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要讲楼市现状，还得用数据来说话。

先来看看12月份各城市的二手房数据，如下图所示；图表中两类城市呈现出明显的分化。

一类是以北上广深为代表，紧随其后的是头部二线城市。这些城市展现出大致相同的趋势：首先，对政策的响应非常灵敏。527政策之后，二手房成交量迅速拉升；930政策出台后，10月份的成交量也显著提升，效果立竿见影。其次，930政策成为了“历史性”的转折点。从成交量级来看，930新政后的成交量明显高于527新政后的水平，市场热度更甚一筹。同时，930新政后的成交量均超过了城市繁荣线，并且各个城市都在创造历史新高。

先来说下北京楼市。北京二手房成交量的荣枯线是1.5万套。6月至10月这五个月中，7月和10月的成交量超过了这一荣枯线，分别达到了1.55万套和1.73万套。此外，6月成交1.49万套，8月成交1.43万套，均非常接近荣枯线。唯一略低的是9月，成交量仅为1.32万套。

反观2024年前五个月（1-5月），没有一个月份的成交量超过1.5万套的荣枯线，仅有3月份的小阳春接近这一水平，成交量为1.42万套。

再看北京12月的成交数据，市住建委的网签数据显示，12月北京二手住房网签成交量突破了2.1万套，创下了近21个月以来的最高记录。环比11月增加了15%，同比2023年12月更是大幅增长了66%。9月北京二手房成交量仅为1.3万多套，但随着月末新政发布，10月成交量迅速上升至1.7万余套。随后两个月，成交量持续攀升，11月达到18,763套，12月更进一步，达到了21,556套。

值得注意的是，近两年来市场热度最高的月份是去年3月，当时因疫情积压需求和入学购房需求叠加，月成交量达到了22,192套。而刚刚过去的12月，尽管仅比去年3月少了约6百套（相当于一天的成交量），却已是近21个月来的最高点。

那么，2.1万多套的二手住房月度成交量意味着什么呢？根据以往的经验，北京二手住房月成交量在1.2万套到1.7万套之间时，市场处于正常状态；低于1.2万套特别是低于1万套时，市场较为冷淡；高于2万套则表明市场较为活跃。

虽然单月成交量突破2万套还不足以断言市场进入火热状态，但连续三个月的回升已经改变了市场预期，近期一些区域的二手房价格已出现回涨态势。预计接下来的1月和2月，由于春节临近和长假因素，二手房成交量可能会有所回落，真正的考验将在3月到来，届时才能更准确地验证北京楼市的温度。

再来看看上海。上海二手房成交的繁荣线为18,000套，而10月至12月连续三个月成交量均超过24,000套。特别是12月份，成交近3万套，创下47个月以来的新高。

深圳方面，二手房成交繁荣线为8,000套。10月至12月，深圳连续三个月成交量保持在8,000套以上，其中12月份成交9,000余套，刷新了2021年以来的最高记录。

杭州的二手房成交繁荣线同样为8,000套。10月至12月，杭州连续三个月成交量均在9,000套以上，11月份更是达到了10,000余套，创下了20个月以来的新高。

从成交走势来看，527新政之后，成交量持续下滑，市场仿佛被政策的小药丸反噬，跌入了更低谷，人心惶惶。然而，930新政之后，成交量开始持续高位运行并呈上升趋势。上海、深圳、成都、南京等城市的二手房成交量在第四季度逐月攀升，市场逐渐走出阴霾。

值得注意的是，在两个关键政策节点上，这些城市的表现不尽相同。527新政后，二手房成交并未明显拉升，反而进入了下行通道；而930新政后，虽然10月份出现了短暂的回升，但11月份再次出现乏力迹象。可以说，政策小药丸只是轻捏了这几根线条，随即就失效了。尽管有两波强力救市政策，市场仍未产生内生动力，预示着2025年这类城市的日子可能仍会较为艰难。

头部二手房市场的房价近年来已跌回几年前水平，下图说明了一切。过去的几年里，房价已经将从2016年起的涨幅全部抹去，单从价格上看，我们似乎回到了房价上涨的前一夜。

930政策大礼包中包含了多种工具，如降低房贷利率、减少首付比例，以及各城市积极响应后放宽限购措施。这些工具大致可以分为两类：

1. 吸引更多的购买力：二线头部城市全面放开限购，一线城市限购放宽，均旨在降低购房资质门槛，最终导致大城市虹吸小城市购买力的局面。

2. 释放更多购买力：通过降低首付比例，使手头资金有限但有购房意愿的人能够入市；通过降低房贷利率，减少购房成本，激发潜在购房需求。最终，释放了市场中的潜在购买力。

这些前期优势日积月累，为本次10月至12月二手房市场的强劲表现奠定了基础。然而，核心的第三要点在于头部市场新房供应的变化。

目前，头部市场的新房销售正在逐渐减少，且供应呈现结构性特征：优质新房即便在市场低迷时也能逐步去化，而质量较差的新房即使在市场繁荣时也难以快速售出。这意味着北上广深、杭州和成都等头部城市的优质新房供应基本清仓。

因此，不难理解为何海淀近期加大供地力度——为了在2025年楼市止跌升温、持续热销，迎接大量购买力，并巩固市场信心做准备。北京居民负债率低、存款充裕，这种购买力一旦被激活，很容易引发房价反弹。

从过去8年的数据中，我们可以清晰地看到北京二手房市场的购买力和购买群体的强大。2016年北京二手房成交量达27万套；2017年为13.6万套；2018年成交15.3万套；2019年成交14.2万套；2020年成交16.9万套；2021年成交19.2万套；2022年成交14.2万套；2023年成交15.5万套。

回顾这8年，北京二手房年成交量最低为2017年的13.6万套，即便在如2019年和2022年这样不太理想的年份，成交量也保持在14万套左右。毫不夸张地说，北京每年超过10万套的二手房成交量只是“小意思”。

再看2024年北京二手房的成交情况：1月成交1.25万套、2月成交0.63万套、3月成交1.42万套、4月成交1.3万套、5月成交1.3万套、6月成交1.49万套、7月成交1.55万套、8月成交1.43万套、9月成交1.32万套、10月成交1.73万套、11月成交1.87万套、12月成交2.1万套。根据这些数据推算，2024年北京二手房成交量已经达到了17.4万套。

由于北京楼市一直以二手房成交量占比最高，形成了二手房主导的市场格局，因此只要出现供小于求的情况，就会迅速引发量价转化。根据2024年北京二手房挂牌量下降、成交量上涨的趋势推测，到2025年下半年，北京二手房挂牌量可能会降至10万套以下，甚至可能低至8万套以下。

预期一旦扭转，成交量上升势必影响价格，形成以下连锁反应：挂牌量增加——以价换量——救市措施加大——二手房成交量放大——信心扭转+挂牌量减少——观望者入场——二手房价格企稳回升。

从购房角度来看，人们普遍认为行情是成交量上涨-再上涨，然后才是涨价。但实际上，只要成交量上涨，二手房价格就会立刻体现。北京楼市正在走出震荡复苏的行情，预计到2025年末或2026年上半年，北京二手房价格将有明显上涨。

最后，我想提醒大家，不要以为当前房价下跌、楼市处于低谷，放开限购和救市政策就会永远存在。我认为，最长不过5年，最短可能3年内，北京、广州、深圳、上海等一线城市的“救市”政策将会逐步取消。现在实行的低首付、低利率以及一线区域不限购等优惠政策，在未来都将不复存在。

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