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2025年将是中国楼市企稳的关键一年，其中最具影响力的头号因素莫过于“懂王”的关税政策。中美贸易战第一轮（2018年4月至2019年12月）持续了约20个月，而新一轮博弈预计将在2025年末到2026年上半年达成协议。这一不确定性可能导致部分购房者采取“等等看”的态度。
为了推动楼市回暖，中国人民银行将继续实施降准和降息措施。预计降准幅度约为100个基点，分两到三次落实，首次可能在春节前；降息空间大约为40至50个基点，1年期LPR降息空间略小，5年期则较大，首次降息可能在2025年一季度。特朗普上台不仅限制了美联储的货币政策空间，也使得中国的降准、降息决策更加慎重。
2025年还将继续放松楼市限购政策。目前保留限购的城市仅剩北京、上海、深圳和海南。预计海南全域可能取消限购；深圳核心区（外地人购房需1年社保）可能阶段性取消限购（如12到24个月）；上海可能分步走，先取消外环外限购，若市场未显著回暖，则阶段性取消核心区限购；北京五环外可能取消限购，但五环内限购难以取消。
一个重要的利好是真正减少土地供应量，尤其是库存多的城市，如果地方债支撑得当，未来几年将持续减少新房供应。这一步骤对于三四五线城市的楼市稳定至关重要。
有经济学家建议筹集资金5万亿元成立住宅银行大规模收储存量房，但这一设想过于理想化，难以实现。更现实的策略可能是学习美联储，由央行购买与房贷挂钩的MBS，相当于印钞支持楼市。
2025年住房公积金贷款利率有望再次下调，房贷利率也将继续走低，全国新发放房贷平均加权贷款利率有望跌破2.8%。未来的降息主要通过调整LPR来实现，利率优惠将逐渐收窄。
预计2025年全国新房成交面积和金额将基本止跌，维持在2024年的水平（约9.3亿平方米+9.3万亿元）。2024年前11个月，新房成交面积下滑了14.3%，成交金额下跌了19.2%。
二手房市场方面，2025年全国成交量预计将实现正增长，全年成交金额有望突破7.6万亿元。其中，上海占全国的10%，深圳+北京占10%，成都+广州+杭州占10%，南京+苏州+武汉+天津约占10%。人口流失的三四线城市，二手房流动性差，买入后变现困难，中介佣金可能高达成交金额的5%到10%。
要让全国楼市企稳，必须首先让六大核心城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、成都）回暖。这些城市需要继续虹吸全国资源，特别是北上深。只有它们持续回暖，才能带动其他城市稳定。
中国城市间的马太效应才刚刚开始，“效率”比“公平”更为重要，因为“公平”需要钱，而钱来自转移支付。现在只有大城市优质土地能卖出好价钱，这笔收入可以用于支撑人口流失地区的财政。
一线城市及少数二线城市（如成都、杭州）的楼市已基本企稳。即便2025年有波动，也可以通过释放更多利好政策来稳住。这些城市中配套好、品质高的楼盘，当前正是买入良机。家庭资产的60%到70%应配置于大城市核心区优质资产，投资性购房应优先考虑一线城市核心区。成都和杭州的供应量过大，需谨慎选择。
2025年，越来越多的二线城市核心区优质盘将企稳放量，但城市内部分化严重，每个城市都有自己的“鹤岗化”片区，即使是北上广也不例外。
普通三四五线城市楼市企稳需要更长时间，可能要到2026年甚至2027年，关键在于是否能真正减少卖地。
别墅作为特殊产品，未来分化将加剧。大城市核心区的别墅稀缺，老化独栋别墅允许拆除重建并重新计算土地年限，带来价值发现；而郊区配套差的别墅，尤其是三四五线城市郊区的别墅，将继续贬值，成为家庭的“成本中心”和“负累资产”。
对于所有新区，保持警惕至关重要。如果新区远离传统市中心或有人气的地方，购房时需格外慎重。城市大扩张时代已经结束，很多规划未必能如期实现，房子可能在周边有人气时已过时，好房子的标准也在不断变化。
在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。
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