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截至发稿，北京近期将有5宗待拍住宅用地。

即将迎来的土拍是1月16日二环外西南郊冷库地块。

12月9日，北京市丰台区西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块进入用地预申请阶段，挂牌竞价截止时间为2025年1月16日。该地块起始价为40.08亿元，未设地价上限。

地块规划用途为R2二类居住用地，用地规模2.74公顷，地上建筑规模约6.92万平方米，纯宅地，无配建，容积率2.52，绿地率30%，控高80米。

在园林绿化方面，要求项目后续设计中贯彻首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。地块位于丰台区玉泉营街道，地处西南三环以内、玉泉营桥西北角，紧邻地铁10号线、19号线、大兴机场线换乘站草桥站，交通十分便利。项目距丽泽金融商务区仅1公里，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

尽管周边城市界面较为杂乱，丰台作为京南地区的重要铁路枢纽，拥有多个重要铁路站点和交通设施，是北京铁路最密集的区域之一。环线路、快速路、城市铁路、立交桥使一些板块割裂严重。不过从规划图来看，未来周边环境将有显著改善，并且在组团内还规划了一块小学用地。

丰台区西南郊冷库及周边改造项目是丰台区首批7个超大城市城中村改造项目之一，主要涉及玉泉营片区的西南郊冷库、市供销社果品公司和纪家庙集体土地。整体规划用地面积约28.1公顷，规划地上建筑规模约18.34万平方米，涵盖居住用地、学校、医疗、城市道路、公园绿地等。

项目优势明显：位于丽泽旁边、三环内且为纯商品住宅无配建。然而，地块临近铁路，这可能是潜在的不利因素。值得注意的是，丰台作为京西南陆路交通的咽喉要地，其铁路网络密集，包括中海万泉寺0024地块、北京瑞府、北京悦府、端礼著在内的几个豪宅项目也临近铁路。

丰台今年仍是北京土拍主力区域之一，未来新地块将面临不小的竞争压力。例如，刚刚开发样板间的金茂璞逸丰宜、四环的北京隅西颂、刚刚成交的建发联手金茂的槐新地块，以及刚取得规划设计图的中海万泉寺0024地块，这些项目都预示着丰台区房地产市场的激烈竞争。

金茂璞逸丰宜和北京隅西颂项目已经引起了市场的广泛关注。金茂璞逸丰宜以其精心打造的样板间吸引了众多潜在买家的目光，而位于四环内的北京隅西颂则凭借其优越的地理位置和高品质规划赢得了市场认可。对于这两个项目的详细情况，读者可以通过点击下方往期文章链接查阅更多内容。

1、本周末必看！金茂璞逸丰宜样板间开放，三轨交汇+超高使用率，110-192㎡三居/四居尽显品质

2、北京隅西颂地块规划设计方案公示！

再来说下建发即将与金茂联手开发的槐新地块。

建发在丰台的新宫项目已正式落定与金茂联手。2024年最后一天，福州裕诚房地产将持有北京兆兴房地产价值约87,642万元的股权数额质押给金茂旗下的北京方兴亦城置业有限公司。而在更早前的平安夜，福州裕诚房地产则将持有的北京兆兴房地产价值约155,808万元的股权数额质押给了建发房产旗下的上海建发盛高企业发展有限公司。先质押后转让是股权转让操作中的常规做法，这意味着未来北京兆兴房地产的股权结构将变为：方兴亦城置业持股36%，上海建发盛高持股64%。“马甲”公司全身而退。

北京兆兴房地产是建发新宫项目的开发公司，成立于2024年12月5日，目前仍由福州裕诚房地产100%持股，注册资本为243,450万元，法人兼董事长为林猷松。时间回到去年11月29日，建发和金茂都参与了丰台新宫地块的竞逐。最终，福州裕诚房地产以24.345亿元底价摘得该地块，楼面价约为4万元/㎡，销售指导价为8.3万元/㎡。福州裕诚实际上是替建发拿地的“马甲”。之所以能底价成交，通常是因为开发商之间事先达成协议，陪跑选手不举牌、不抬价，拿地后再共同入股分羹。

新宫地块是一宗回炉地。2024年8月首次上架时，土地面积为5.39万平方米，起始价52亿元。但一个月后因故暂停出让。直到10月25日再次上架，面积缩小至3.04万平方米，仅为之前的56%，建筑面积也减少到6.08万平方米，控高45米（局部60米），容积率为2.0。拿下这块回炉地，建发房产展现了最大的诚意，或将在此落地其在京的首个“风雅宋韵”系列产品。12月27日，建发迅速公示了新宫项目的规划设计方案。

由于规划要求建设东西向和南北向的街坊路各一条，使得新宫项目的实际住宅容积率肯定大于2.0。从平面图来看，项目拟建设11栋6-18层的住宅楼及若干配套楼，多数采用退层错落式建筑结构。小区中间的4栋楼（4#-7#）为17到18层的小高层；东南角的9#楼为18层，西南角的8#楼为15层，其余均为11层以下的洋房。中央楼栋4#楼为楼王，主体17层，北户16层，首层局部架空；相邻的2#楼为7层洋房，首层局部架空。两栋带架空层的楼栋围绕下沉庭院两侧，可整体打造成会所空间，另一侧正对小区主入口。所有楼栋均标记有窗井，结合地下与地上1:2的建筑面积比例，预计一层房源会搭配地下室出售。规划图显示，项目总建筑面积为92,422.92平方米，其中地上建筑面积60,828.00平方米，地下建筑面积31,594.91平方米。所有户型南向均配备了外露阳台，未封闭的阳台通常只计算一半面积，部分户型北向还有开敞阳台赠送。

