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2025年救楼市的第一枪已经打响。尽管政策面不断释放利好信号，但三四线城市的楼市在2025年恐怕依旧处于不乐观的状态。
最近，江苏省镇江市发布了一项重大楼市新政：停止新建商品房价格备案制度。
这意味着开发商在销售新房之前不再需要向有关部门申报销售价格进行备案，而是可以根据市场的供需关系以及自身的开发成本等因素自主定价。
这与2024年深圳、杭州、郑州、甘肃、沈阳等城市仅取消新房限价的做法截然不同——镇江不仅取消了新房的价格限制，连新房备案价制度都一并废止。这一举措预示着新房价格波动将更加剧烈，尤其是在当前各大城市中，销量较好的项目主要集中在核心改善型产品上，其他类型房屋的销售表现不及预期，并且整体销量呈现连年下滑的趋势。
根据中指研究院的数据，2024年百强房企的销售总额为43,547.3亿元人民币，同比下降了30.6%，这是一个非常显著的降幅。面对资金债务压力，许多房企迫切希望通过降价销售来回笼资金。然而，在过去，由于新房价格限制严格，甚至2023年时大幅降价销售都会被禁止网签。直到2024年，部分城市才开始允许新房降价销售，取消了新房备案价的限制。因此，从这个角度来看，部分城市的新房价格下降才刚刚开始公开化，远不及二手房市场上的降价幅度和力度。镇江市直接停止新建商品房价格备案制度的目的正是为了减轻房企的回款压力，以实现去库存的目标。现在房地产市场供需关系发生了重大变化，属于买方市场，对于库存较高的城市或区域来说，降价销售可能成为首选策略。
从库存体量来看，三四线城市的压力尤为明显。克而瑞数据显示，截至2024年11月末，百城商品住宅库存量达到了4.89亿平方米，按照近12个月成交均值计算，百城库存去化周期达到了26.7个月。其中，一线城市去化周期为21.9个月，二线城市为21.1个月，而70个三四线城市的去化周期则高达35.9个月。显然，三四线城市的库存去化周期远远超过了合理水平。虽然一二线城市的去化周期也开始下降，主要得益于9月底以来的救市政策提升了新房销量，但对于三四线城市的影响却微乎其微。因此，2025年三四线城市必然会加码救市措施，但在松绑政策方面，三线城市几乎已无限制可言，未来的救市方向或将集中在降价和减少土地供应等方面。类似镇江市这样的政策，在2025年我们可能会见到更多。
不过，即便是一二线城市的楼市前景也并不如想象中那么乐观。库存仍然超出合理范围，更重要的是，当前市场缺乏的是信心——特别是在经济、就业和收入等方面的信心。对于一二线城市而言，现有的政策工具已经足够多，关键在于如何恢复市场的信心。总而言之，2025年的中国楼市面临着前所未有的挑战，而这些挑战不仅来自于政策层面，更深深植根于宏观经济环境之中。
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