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近期有太多评论指出，楼市的新政出台似乎如同挤牙膏一般——每当房地产市场热度开始减退或房价直线下探，相应的刺激政策就会随之而来。

从全国范围来看，如今尚有能力推出这类刺激措施的城市，恐怕只剩下北京和上海这两座超一线城市了。

最近，有关北京即将取消购房限制的消息闹得沸沸扬扬，尽管这些传言的真实性仍有待验证。不过，据我分析，至2025年时，北京、上海乃至深圳取消限购政策的可能性确实存在，特别是北京，在五环外区域解除限购更可能是大概率事件。

前几天，我也针对这一话题表达了个人见解，不幸的是，文章发布后不到几个小时，不知道被哪个没“菊花”的人举报，导致我多个公众号原创以及转载内容被删。

近期有传闻指出北京和上海可能将对现行的房地产限购政策进行重大调整。根据这些未经证实的消息，北京市计划采取以下措施：

• 五环外区域：预计取消现有的购房限制；

• 五环内区域：社保缴纳年限要求或将从三年缩短至一年；

• 新购住房：实施3年或5年内禁止交易的规定。

对于上海市而言，传言则指向2025年1月1日起全面解除限购政策，但同时引入新购住房限售6年的规定。

值得注意的是，在其他一线城市中，广州和深圳已经显著放松了限购政策。其中，广州市全域范围内取消了限购，而深圳市则保留了市中心部分区域的限制。基于此背景，当前流传的信息显示北京的情况与深圳类似，而上海则与广州相仿。

我还是认为，这类信息并非无中生有，相反，它们反映出政策调整的可能性极大。在过去的一段时间里，我在上海和北京与多位开发商高层交流时，也频繁听闻了有关这些政策变动的消息。最近的小作文主要值得商榷的问题在于具体执行的时间安排。我还是哪个观点，政策变化的方向是明确的，只是时间点尚不确定。

通常情况下，楼市新政的出台集中在两个关键时间点：一个是年初三四月份的小阳春节点，另一个则是传统的“金九银十”销售旺季。预计明年北京和上海也将在这些时间段推出最后的重大政策，以进一步刺激房地产市场。

今年9月29日的新政实施后，一线城市集体松绑限购政策，其效果显著。关注楼市动态的朋友应该已经注意到，成交量出现了明显的增长。

尤其是上海，二手房月成交量连续三个月攀升，截止昨天上海的二手房网签量已经干到了28862套，本加上今天的数据突破3万应该没问题，这也表现出强劲的市场活力。目前的高成交量很大程度上仍是929新政的余温效应。

自930新政实施以来，北京市二手房市场的成交量也出现了显著增长。具体来看，10月份的二手房网签量为17367套，11月份则上升至18763套。12月份截至30号，北京的二手房网签量已经突破了2万套大关；结合今天的网签数据，预计12月份的总网签量将达到约2.1万套。这意味着12月份的二手房网签量将创下全年新高。

这表明，930新政后，北京的二手房市场确实经历了明显的成交高峰。然而，从12月下旬开始，市场上的看房活动已明显降温，预示着这一轮高成交势头可能在1月初逐渐减弱。

因此，市场上流传的关于北京和上海即将解除限购的消息不胫而走。市面上也有观点认为，这可能是中介机构为了促进成交而故意放出的消息。然而，无论动机如何，一线城市的逐步放开限购确实是一个大势所趋，预示着房地产市场正迈向更加市场化的状态。

经过整个季度的放量成交后，北京无论是新房还是二手房库存都显著减少。9月份时，北京的新房库存为85960套，而目前降至76786套，减少了近1万套。年初时，北京二手房挂牌接近14万套，截至12月31日，挂牌量为127987套，同样减少了超过1万套。

本周末，绿中介的实时成交量不足400套，相比10月和11月的高峰时期下降了大约50%。周一至周五的工作日成交量也明显减少，市场降温迹象十分明显。也可以理解为，这一轮政策刺激的效果已逐渐减弱。

930新政对北京和上海两座城市的楼市产生了显著影响，但其作用范围相对有限。该政策主要旨在激活本地存量用户的购房需求，包括首次置业者和改善型换房需求。然而，大量的外地投资资金则更多地涌向南方城市，尤其是深圳。自10月以来，深圳承接了全国的投资资金，市场异常活跃。

