施，满足居民多样化的生活需求。

至于户型方面，嘉华天珺主打99至172平方米的三居和四居，定位纯粹改善型住宅，旨在为追求高品质生活的家庭提供理想选择。每个户型都经过精心设计，确保空间利用最大化的同时，也为家庭成员提供了充足的私密性和舒适度。

保利嘉华天郡的拿地楼面价为6万元/平方米，卖房指导价设定为9万元/平方米。在讨论指导价时，值得注意的是，永丰周边与嘉华天郡形成竞争关系的楼盘如幸福里润园、中海汇德里和富华里，其指导价介于8.3万至8.5万元/平方米之间。2021年至2023年期间，由于二手房价格普遍处于高位，这些楼盘以8.3万至8.5万元/平方米的指导价出售时显得性价比极高，润园和汇德里也因此销售情况良好。

然而，这两年市场环境转差的情况下，指导价反而有所提高。原因有二：首先，指导价往往具有一定的灵活性，开发商最终可能会以低于指导价的价格出售，例如可能降至8万元/平方米，因此过高的指导价实际意义不大；其次，市场疲软时期指导价不降反升，似乎有意营造市场预期，给购房者一种新房价格仍在上涨的错觉，这对缺乏经验的购房者尤其容易产生误导。

关于开盘价即真实售价方面，开发商明确表示不会按照9万元/平方米的指导价销售。若要使保利嘉华天郡在市场上具备竞争力，类似于之前的润园和汇德里成为高性价比的选择，理论上可以参考后者当时8.3万元/平方米的单价，在当前二手房市场普跌10%-20%（保守估计海淀周边跌幅较小，约为10%）的基础上调整，即7.5万元/平方米左右的价格入市。不过考虑到开发商追求利益最大化的原则，这一可能性较低。

在竞品对比上，关键在于已交付并有二手房源出售的汇德里和润园的价格更为重要。如果汇德里的二手房单价大约为8万元/平方米，那么嘉华天郡定价高于此水平将面临较大市场阻力，因为同等价位下，购买二手房可立即入住且品质可见，而新房则需等待至少一年以上才能交房，且交付后品质仍存在不确定性。因此，在关注嘉华天郡价格时，应多参考当前市场上二手房的实际成交价而非挂牌价。

从开发商的角度来看，定价策略通常会在确保性价比的同时适度提高价格以实现利润最大化。对于购房者而言，则需结合个人需求，综合评估新房与二手房之间的性价比差异。

接下来，让我们一同深入了解该项目的户型设计。

约99平方米的三居室设计，采用三面宽和全明的经典布局，客厅面宽达3.7米并配有落地大窗，显著提升了居住的改善感。中央LDK（客厅、餐厅、厨房）一体式设计，南北通透，窗户与墙体的比例接近0.5，使得视野开阔且通风换气效率远超同类产品。特别值得一提的是，入口处设有步入式家政间，提供了海量的收纳空间，极大地方便了日常生活的需求。

这一系列精心设计的细节，不仅增强了居住的舒适度，也彰显了嘉华天珺对高品质生活的追求。

约127平方米的四居室延续了三面宽和全明的经典布局，北侧设有一个多功能的X空间，既可以作为客厅的延伸，也为瑜伽室、电竞房等兴趣爱好提供了理想场所。餐厅两侧配备了海量的储物空间，不仅满足了日常收纳需求，还确保了居住环境的整洁与有序。这一设计巧妙地平衡了实用性和灵活性，为家庭生活带来了更多的可能性和便利性。

约134平方米的四居室三卫设计，采用了四叶草格局，四个卧室分别位于房屋的四角，其中南向设有双套房，确保三代同堂居住时也能互不打扰。

主卧套间更是豪华配置，拥有独立衣帽区、三分离卫浴以及双台盆设计，为家庭成员提供了极致的私密性和便利性。这种布局不仅提升了居住的舒适度，还充分考虑到了每个家庭成员的个性化需求，使日常生活更加和谐与便捷。

约172平方米四居室设计奢华至极，7米宽的客厅配备落地大窗，提供无与伦比的视野和采光，让自然光线充分洒满整个空间。餐客厅等宽设计，仅餐客区域就超过了50平方米，创造出极为宽敞舒适的公共活动空间，尽显奢阔之感。

南向双套房设计进一步提升了居住体验，每个房间的尺度都进行了升级，尤其是主卧套间，配备了独立衣帽区、双台盆以及观景浴缸，几乎达到了高奢酒店套房的标准。这样的配置不仅为业主提供了极致的私密性和个性化的生活享受，也彰显了对高品质生活的追求与品味。无论是日常居住还是招待宾客，这里都能提供无与伦比的舒适与尊贵体验。

除了上述户型外，项目还提供少量88平方米的精致户型，仅有40套。所有房源均为精装修交付。首付100万元起，即可拥有海淀高颜值精装修三居室。这一选择不仅地理位置优越，紧邻海淀大悦城、中关村三小、故宫北院等顶级配套设施，还位于产业聚集区，性价比极高。

这样的配置结合合理的价格，无疑为购房者提供了难得的机会，既能享受高品质的生活环境，又能确保房产的保值增值潜力。无论是自住还是投资，都是极为吸引人的选择。如此诱人的条件，确实让人难以抗拒。

在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。

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