秒胜!——案外人申请再审案庭前结案|再审辩词

文摘   2024-08-27 22:41   江苏  

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接上文,杨氏父子提起执行异议之诉后,又向某合区人民法院提起了案外人再审申请,要求撤销原(2021)苏 0116 民初 7**8 号民事调解书,并注销案涉房屋上的抵押权不久前,【执行异议之诉胜诉】。

2024年8月14日上午,代理人来到法院参加听证。未料主审法官笑着告知,今天的听证会不开了!因案外人执行异议之诉中你方获胜,再审案件被申请人周某庆自感无望,上午主动去房产局办理案涉房屋上的抵押权注销登记了!遂与承办法官一起至房产局,确认无误后,杨氏父子申请撤诉。

我未擂鼓,彼已鸣金,算是秒胜吧。

以下为《听证会辩论提纲》及《再审申请书》全文(本文地址、姓名及名称均为化名)。

听证会辩论提纲


一、关于申请再审期限问题

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百二十一条之规定,申请人作为案外人提起再审申请,自执行异议裁定送达之日起未超过六个月,未超出申请再审的期限。

二、被申请人周某庆不属于善意第三人,不能取得抵押权

本案中,案涉房屋的登记状态与实际状态不符,某津公司只是形式上的产权人,并非实际权利人,无权将案涉房屋对外进行抵押。某津公司与周某庆签订房地产抵押合同的行为构成无权处分,周某庆在办理抵押时未至案涉房屋内查勘,未充分了解涉案房屋的具体状况,对房屋实际状态及居住情况未履行审慎审查义务,其行为不符合善意取得的要件,不能被认定为善意第三人,无论借款合同、抵押合同是否有效,其均不能取得案涉房屋的抵押权。

三、诉争房屋上的抵押权应予注销

申请人对诉争房屋所享有的物权期待权是所有权的延伸,某津公司未经申请人同意,将本应补偿安置给申请人的不动产抵押给周某庆,侵害了二申请人对诉争房屋应享有的民事权益。执行异议之诉案件中,贵院于2024年6月11日作出(2023)苏 0116 民初 7**8 号判决,已然认定再审申请人对诉争房屋享有的物权期待权,优先于周某庆的抵押权,且已判决不得执行诉争房产,并解除查封。但案涉房屋上的抵押权依然存在,仍妨碍着申请人行使物权(办理房屋产权证等)。然而,倘若不涤除诉争房屋上的抵押权,(2023)苏 0116 民初 **** 号判决书将得不到真正的执行。该判决事实上已经对(2021)苏01第五项调解内容进行了纠正,被申请人周某庆所拥有的抵押权已经没有意义,更无存在之必要,应予注销。


案外人再审申请书


申请人一(案外人): 杨令,男,汉族,19**年*月*日生,身份证号:320***************,住江苏省南京市**区**路**号17-***,联系电话:139********。

申请人二(案外人): 杨江洋,男,汉族,19**年*月**日生,身份证号:320***************,住江苏省南京市**区**路**号17-***,联系电话:139********。

被申请人一(原审原告): 周某庆,男,汉族,19**年*月**日生,住南京市**区**镇**村***庄*号。

被申请人二(原审被告):南京某津房地产开发有限公司,住南京市**区**街道**巷**号**广场一区*幢**室,法定代表人:林*,职务:总经理,联系电话:025-5*******。


申请人与周某庆、南京某津房地产开发有限公司执行异议纠纷一案,贵院于2023年11月9日作出(2023)苏 0116执异***号执行裁定书,裁定驳回申请人的异议请求,该裁定书于2023年11月14日送达至申请人处。申请人认为(2021)苏0116民初7**8号民事调解书内容错误,损害申请人的民事权益,现提出再审申请。

再审请求

一、请求贵院依法对(2021)苏0116民初****号一案决定再审;

二、依法撤销(2021)苏0116民初****号民事调解书第五项调解内容。

事实和理由

申请人认为,(2021)苏0116民初****号民事调解书内容错误,存在侵害案外人利益等违法情形,该调解书第五项内容载明:“五、如被告南京某津房地产开发有限公司不能履行上述一、二、三、四项义务,则原告周某庆有权对南京市**区**街道双*路7-*0号、7-*7 号、7-*8 号房产进行折价,或以拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。”而申请人对7-*8号房产享有的物权期待权优先于周某庆的抵押权,并享有排除执行的权利,理由如下:


一、申请人基于拆迁安置而享有的物权期待权优先于周某庆的抵押权

(一)案涉房屋系拆迁安置房,并非一般的商品房。从合同主体看,《南京市**区城市房屋拆迁补偿协议》《**厂B地块营业用房拆迁安置协议》的相对主体是南京市**区土地储备中心及南京市**区住房和城乡建设局(现南京市**区城乡建设局),二者均系行政部门;从合同内容看,《拆迁安置协议》除了约定申请人因被拆迁应得的货币补偿补助数额外,还约定了拟安置房屋的具体位置、用途、朝向、面积、预付款及单价等特定要素,同时明确“交付时具体办证号以行政部门批复的地名及编号为准,面积按登记发证建筑面积计算,并结清差价。”故此,相关行政部门系原房屋的拆迁人,申请人系被拆迁人,行政部门采取的是货币补偿与产权调换相结合的补偿方式,即申请人的私有房产被拆迁之后,换取的是诉争门面房一间及部分补偿款(785000元-360000元-196358元=228642元)。