如果北京和上海也加入取消限购的行列，预计将吸引一部分资金回流，毕竟首都和魔都的魅力不容小觑。这将为两地的新房和二手房市场注入新的外地需求，进而可能削弱深圳市场的活跃度。

明年有望成为楼市的重大转折之年。过去十几年间执行的限购、限售等政策枷锁正逐步解除，中国楼市正式迈入市场化阶段。在这一新阶段，没有政策助力的情况下，稳定房价将变得更加艰难。从当前情况看，只要维持一定的成交量，房价便能够保持稳定，正如下半年一线楼市的表现一样。

对于全国楼市而言，一线城市扮演着领头羊的角色，是房价的标杆。一线城市的房价稳住了，二线城市的房价跌幅也将得到控制，避免深跌。因此，稳住一线城市楼市成交和房价将成为明年“稳房价”的关键之战。

最近几天，有朋友通过微信质疑我：既然北京一直致力于疏解和控制人口，那么取消住房限购是否与这一原则相悖？实际上，北京的人口控制和疏解策略与住房限购之间关联不大。即使放开住房限购，并不意味着北京放松了对人口的管理。控制人口是北京的一项长期任务，绝不会轻易松懈。

北京控制与疏解人口的主要手段

1. 产业疏解：北京主要通过三大手段来实现人口控制和疏解。首先是产业疏解，例如将央企总部和部分大学迁至雄安新区，带走大量常住人口。同时，中低端制造业和批发市场的搬迁也带走了另一波人口。产业疏解不仅减少了就业机会，还直接导致了人口的自然流动。因为如果在北京找不到合适的工作，人们自然不会选择留在这里。因此，产业疏解成为北京控制和疏解人口的关键手段。

2. 收紧落户政策：第二个重要手段是收紧落户政策。近年来，北京的落户难度逐年增加，积分落户名额固定在每年6000人，几乎锁死了户口获取渠道。此外，近期北京还进一步收紧了投靠落户政策。由于许多公共服务（如子女教育、高考资格）都与户口挂钩，拿不到北京户口意味着未来可能不得不离开这座城市。因此，收紧落户成为了北京疏解人口的核心措施之一。

3. 开展疏解整治促提升行动：第三个手段是持续进行的疏解整治促提升行动。自2017年以来，北京通过拆除违规建筑、清理违规底商、禁止地下室出租和整治合租等措施，大幅提高了租房和生活成本。在中国一线城市中，北京的租房成本堪称最高，许多人因此难以承受而选择离开。高生活成本有效地抑制了人口流入，使得北京的低收入群体难以维持生计。

综上所述，北京通过减少产业、收紧户口以及提高生活成本这三大手段来有效控制和疏解人口。只要这些问题没有得到根本解决，北京的常住人口很难出现大幅反弹。至于限购政策取消后是否会带来人口增长，答案非常明确：不会！即使全面取消限购，也不会影响北京控制人口和疏解人口的整体战略。事实上，限购取消可能导致房价上涨，进而推高生活成本，促使更多人尤其是年轻大学生群体选择离开北京。

因此，限购政策的存在与否对北京的人口规模影响有限，真正的调控力量在于上述三大手段的综合运用。

大家要牢记，我们当前的首要任务是止跌。各位，不妨问问您身边的北京二手房朋友，了解他们挂在中介平台上的房源与前几个月相比，房价下降了多少；与去年相比，又下降了多少。当下的目标以及明年的重点绝对不是追求房价上涨，而是要将房价稳定下来。一旦房价企稳，政策就不会轻易出台；只有在市场难以支撑的情况下，才会祭出新的政策措施，这是基本的底层逻辑。

然而，如果不出台新政策，北京楼市可能在未来几个月内难以维持现状。届时，解除限购可能是唯一的大招。但政策调整必然循序渐进，先从五环外开始，这样的策略是完全合理的。不过，明天是否是出台新政的最佳时机，还有待商榷。

各位读者，欢迎在评论区分享您的观点。我抛砖引玉，期待听到更多不同的声音和见解。

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