建发新宫项目充满了中国风元素，小区住宅楼顶部全部采用了双层大飘檐设计。该项目主要提供三种户型：115平米三居、140平米四居以及150平米四居。总计约456套房源，综合得房率约为90%。

再来看看新宫地块的周边配套，西侧是大悦春风里，北侧隔着龙门醋厂是槐房万达广场，距离地铁新宫站直线距离仅200多米。虽然商业和交通条件优越，但新宫地块也有不少缺陷。例如，受地块北侧醋厂影响，偶尔会飘来醋味。此外，由于槐房西路是城市主干道，车流量大，会对3、6、8号楼的西边户造成噪声干扰。地块南侧紧邻底商，可能带来额外的噪音和人流干扰。

眼下，丰台的房子并不是那么好卖。森与天成于2023年底入市，供应1094套，截至目前网签302套，网签率27.6%，成交均价7.33万元/平方米。中海公元里2024年3月开盘，共622套房源，截至目前网签40套，网签率仅为6.43%，成交均价6.25万元/平方米。建发新宫项目夹在森与天成和中海公元里之间，牵手金茂后，能否成功突围成为市场关注的焦点。

与新宫地块同一天公布规划图的还有中海万泉寺0024地块。2024年，中海在北京核心板块拿下了多宗优质土地，包括酒仙桥、万泉寺地块和十八里店地块，这些项目均具备良好的利润贡献潜力，甚至有望弥补翠湖项目的资金成本。

12月12日，中海以110.54亿元竞得万泉寺0014地块，楼面价约为6.2万元/平方米。这是北京采取集中供地以来首次未设置地价上限、未设置销售指导价的地块。万泉寺0014地块位于西二环与三环之间，建筑面积达17.83万平方米，容积率为2.8，控高80米。周边有北京瑞府、北京悦府和端礼著等新房项目，地理位置优越。

该地块预计将提供至少1000套房源，最小面积预计不低于130平方米，主力户型面积在160-180平方米左右。万泉寺0024地块的容积率和控高数据与酒仙桥的北京宸园相似，同样为80米的控高和2.8的容积率。这种设计思路在北京改善型市场上已经得到验证，因此不以容积率判断产品优劣。

中海在拿地后仅15天便提交了规划设计图，展示了13栋住宅楼的设计方案。这些建筑楼层从9层到26层不等，由北向南呈高低排列，层高突破3.1米，部分楼栋采用坡屋顶造型。具体来看，北侧的1号楼和2号楼均为26层；位置最佳的3号楼为24层，并采用首层架空设计；4号楼、6号楼和10号楼均为17层；5号楼和8号楼则为10层；南侧的12号楼和13号楼设计为9-11层洋房，可能是小面积楼栋。

北京新房市场的得房率是公开透明的，中海在赠送面积方面也不再遮掩，采用了内嵌式阳台、外敞阳台和北向设备空间等多种方式增加使用面积。特别值得一提的是，坡屋顶造型的楼栋端户设计为270°转角飘窗，进一步提升了居住体验。

试想，如果没有底价成交，如果没有足够的利润空间，开发商的第一要务将是思考成本优化，很难在产品上进行精细化打磨。那些交付时让人心烦的项目，无一不是因为利润过低而导致的。

2024年的北京土地市场，底价成交的地块屡见不鲜，即便是强如海淀，土拍溢价率也不高。这给了开发商一个宝贵的机会：以较低的楼面价获取地块，在确保足够利润的同时，也能为市场带来更优质的新房产品——所谓的第四代住宅北京版本“好房子”。

从拿地到规划仅15天，中海面临的压力可想而知。万泉寺0024地块的竞争对手正是文章开头提到的西南郊冷库0005地块，后者预计于1月16日开拍，位于其南侧约500米外。两宗地块隔着京沪线对望，而万泉寺0024地块更靠近二环。两者周边都受到铁路因素的影响。

西南郊冷库0005地块的产品力不会弱于、也不能弱于万泉寺0024地块，否则在直接竞争中将处于不利地位。2025年，继北京悦府、北京瑞府和端礼著之后，整个西南二环将迎来新的格局。为了在这一区域站稳脚跟，西南郊冷库0005地块必须在产品设计和品质上下功夫，力求与万泉寺0024地块形成差异化竞争优势。

面对如此激烈的竞争环境，未来的丰台区新地块开发将需要更高的品质标准和服务理念。开发商们必须在产品设计、建筑质量、物业服务等方面下足功夫，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。同时，随着更多优质项目的入市，购房者也将受益于更加丰富的选择空间和更具竞争力的价格体系。

综上所述，丰台区作为北京土拍市场的主力军，在新的一年里将继续保持活跃态势。无论是已经启动销售的项目还是即将面世的新盘，都将为这座城市增添新的活力。而对于关注北京楼市的人来说，丰台无疑是值得关注的重点区域之一。

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