在案证据亦显示,拆迁安置房定金36万元,被直接扣取转入南京市**区财政非税收入资金专户,尾款196358元则直接打入**区拆迁指挥部拆迁资金兑付专户。另,《**厂B地块门面房拆迁安置营业房交付结算单》亦载明了涉案房屋的价格、安置面积、门牌号、安置单价、总价等特定要素,下方加盖的印章分别为南京**拆迁有限公司、南京市**区土地储备中心、南京市**区城市房屋拆迁安置工作指挥部办公室,所代表的均为行政部门。此外,涉案房屋的安置单价为8642元,而市场单价为16896元,安置价格仅为市场价的50%左右。故案涉房屋的安置系行政机关行使行政权力的结果,并非一般的商品房买卖,申请人系被拆迁人及安置对象,而非商品房买受人。

(二)申请人请求优先取得拆迁安置房屋的,应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”该条文虽未明确规定补偿安置房屋优先取得权与第三人的抵押权之间的竞合及顺位,但其立法本意是限制拆迁人处分安置房屋,在拆迁安置协议有效的前提下充分保护被拆迁人的合法权益。无论是拆迁人将置换安置房屋另行出卖与第三人,还是在该置换安置房屋上设定抵押担保,就其行为性质而言,均是对该房屋的处分,两者在法律性质上相同。被拆迁人所享有的特殊的物权期待权是“所有权保护"的一种延伸,优先于抵押权。【参考附件五】


二、即便不将案涉房屋作为拆迁安置房处理,而是作为普通商品房处理,其物权期待权仍优先于周某庆的抵押权

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条载明:“【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中,商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,请求排除执行的,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人为非商品房消费者。案涉房屋为商业用房,适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。申请人在案涉房屋被抵押(2019年9月12日)、查封(2023年8月11日)前已签订拆迁补偿协议(2011年9月27日)和拆迁安置协议(2012年2月20日),并付清全部价款(2018年12月21日付清尾款),且已合法占有案涉房屋(2018年12月21日),未能办理过户登记亦非申请人自身原因(对于政府主导之下的拆迁安置,相关行政部门有责任为各拆迁安置对象办理房产登记,并不苛求申请人等安置对象自行办理相关登记手续);某津公司不仅未按照行政机关的统一安排为申请人办理产权登记,反而将案涉房屋恶意抵押给周某庆,存在明显过错;本案中,申请人的物权期待权成立于前,周某庆的抵押权成立于后,申请人因实际占有、使用案涉房产而获得了一定的对外公示效力,尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同,但周某庆未尽到应有的审慎注意义务,未按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查,亦存在过错。故本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形,申请人有权提出异议,排除对案涉房屋的执行。即便不将案涉房屋作为拆迁安置房处理,申请人作为非商品房消费者的物权期待权,在效力上仍优先于周某庆的抵押权。

从降低或者预防风险再次发生的角度看,应公平分配前后交易相对人的风险责任承担。在(2021)最高法民终534号一案中,上诉人董玉容所购买的房屋亦属于商业用房,但最高人民法院最终仍然支持董玉容的诉请。最高人民法院认为,董玉容符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形,其对案涉房屋享有的实体权利应当依法予以保护。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为,是违约行为,华融湖南分公司亦未尽到应有的审慎注意义务,未按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查。上诉人董玉容在购房、付款、交付等一系列过程中均无任何过错,不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错,而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意,在后设立抵押,破坏了市场交易秩序,侵犯了他人财产权利,有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。最高法在该案中亦指出,实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位,滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序,这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制;同时,应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。该案中,董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务,没有过错,依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。【参考附件六】

综上所述,(2021)苏0116民初****号民事调解书内容错误,损害申请人作为案外人的民事权益,已然违法。该份民事调解书已经发生法律效力,如其中第五项调解内容得到执行,将直接剥夺申请人基于拆迁安置而对案涉房屋享有的占有、使用、收益的权利,并导致申请人丧失要求某津公司变更登记产权的权利。故申请人现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十二条、第二百三十八条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百二十一条之规定,特向贵院申请再审。

此致

明都市某合区人民法院

                    

        再审申请人:杨令 杨江洋

二〇二四年五月十三日

      附:

一、民事再审申请书副本2份;

二、(2023)苏 0116执异***号执行裁定书、江苏司法信息公益服务热线短信送达通知截图复印件各3份;

三、(2021)苏0116民初****号民事调解书复印件3份;

四、授权委托书、出庭证各1份,律师证复印件1份;

五、(2020)最高法民终1117号判决书复印件3份;

六、(2021)最高法民终534号判决书复印件3份;

七、相关法律规定

1、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十二条规定:“当事人对已经发生法律效力的调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的,可以申请再审。经人民法院审查属实的,应当再审。”

第二百三十八条规定:“第二百三十八条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第四百二十一条规定:“根据民事诉讼法第二百三十四条规定,案外人对驳回其执行异议的裁定不服,认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的,可以自执行异议裁定送达之日起六个月内,向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”

3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003)

第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。”

5、《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第一百二十七条规定:“【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中,商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,请求排除执行的,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。

实践中,对于该规定的前3个条件,理解并无分歧。对于其中的第4个条件,理解不一致。一般而言,买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的,可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为,其未办理过户登记有合理的客观理由的,亦可认定符合该条件。


本案前情

经办执行案件链接

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