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去年我多次提到，北京的土拍市场犹如一潭死水，80%的土地由托底拿地，甚至，不时可见四环地块流拍。然而，昨天海淀朱房村地块的拍卖却在北京半死不活的土拍市场上炸出了些许火星，找回了一些面子。
昨天拍卖的海淀朱房村的0029和0030地块，这是北京第三宗不限价地块，也是海淀首块不限价地块。前两宗丰台二环的万泉寺和昌平北七家虽然早早挂出，但都以平淡成交告终。因此，无地价上限的海淀朱房村承载了全村人的期望，也验证了其在楼市的独特魅力。
最终，中铁置业+招商+华润联合体和建发分别摘得朱房村0029、0030双宅地，总成交金额约182亿元，未来指导价不设上限，预计未来售价将在12-14万元/平方米之间，高楼层或楼王价格更高。
这两块地为纯住宅用地，无其他多余配建，地上建筑规模达197,677平方米。按照平均每套150平方米计算，预计将提供超过1,300套房源。
据小道消息：海淀朱房村的0029和0030地块未来最小户型约为140平方米，主力户型在180到200平方米之间，最大户型约250平方米，总价预算至少从1,500万元起跳。
这样一来，更大的利好便落在了功德寺的两宗地块上。尽管功德寺位置更偏北且限价较低，但若追求性价比，这两宗地块绝对不容错过。然而，如果您期望获得更优质的产品，则不妨等待朱房村地块。由于朱房村地块不限价，开发商可以获得更丰厚的利润空间，从而能够打造出更加卓越的产品。
如果您想了解地块周边实地现状的详细点评，请点击下方往期文章链接。
朱房村地块的素质极为优秀。地块南侧紧邻北五环，驾车至中关村软件园仅需约10分钟，距离地铁13号线上地站的直线距离约为1.1公里。更重要的是，根据规划，地块东侧将配套建设医院和学校。再加上北部已营业多年的清河万象汇购物中心，使得生活配套几乎就在小区门口。
值得一提的是，二十年前华润曾在此区域拍下一宗地王，溢价率高达51%，即如今的清河橡树湾项目。当年的地价为每平方米8,000元，现最高房价已涨至约14万元/平方米。此次，华润再度回归，无疑将进一步提升该区域的关注度。周边有意向置换二手房的业主可以开始考虑挂牌出售了。
不知道大家发现没，自24年下半年以来，一向供地谨慎的海淀突然变身成为供地大户，已有6个新房项目陆续推出，包括保利嘉华天珺、海开颐海澐颂、绿城和越秀的功德寺项目，以及最新的朱房村地块。年后还将有温泉镇、四季青等地块入市，2025年注定是大爆发的一年。对于想要在海淀置业的朋友来说，这无疑是一个难得的窗口期，不容错过。
功德寺项目属于上地学区，教育条件优越，但高压线入地的问题尚未明朗。目前，绿城和越秀两个项目的进展迅速，其中绿城提供了一些小面积户型，建议有意者抓紧关注。相比之下，朱房村地块周边配套成熟，更靠近北五环，不过噪音问题需要持续观察。
另外，永丰地区的两个项目即将入市，价格相对较低，尤其是永丰北的嘉华天珺虽就近无地铁（规划中有），但提供了89、90平方米的刚需户型，非常抢手。
说到永丰北，我忍不住多提一嘴，不久前中海汇德里传出成交一套76平方米两居室的消息，售价为640万元，低于原值660万元，引发“破发”担忧。然而，汇德里业主随后辟谣，确认该房屋并未完成交易，且即使以640万元成交，加上税费和中介费，买家总付款仍高于原值，达到678万元。至于隔壁的幸福里润园，成交单价大多保持在8.2万元左右，但也有个别着急出售的业主将单价降至7万多元。南边的幸福里已经接近破发边缘。
保利嘉华天珺刚拿到预售证，拟售均价约为8.8万元/平方米，具体一房一价表已在公众号发布，感兴趣的朋友们可以查阅。关于永丰北明年的房价是否会破发，虽然我无法预测，但从当前经济和楼市形势来看，明年的目标依然是止跌求稳。没有人敢断言楼市会暴涨，即便是五环外不限购的情况下，市场的目标仍然是稳定为主，永丰北会不会破发，评论区说出你的观点。
再看永丰南的颐海云颂，六里屯垃圾填埋场的存在是个隐患，同时该项目被安置房包围，未来空地也将建设安置房（商业用地除外）。尽管颐海云颂离地铁较近，但其面积较大、均价较高。
相比之下，温泉的中海中旅·西山观复情况更为复杂，6月开盘至今仅网签34套房源，去化不理想。指导价为8.5万元/平方米，网签均价7.8万/平米，而附近18年限竞房翠湖三兄弟限价仅为5.3万元/平方米，尽管价格上涨不少，但销售情况并不乐观。据说有特价房，总价约1200万元起，主要集中在百平以上的大户型洋房。
此外，北京第七批次拟供地中，海淀区还有两宗地即将推出：宝山村棚户区改造平衡资金地块(二期)HD00-1412-0016、0017地块，预计1月下旬前上架。
这两宗地位于西五环内，四季青镇西南角，临近石景山交界处，距离地铁6号线廖公庄站约800米。周边有首都师范大学附属小学（柳明校区）和北京十一晋元中学等教育资源，商业方面可借助石景山万达和山姆等配套设施。其中，宝山0016地块用地规模2.4公顷，规划地上建筑面积5.04万平方米；宝山0017地块用地规模2.86公顷，规划地上建筑面积6万平方米。按照每套100平方米计算，两宗地大约能提供1,100套房源。根据当前土拍市场情况，预计这两宗地将是不限价地块，起步价可能在千万元以上。
总的来说，明年的海淀供应将以改善型户型为主，刚需户型较少。因此，对于想要购买小户型新房的朋友来说，现在确实是关键时期，建议密切关注现有项目或考虑其他楼盘及二手次新房。
最近，楼市似乎又进入了一个关键的转折点。不同于单边上涨或下跌时期，市场走势变得难以预测。尽管前两年房价一路下滑，使许多人养成了等待的习惯，但从9月底开始，楼市出现了明显的回暖迹象，尤其是一线城市和部分二线城市。政府也明确表示将促进房地产市场的止跌回稳。
在这种背景下，未来一段时间房价是否会继续下跌？如果想要买房，是否还需要继续等待？对于许多人来说，这确实是一个难以抉择的问题。近期局部楼市的回暖导致一些城市的房价止跌回升，这让那些有购房意愿但仍在观望的人感到焦虑。面对不断报道的“日光盘”，购房者的心情愈发急切。然而，市场走势是一回事，个人是否要买房是另一回事。具体到个人和家庭，买房需要考虑更多因素。
首先，要明确自己的购房需求。这是刚需、改善性需求，还是投资性甚至投机性需求？刚需是指自己或家庭真正需要的第一套居住用房，相对容易确定。而改善性需求、投资性和投机性需求则容易混淆。有些人声称是为了改善居住条件，但实际上购买的新房并未明显优于现有住房，内心期望的是低价买入高价卖出。还有一些人以投资为名买房，但并未评估房产的真实价值，而是盲目追求低价，期待价格反弹后迅速转手。最终，这种做法可能导致房产滞销，造成经济损失。因此，弄清楚自己的购房需求至关重要，因为需求决定了行为。在当前情况下，刚需和改善性需求入市问题不大，但对于投资或投机行为，则需更加谨慎。
其次，合理规划预算。许多人在买房时往往只关注首付预算，而非总房价预算，并未对未来收入进行预估。只要手头资金足够支付首付，便毫不犹豫地购房。这种“先上车”的方式在房价快速上涨时期或许可行，但在当下却存在较大风险。低首付比例容易让人产生错觉，认为自己能够承担更大的房屋总价，但后续每月的按揭还款压力巨大，可能使家庭陷入财务困境。因此，在购房时应全面考虑总房价及未来的还款能力，避免因短期冲动而做出长远后悔的决定。
最后，管理好现金流至关重要。这与预算规划紧密相关。买房时应对家庭未来的现金流有一个合理的预估，确保能够承受住按揭贷款的压力。同时，还需为意外情况做好准备，预留1-2年的应急资金，以备不时之需。尤其是在当前经济环境下，良好的现金流管理和预算规划显得尤为重要。买房对大多数家庭而言是最大的开支之一，通常还伴随着负债。因此，对待这一重大决策必须保持理性，切勿冲动行事。
在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。
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